Лишние метры поглотила пандемия

Более того – коронавирус вызвал определённый ажиотаж на рынке жилья в Татарстане

Прошлый год стал периодом испытаний практически для всех сфер экономики. Строительству, можно сказать, повезло: руководством Татарстана оно было признано отраслью непрерывного цикла, работа которой не должна останавливаться ни на один день. Поэтому строители особо не почувствовали изменений в своей трудовой деятельности.

И 2020 год выдал хороший результат: в республике введено 2,68 млн квадратных метров жилья, что на два процента больше показателя 2019-го. В 2021 году предполагается сдать в эксплуатацию не меньше. А к 2030-му планируется выйти на уровень 3,5 млн «квадратов». Об этом заявил заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев на круглом столе, прошедшем в стенах ведомства с участием застройщиков, банкиров, девелоперов.

ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА СТАЛА ДРАЙВЕРОМ РОСТА…

Безусловно, в поддержке строительных организаций немалую роль сыграли и продолжают играть государственные программы. Республика активно использует все виды помощи, которая предоставляется в рамках национальных проектов. К примеру, при реализации программы «Стимул», входящей в федеральный проект «Жильё» нацпрограммы «Жильё и городская среда». «Стимул» направлен на возведение инфраструктуры в новых жилых микрорайонах. А это основа из основ.

Однако драйвером роста рынка жилой недвижимости стала программа субсидирования ставок по ипотеке под 6,5 процента годовых, которая была запущена в мае 2020 года по поручению Президента России Владимира Путина. Изначально её действие должно было завершиться 1 ноября того же года. Но потом программу продлили до июля 2021-го. Она позволяет взять кредит до 12 млн рублей жителям Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также до шести миллионов – населению других регионов страны.

– Когда весной 2020 года случился локдаун, поначалу мы пребывали в шоке, не понимали, что будет происходить дальше. Вошли в ступор и наши клиенты, – признаётся руководитель отдела новостроек казанского агентства недвижимости «ФЛЭТ» Наталья Ильина. – Но при закрытых границах у людей появилось больше времени для поиска квартир. Кто хотел вложиться в бизнес, не стал этого делать, решив для себя, что жильё – это фундамент, который никуда не денется. И благодаря тому что займы некоторых клиентов уже были одобрены по программе господдержки с субсидированной ставкой в 6,5 процента, мы начали выходить из паники. Результат поразил даже нас самих: в 2020 году мы заключили сделок в четыре раза больше, чем в 2019-м!

По данным Минстроя РТ, в 2020 году в Татарстане объём льготной жилищной ипотеки под 6,5 процента годовых составил 27 млрд рублей, сельской ипотеки – 3,7 млрд. В целом ипотечный рынок республики по итогам прошлого года оценивается в 115 млрд рублей, в том числе на первичном рынке жилья – 75 млрд

По словам Натальи Ильиной, к ним активно потянулись инвесторы, некоторые из них сразу покупали от пяти до десяти квартир. Северяне из Нового Уренгоя, Норильска, Ямала приобретали жильё дистанционно. Немало нашлось клиентов из Альметьевска, а также Нижнекамска и Набережных Челнов. Сначала это были в основном спекулянты, скупающие квадратные метры с целью их последующей перепродажи. Но потом стали появляться люди, которые по разным причинам хотели сменить место проживания или приобрести квартиры для детей-студентов. Был случай, когда жители деревни вскладчину собрали деньги, чтобы купить новое жильё сначала семье из одного частного дома, потом из другого, продавая для этого коров, телят.

– Что было в тренде? На первом месте в списке – однокомнатные классические квартиры, на втором – апартаменты-студии, на третьем – евроформаты (это «двушки» с большой гостиной-кухней площадью от 24 квадратных метров), – продолжает Наталья Ильина. – Деньги у людей есть. И квартиры премиального уровня разобрали не глядя, а ведь их стоимость начиналась от 15 миллионов рублей.

…И КУДА ЭТОТ ДРАЙВЕР ПРИВЁЛ

Как отметила Вероника Никитина, руководитель ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк», их учреждение стало одним из первых, которое приступило к реализации льготной программы. И сразу же установило ставку не в 6,5 процента, а в шесть процентов. Ажиотажный спрос на «квадраты» привёл к приросту по строящемуся жилью в 2020 году на 61,5 процента. По итогам прошлого года Промсвязьбанк по кредитованию строительства вошёл в топ-6 в РФ.

– Динамика колоссальная! У программы были определённые сроки (до 1 ноября 2020 года), и все хотели успеть в неё войти. Но как только было заявлено о её продлении до 1 июля 2021 года, началось падение спроса, – говорит Вероника Никитина.

– По сути, льготная программа реанимировала рынок недвижимости, – подчёркивает руководитель управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан «ПАО Сбербанк» Леонид Захаров. – У нас в прошлом году выдано 5,5 тысячи кредитов – это 90 процентов в рамках первичного строительства. Мы прекрасно понимаем – это наиболее выгодные ставки, которые когда-либо были на ипотечном рынке. Что касается общей статистики: если в 2019 году в Татарстане было предоставлено 45 тысяч кредитов по ипотеке, то в 2020-м – 62 тысячи. Рост – около 40 процентов.

