Обманы и мошенничества на вторичном рынке жилья: кто виноват и что делать?

В течение последнего месяца российское общество не прекращает дискуссии вокруг инцидента с артисткой Долиной. Афера при реализации квартир, приводящая к утрате покупателями всего — вложенных средств, объекта недвижимости, свежего ремонта, а порой и с сохранением ипотечных обязательств, возникла задолго до этого. Тем не менее массовую известность приобрел именно данный эпизод.

Казус получил официальное название — «схема Долиной», был описан в отдельной статье Википедии, а саму исполнительницу активно критикуют в интернет-сообществах и мессенджерах. Попробуем выяснить, кто несет ответственность за подобные махинации и как их предотвратить.

Нестыковочка вышла

Неожиданно обнаружилось, что аналогичных эпизодов зарегистрировано уже тысячи. Безусловно, относительно совокупного объема транзакций это незначительная доля, однако пострадавшим это не приносит облегчения. Судебные инстанции в подавляющем большинстве случаев принимали решения в пользу продающей стороны, аннулируя сделки. Государственные структуры изначально игнорировали ситуацию и приступили к мерам лишь после масштабного общественного скандала.

Сторонники конспирологических теорий незамедлительно выдвинули и упорно поддерживают гипотезу о том, что данную криминальную тенденцию инициировали строительные компании для стимуляции критически упавшего спроса на возводимые объекты. Поверхностный анализ делает эту версию правдоподобной.

Тем не менее статистические данные свидетельствуют: порядка 70% приобретателей жилья в новостройках финансируют покупку полностью либо частично за счет реализации имеющейся собственности. При остановке сделок с вторичными объектами потенциальным клиентам не хватит ресурсов для приобретения новостроек. Следовательно, строительные компании непричастны. Они, вероятно, виноваты скорее в заговоре против балконов, пропадающих из современных проектов.

Наиболее вероятно, что на рынок недвижимости, следом за иностранными мошенниками, пришли российские аферисты, которых власти систематически вытесняли из схем с инсценировками ДТП, махинациями со страхованием автотранспорта, захватом жилплощади посредством приобретения долей и аналогичных операций. На это намекает факт применения «схемы Долиной» не исключительно к приобретателям жилья, но и к покупателям автомобилей.

Вызывает удивление, что популярную артистку, постоянно окруженную многочисленным персоналом и правовыми консультантами, свыше трех месяцев психологически обрабатывали некие «иностранные» злоумышленники, принуждая реализовывать имущество, снимать наличность и переводить деньги с банковских вкладов. Причем при наличии у нее влиятельных связей в государственных и силовых структурах.

Скам перекинулся на аренду

Настораживающая динамика: мошеннические методы с привлечением граждан преклонного возраста стали проникать на сегмент аренды жилых помещений. Если ранее затрагивались исключительно покупатели объектов, теперь под угрозой оказались арендаторы. Тем, кто намеревается снять квартиру, необходима такая же осмотрительность, как приобретателям.

В первой декаде декабря 2025 года в Калининграде зафиксирован характерный случай. Женщина 76 лет передала свое жилое помещение агенту по недвижимости для организации долговременной аренды. Собственница создала благоприятное впечатление — настолько позитивное, что посредник на собственные средства провела восстановление кухонной поверхности и компенсировала долги за водоснабжение. Соглашение об аренде с семейством было оформлено на 24-месячный период.

Тем не менее спустя 60 дней после вселения квартиросъемщиков случилось непредвиденное. Пожилая хозяйка использовала имеющийся комплект ключей и без предупреждения отправилась отдыхать, не информировав нанимателей. Пробужденная ошеломленными жильцами, она невозмутимо сообщила о прибытии из иного населенного пункта с намерением провести с ними четверо суток. На все протесты владелица отвечала, что объект является ее собственностью и полное освобождение для арендаторов не входит в ее обязанности. При этом компенсацию средств за несоблюдение соглашения она решительно отвергла, негодуя: «Они, что, голубых кровей, со мной жить не будут?!»

Все усилия разъяснить пенсионерке незаконность ее поступков оказались безрезультатными. С правовой точки зрения принудительное выселение владельца из принадлежащей ему квартиры невыполнимо, невзирая на существование действующего арендного соглашения. Посреднику пришлось аннулировать контракт и возместить обеспечительный платеж нанимателям за собственный счет. Семейство отклонило предложение о безвозмездном переселении в альтернативное жилье и покинуло помещение, а хозяйка осталась в своей квартире без каких-либо материальных потерь.

