Перезапуск ВАО: как бывший «спальник» Москвы совершил рывок в бизнес-класс
Москва меняется, и вместе с ней — наши представления о престиже. Где искать новые точки роста и как традиционные городские локации обретают новый статус на рынке недвижимости? Эксперты девелоперской компании STONE на примере Восточного административного округа (ВАО) показали, как рыночная динамика и масштабные инфраструктурные изменения последних пяти лет превратили этот округ в один из самых ярких кейсов успешной «перезагрузки престижности» в столице.
Девелоперский радар: ВАО вошел в фокус застройщиков и «подтянул» класс
Активность застройщиков – прямой индикатор потенциала территории. По данным аналитиков STONE, за последние пять лет Восточный административный округ стал лидером среди столичных округов по росту предложения новостроек. Число доступных к покупке квартир и апартаментов увеличилось с начала 2020 по начало 2025 года в 3,3 раза, тогда как ближайший конкурент – СЗАО – показал рост лишь в 2,4 раза. Число активных проектов в округе выросло с 12 до 25, а доля ВАО на московском рынке новостроек увеличилась с 3% до 8%. Сейчас здесь реализуется почти 4 тыс. помещений всех классов.
Но еще важнее структурные изменения, указывающие на повышение статуса округа. Если в начале 2020 года 85% предложения в ВАО приходилось на массовый сегмент, то к началу 2025 года его доля снизилась до 59%. Одновременно доля бизнес-класса выросла с 14% до 28%, а премиум-класс, ранее отсутствовавший, занял 12%. Сегодня в округе реализуется 14 проектов массового сегмента, 9 бизнес-класса и 2 премиум-класса. В основном проекты высокого ценового сегмента в ВАО реализуются поближе к ЦАО, условно говоря в «поясе» между Северо-Восточной хордой (СВХ) и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Этот сдвиг к более высоким классам застройки наглядно демонстрирует, что ВАО вошел в фокус девелоперов, готовых строить здесь (районы Сокольники, Преображенское, Соколиная гора и т. п.) более дорогие и статусные проекты, меняя сам профиль предлагаемого жилья.
Ценовой барометр: ВАО в тройке лидеров по росту стоимости
Динамика цен — самый четкий сигнал изменения статуса локации. За последние пять лет ВАО показал ценовой рост, выделяющий его на фоне большинства округов «старой» Москвы, подсчитали аналитики STONE. Среди округов со сбалансированной структурой предложения по классам жилья ВАО вошел в тройку лидеров по темпам роста средней стоимости квадратного метра, где цены за 5 лет выросли как минимум вдвое. Лидирует ЮАО (107%, до 499 тыс. рублей за кв. метр), затем идут ВАО (рост в 2 раза, до 416 тыс. рублей за кв. метр) и ЮВАО (рост в 2 раза, до 380 тыс. рублей за кв. метр).
Анализ по классам жилья еще отчетливее показывает трансформацию. В массовом сегменте ВАО вырос на 74% (до 346 тыс. рублей за кв. метр), что не выделяет его на общем фоне. Зато в бизнес-классе округ занял второе место по темпам роста среди всех округов столицы: стоимость квадратного метра увеличилась на 104% (до 498 тыс. рублей за кв. метр), уступив лишь ЮВАО (+105%). При этом по абсолютному уровню цен на бизнес-класс ВАО (около 498 тыс. рублей за кв. метр) уже входит в тройку самых дорогих округов Москвы, опережая большинство традиционно престижных направлений и уступая только ЮАО (511 тыс. рублей за кв. метр) и ЦАО (531 тыс. рублей за кв. метр). Такой опережающий рост и высокий абсолютный уровень цен в бизнес-классе прямо указывают на меняющееся восприятие ВАО как более дорогой и статусной локации.
Покупательская переориентация: растет интерес к более дорогим метрам
«Изменения на стороне предложения и цен не могли не сказаться на спросе. За пять лет в ВАО произошел очевидный сдвиг покупательских предпочтений в сторону более дорогих сегментов, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE. – Если в 2019 году на новостройки бизнес-класса приходилось всего 4% сделок, то к 2024 году суммарная доля договоров долевого участия в бизнес- и премиум-классе достигла 17%. Это более чем четырехкратное увеличение доли покупок в высоком ценовом сегменте».
Рост интереса к более дорогим объектам отразился в увеличении среднего чека. В массовом сегменте средняя стоимость покупки выросла с 8,6 млн до 16,1 млн рублей (87%). В бизнес-классе рост был еще динамичнее: с 11,3 млн до 22 млн рублей (+95%). Покупатели готовы платить значительно больше за жилье в ВАО, особенно в бизнес-классе, что подтверждает растущую ценность и престижность приобретаемых здесь помещений. Наиболее популярны внутри округа Метрогородок для массового сегмента (41% сделок) и Сокольники, который находятся на границе с Басманным районом ЦАО, для бизнес-класса (57% сделок в сегменте). Таким образом, ВАО привлекает все более состоятельную аудиторию.