ЦЕНЫ ЗА «КВАДРАТ» ВЗЛЕТЕЛИ ЗА ОБЛАКА

– За пандемийный год в Татарстане удивительным образом скакнули цены на квадратный метр. Республика по росту стоимости «квадрата» оказалась на третьем месте по стране, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу, – констатирует заместитель главы Минстроя Ильшат Гимаев. – Сейчас продажи квартир начинают резко падать, а население лишается возможности покупки нового жилья. Мы призываем застройщиков проанализировать, насколько актуален и финансово обоснован рост цен на квадратные метры.

Наталья Ильина сетует:

– В прошлом году мы сумели выявить потребности наших клиентов, но не смогли угнаться за стоимостью жилья. Допустим, если в начале 2020 года цена на недвижимость в классе «стандарт» была 80–90 тысяч рублей за «квадрат», то к концу года этот показатель вырос до 115–130 тысяч, а сейчас достигает 120–150 тысяч рублей. И если в конце 2020 года ценник за «премиум» был на уровне 150–170 тысяч рублей за «квадрат», то сейчас он доходит до 220 тысяч. Эйфория прошла. Все, кто хотел купить квартиры, сделали это. И теперь люди будут более расчётливо подходить к выбору жилья и банковским ипотечным программам по его приобретению.

Руслан Сагитов, заместитель генерального директора ООО «Ак Барс Девелопмент», информирует: цены на жильё в Татарстане в среднем повысились почти на 24 процента. Самое большое увеличение наблюдалось на однокомнатные квартиры – свыше 30 процентов. Двухкомнатные подорожали на 20 пунктов, трёхкомнатные – на 10–15.

– Не только льготная ипотека и повышенный спрос на жильё повлияли на рост цен, – поясняет эксперт. – В связи с пандемией у строителей и поставщиков сырья возник­ли различные логистические проблемы. В том чис­ле по привлечению трудовых ресурсов. Помимо того, арматура подорожала на 80 процентов, другие материалы – на 10–40 процентов. Всё это отразилось на себестоимости строительства.

РАВНОВЕСИЕ ИЛИ КОЛЕБАНИЕ

В экономике есть такое понятие, как равновесная цена, при которой величины спроса и предложения равны. Достигнуто ли такое равновесие на татарстанском рынке жилой недвижимости?

По мнению наших экспертов, нет. Цены на «квад­раты» ещё не дошли до «потолка» и будут расти как минимум на величину инфляции – в Татарстане на семь – десять процентов в год. Конечно же, между банками и застройщиками в со­временном мире существует серьёзная конкуренция. И они (зачастую даже с участием промышленных предприятий – во благо их работников) предлагают клиентам взять ипотеку под неимоверно низкую ставку – от 0,1 процента до 5 процентов годовых. Дисконт делят между собой. А то и вовсе предлагают за небольшую сумму заключить дополнительный страховой договор: мол, если вы потеряете работу, мы  полгода будем выплачивать ваш долг – пока вы не найдёте новое место. Всё это, нет возражений, повлияло на реанимацию рынка первичного жилья.

– На самом деле, за любой льготной ставкой стоит субсидирование проектов Правительством РФ, – утверждает Ильшат Гимаев. – Поэтому глава Банка России Эльвира Набиуллина ратует за то, чтобы не возникло мыльного пузыря на рынке ипотечного кредитования, как это было в 2008 году в США, что привело к известному мировому финансово-экономическому коллапсу. К счастью, России и Татарстану ипотечный кризис пока не грозит. И руководство республики считает, что льготную ипотеку нужно сохранить, поскольку она стала драйвером в строительстве новых квартир в 2020 году. И также подогреет рынок 2021 года. Хотя ажиотажного спроса уже не будет.

Все эксперты единогласно считают: уменьшить стоимость квадратного метра и повысить доступность жилья всё же возможно – за счёт увеличения объёмов строительства. Казалось бы, респуб­лика в лидерах по этому показателю. Но ещё есть куда двигаться.

– По итогам 2020 года мы построили 0,67 квадратного метра на человека, – сообщил Ильшат Гимаев. – А вот, например, в Кировской, Ульяновской, Ленинградской областях этот показатель превысил результат в один метр.

Кроме того, согласно аналитическим данным, в 2020 ажиотажном году в республике доля продаж «первички» выросла всего на 1,4 процента по сравнению с предыдущим годом. А, например, в Краснодарском крае реализация «первички» увеличилась на 4,6 процента, Челябинская область в плюсе на 2,1, Свердловская область – на 1,8 процента. Это означает, что в Татарстане потенциал для строительства есть. И чем больше будет возводиться жилья, тем доступнее оно станет для потребителя.