Данный эпизод в социальных сетях уже назвали «эффектом Долиной на сегменте аренды». Методика иллюстрирует беззащитность квартиросъемщиков против недобросовестных владельцев, в частности пожилых, которые способны ссылаться на возрастную забывчивость, недомогание или непонимание пунктов договора. Притом установить преднамеренный характер обмана фактически нереально, а взыскание компенсации с пенсионера, не располагающего значительными доходами, представляется крайне затруднительным.

Обездоленные

В настоящее время отсутствуют механизмы, способные стопроцентно обеспечить безопасность операций на вторичном сегменте недвижимости. «Схема Долиной» — не единственный источник угрозы. Проблематика в данной сфере накапливается и остается нерешенной уже десятки лет.

Главные латентные опасности при приобретении вторичного жилища:

• Субъекты, не участвовавшие в приватизационном процессе. Речь о детях владельцев либо их родне, выписанных на момент приватизации из жилплощади. К примеру, отбывающие наказание в исправительных учреждениях либо направленные в продолжительную служебную поездку. За ними закреплено право на часть жилого объекта, даже при многократных последующих продажах
• Иждивенцы и льготные социальные группы. Сохраняется проблематика с субъектами, обладающими пожизненным правом проживания. Только в последнее время эти категории начали отображаться в выписках ЕГРН. Они могут не обладать правом собственности, но сохраняют возможность проживания в квартире после ее реализации
• Несостоятельность продающей стороны. Как предугадать, что реализовавший жилье субъект на протяжении трехлетнего периода после сделки инициирует процедуру банкротства? По какой причине государство подобным образом поступает с добросовестными приобретателями? Почему им необходимо защищать за личный счет право на законно приобретенное имущество?

Государственные должностные лица до настоящего момента акцентировали внимание исключительно на «схеме Долиной». Ими инициированы различные предложения по решению проблемы в привычном для них стиле — «запретить и наказать».

К примеру, планируется принудительное объединение риелторов в заведомо нефункциональные структуры с «саморегулированием». Либо внедрение «периода охлаждения», при котором средства продавца блокируются в финансовом учреждении на месячный срок. Как будто это принесет какую-то пользу. Фактически это уничтожит все цепи транзакций, суть и механизм которых чиновникам не известны.

Судебный компромисс

Компромиссными решениями могут выступать уже апробированные в подобных ситуациях подходы. К примеру, в 2023 году пенсионерка 68 лет реализовала трехкомнатное жилье в центральной части Казани и спустя месяц инициировала судебное разбирательство с требованием аннулировать транзакцию, заявляя о передаче всех средств злоумышленникам.

Судебная инстанция первого уровня на базе заключений судебно-медицинской экспертизы приняла сторону продавца. Тем не менее в апелляционной инстанции получилось аргументировать необходимость повторного экспертного исследования для установления подлинного волеизъявления продавца, действительно ли присутствовало заблуждение. Подобный вариант развития её не устроил, и проблематика разрешилась посредством мирового соглашения с привлечением инвестора. Последний приобрел спорное жилище, при этом пенсионерка получила право пожизненного безвозмездного пользования. Финансы за жилплощадь возвратили покупателю.

Однако и в данной ситуации в выигрыше оказались все, исключая добросовестного приобретателя. Пенсионерка получила пожизненное право проживания в жилище с необходимостью покрывать коммунальные расходы. Инвестор приобрел недвижимость по расценкам 2023 года. А приобретатель хоть и возвратил вложенные средства, однако приобрести на них получится максимум однокомнатное либо двухкомнатное жилье в старом жилищном фонде.

Платные гарантии от агентства недвижимости: что они гарантируют?

По аналогии с титульным страхованием, которое сейчас практически недостижимо, отдельные юридические структуры и агентства по недвижимости декларируют собственные гарантии по защите жилплощади от претензий и даже по возмещению потраченных на объект средств, если работа их специалистов окажется неэффективной.

Аналогичные сервисы оцениваются от 30 тысяч рублей и выше. В их состав входит юридическая экспертиза объекта и продающей стороны, плюс поддержка транзакции на всех стадиях, охватывая подготовку договора купли-продажи, представление интересов в судебных органах и ключевое — гарантию компенсации стоимости жилья, если транзакцию удастся оспорить.

Недостатком методики является то, что выплата по подобной гарантии ничем не обеспечивается, в противоположность, к примеру, банковской гарантии либо страховому договору. Уставной капитал организации обеспечит взыскание гарантий максимум на 10-20 средних объектов. Помимо этого, практически во всех случаях договором предусматриваются различные детали, освобождающие организацию от компенсации в случае неблагоприятного исхода дела.