Драйверы престижа: инфраструктурный рывок
Трансформация ВАО неразрывно связана с масштабным развитием его инфраструктуры и качества городской среды. За последние пять лет округ стал одним из лидеров по объему вложений в социальные объекты. С 2020 года построено и реконструировано 37 школ, детских садов, поликлиник, спортивных и культурных центров. Введено в строй 16 образовательных учреждений, включая новые школы и детсады.
Появилось 6 спортивных объектов, среди которых Хоккейный МФК, Теннисная академия «Спартака» в Сокольниках, крупный ФОК в Новогирееве и спортивный комплекс с бассейном. Культурный ландшафт обогатился за счет реконструкции пяти кинотеатров в современные центры «Место встречи» («Саяны», «София», «Первомайский» и др.). Важно, что в строительство 23 из 37 объектов вложились частные инвесторы, а качество контролировалось сотнями инспекций Мосгосстройнадзора. Эти изменения существенно повысили доступность и качество социальных услуг для жителей.
Природный фактор: зеленое богатство
«Не менее значимым фактором стало комплексное благоустройство, опирающееся на уникальный природный потенциал ВАО – его обширные парковые зоны, – продолжает Кристина Недря. – Парк «Сокольники» – лишь один из «зеленых магнитов», значение которых растет в мегаполисе. Близость к крупному парку является решающим фактором для 55% покупателей жилья в Москве. ВАО активно использует это преимущество, благоустраивая прилегающие территории».
В 2024 году обновлено 8 крупных общественных пространств (парки, скверы, набережные), а на 2025 год запланировано еще 6 проектов, включая парк «Янтарная горка», скверы у Ивановских прудов и спортивный кластер в Вешняках. Продолжается реконструкция и парка «Сокольники». В 2025 году работы охватят центральную часть парка. Создание новых благоустроенных зон для прогулок и отдыха, развитие спортивной инфраструктуры (появилось 9 скейт-парков с 2019 года, еще 4 в планах на 2025 год) – все это напрямую улучшает качество жизни и восприятие комфорта в округе.
Ускорение мобильности: развитие транспортной инфраструктуры
Кардинально изменилась и транспортная доступность ВАО. С 2020 года открылись новые станции метро, например станция БКЛ «Сокольники», часть Некрасовской линии, что существенно расширило возможности перемещения и пересадок. Были введены в эксплуатацию ключевые участки Северо-Восточной хорды, включая отрезки у Открытого и Ярославского шоссе и у проезда Нансена, которые разгрузили основные магистрали округа и улучшили автомобильное сообщение. В 2023 году запущен МЦД-4 с двумя станциями в ВАО («Кусково» и «Новогиреево»), обеспечивший прямую наземную связь с семью вокзалами и Подмосковьем. В августе 2024 года открылся новый городской вокзал Митьково, входящий в МЦД-3, и расположенный в районе Сокольники. Интеграция разных видов транспорта усилилась благодаря ТПУ «Черкизово», объединившему МЦК, метро и ж/д вокзал «Восточный». Наконец, программа реновации, предусматривающая расселение 1062 домов и строительство нового жилья и инфраструктуры для 210 тысяч человек, не только обновляет жилой фонд, но и создает новые точки роста с современной городской средой и социальной инфраструктурой. Все эти комплексные меры стали мощными драйверами, изменившими ВАО и заложившими основу для его нового, более высокого статуса.
«Таким образом, Восточный административный округ за последние пять лет совершил качественный скачок, изменив свое положение на карте столичного рынка недвижимости, – заключает Кристина Недря. – Значительный рост предложения и его структуры с акцентом на бизнес- и премиум-класс, опережающие темпы роста цен, особенно в верхних сегментах, и явное смещение покупательского спроса в сторону более дорогих помещений – эти рыночные индикаторы говорят сами за себя. Они стали прямым результатом масштабного и комплексного развития: строительства десятков социальных объектов, кардинального улучшения транспортной связности, активного благоустройства и использования зеленого потенциала, а также реализации программы реновации. ВАО успешно трансформируется из округа с доминирующим массовым жильем в многогранную территорию с растущим уровнем престижа и комфорта. Эта динамика не только меняет восприятие округа сегодня, но и создает мощный потенциал для его дальнейшего развития, делая ВАО ярким примером успешной городской трансформации, переопределяющей понятие престижности в Москве. Прежде всего главными очагами дальнейшего роста ВАО станут районы, примыкающие к ЦАО».