Правила рулят

В любом варианте не следует отчаиваться. Необходимо неизменно следовать базовым принципам транзакции, которые позволят предотвратить негативный вариант развития при любых попытках её аннулирования:

1. Экспертиза владельца. Тщательно изучайте владельца в доступных источниках, плюс всю его документацию. Имеется достаточный объем сервисов, дающих возможность оценить его репутационные характеристики: финансовую устойчивость, участие в конфликтах, судимость и иные возможные параметры. По документации существует достаточно полная экспертиза. Поддельный паспорт, к примеру, идентифицировать не представляет особой сложности.
2. История жилища. Изучайте не исключительно последние документы на жилплощадь, но и всю её историю от первоначального владельца. Для этого существуют выписки по переходу прав на объект. Чрезмерно частая реализация при минимальном сроке владения — явный маркер обмана.
3. Перепланировка. Незамедлительно выясняйте присутствие неузаконенной перепланировки, которая способна оказаться реконструкцией. Для её легализации у вас не хватит ресурсов, и восстановить жилье в первоначальное состояние также способно не получиться.
4. Независимая оценка. До приобретения жилища закажите оценку в лицензированной структуре. Как продемонстрировала практика, одним из маркеров фиктивной транзакции для суда выступает занижение либо завышение её стоимости. В вашем отчете оценка обязана практически совпадать с ценой жилища в договоре купли-продажи.
5. Реальная цена в договоре. Никогда не приобретайте жилплощадь с занижением либо завышением стоимости. Договоры на неотделимые улучшения на не отраженную в договоре купли-продажи сумму либо аналогичные им будут объявлены ничтожными. В первом варианте при негативном развитии обстоятельств вы никогда не возвратите не отраженные в договоре финансы. Во втором окажетесь дополнительно и должны. Помимо этого, это представляет уголовное преступление для всех участников транзакции.
6. Исключительно безналичные расчеты. Всю оплату за жилище осуществляйте только посредством банковских платежей. Включая авансы и задатки. Только банковским переводом с указанием назначения платежа. Никаких наличных и ячеек. Из них ежегодно происходит тысячи хищений, и банки не несут за это никакой ответственности. Продающая сторона обязана получить всю сумму только после регистрации перехода права собственности.
7. Психиатрическая справка. Если поведение продающей стороны кажется вам необычным, не стесняйтесь запросить у него справку от психиатра из психоневрологического диспансера. Независимо от возраста и статуса. Владельцы с психическими расстройствами также способны быть молодыми и обеспеченными.
8. Помощь профессионалов. Обращайтесь за содействием к юристу либо риелтору по рекомендации, если не уверены в собственных возможностях.

Дополнительные меры предосторожности при аренде

Учитывая распространение схем обмана на сегмент аренды, квартиросъемщикам также необходимо соблюдать дополнительные правила:

• Требуйте письменное соглашение об аренде с четким обозначением прав и обязанностей сторон
• Фиксируйте в соглашении запрет на проживание владельца в период действия аренды
• Проверяйте владельца столь же тщательно, как при приобретении жилища
• Остерегайтесь чрезмерно привлекательных предложений от пожилых хозяев
• Требуйте акт приема-передачи с фотофиксацией состояния жилплощади
• Все платежи осуществляйте только по безналичному расчету с указанием назначения

Не заблуждайтесь!

Напоследок несколько распространенных заблуждений, которые не соответствуют действительности:

Заблуждение 1: «Нотариус отвечает за свои действия и застрахован от таких случаев».

Реальность: Как продемонстрировала практика, оформление транзакции у нотариуса не защищает от «схемы Долиной» и иных способов обмана, так как деятельность нотариуса застрахована исключительно от ошибок в оформлении документации. А для злоумышленников как раз существенно, чтобы транзакция прошла безупречно.

Заблуждение 2: «Банк проверяет квартиру, приобретаемую в ипотеку».

Реальность: Банк проверяет соответствие документации для регистрации транзакции. И только если вы за это дополнительно оплатили. Однако и в данном случае банк использует общедоступную информацию. Никаких секретных перечней там отсутствует.

Заблуждение 3: «Если при покупке квартиры использовался материнский капитал и несовершеннолетние дети наделены долями, квартиру у них никто не сможет отобрать».

Реальность: К сожалению, способны, даже если это их единственное жилище. Доли детей не представляют 100% гарант неоспоримости транзакции.

Заблуждение 4: «Если квартиру перепродать несколько раз, то последнюю сделку не отменят».

Реальность: По иску первоначального продавца либо при его несостоятельности аннулируют всю цепь транзакций.

Заблуждение 5: «Договор аренды защищает от действий собственника».

Реальность: Сюридической точки зрения владельца практически нереально выселить из принадлежащей ему квартиры, даже при наличии действующего арендного соглашения. Законодательство неизменно на стороне владельца недвижимости.