Процентный пунктик: застройщики массово отказывают в рассрочке на жилье

Доля рассрочек на первичном рынке России с начала года снизилась почти в 2,5 раза, сообщили «Известиям» участники рынка. Кроме того, девелоперы значительно ужесточают условия таких займов либо вовсе сокращают объемы программы. Эксперты связывают это с отменой комиссий за выдачу льготных кредитов, из-за чего продавцам ипотека стала выгоднее, а также ослаблением кредитно-денежной политики в России. Подробнее о рынке рассрочек — в материале «Известий».

Почему отказывают в рассрочке

Доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза, рассказали «Известиям» застройщики и риелторы. В январе 2025 года доля рассрочек на первичном рынке достигла своего пика и была на уровне 29,9%. В феврале она снизилась до 20%, в марте — до 17%, в апреле — до 14%, а в мае — 13,6%.

Особенности рассрочки — возможность приобрести недвижимость, не прибегая к ипотеке, но при этом и не сразу выплачивая всю сумму, напомнил управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов. Если рассрочка беспроцентная, то покупатель еще и не переплачивает первоначальную стоимость квартиры. При этом человек может зафиксировать стоимость, а также выбрать индивидуальный график платежей, добавил гендиректор девелоперской компании «Дело» Георгий Лабинцев, подтвердив снижение числа рассрочек.

— Сумма платежа может меняться в зависимости от периода рассрочки, а это, как правило, от года до трех лет, и первоначального взноса, — сказал эксперт. — Причем, если клиент вносит первоначальный взнос 30% и в конце периода рассрочки еще столько же, то ежемесячный платеж будет минимальным.

Коммерческий директор компании «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева отметила, что это особенно удобно для покупателей, которые, например, уже продали или планируют продать другую недвижимость, или же временно разместили средства на депозите.

— Динамика по рассрочкам на рынке неоднородна: в отдельных сегментах действительно наблюдается снижение, особенно по сравнению с пиковыми показателями. Это во многом связано с ужесточением позиций регулятора и повышенным вниманием к рискам, которые накопились в системе, — сказал она.

По итогам I квартала 2025 года доля рассрочки, например, в Москве снизилась до 40%, подтвердила директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко.

— Хотя даже в конце марта, когда спад стал очевидным, многие всё еще пророчили рассрочке бурный рост, — указала она. — Он в итоге не случился — семейная ипотека стала доступнее, а потом и банковские комиссии отменили. Сейчас доля рассрочки вряд ли превышает 25–30%. Ипотека легко вернула абсолютное лидерство.

Эксперты связывают снижение доли рассрочек в том числе с отменой комиссий за выдачу льготных кредитов крупнейшими банками, то есть ипотека стала выгоднее для застройщиков.

— Льготные ипотечные программы получили новую волну поддержки со стороны государства, — сказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. — Расширение семейной ипотеки, создание программы для участников СВО и их семей кажутся рынку очень перспективными.

Почему застройщики сворачивают рассрочку

Застройщики стали сами ограничивать использование рассрочек в продажах из-за рисков, что период недоступной ипотеки продлится долго, добавила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

— В семейной ипотеке могут измениться условия или снизиться одобряемость, в итоге договоры рассрочек придется либо расторгать и возвращать денежные средства дольщикам, либо искать варианты их пролонгации после сдачи дома в эксплуатацию, — рассказала эксперт. — Оба сценария создают дополнительные риски для финансовых моделей застройщиков.

Подводя итоги действия своих программ, застройщики начали активно их корректировать, подтвердил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Например, снижать привлекательность таких продуктов для клиентов: уменьшается срок рассрочки, увеличивается первоначальный взнос, ужесточаются другие условия.

— Это делается для снижения доли рассрочки в портфеле девелоперов и для роста наполняемости эскроу-счетов, — пояснил он. — Между тем, рассрочка в условиях нынешней ключевой остается чуть ли не единственной возможностью купить квартиру для многих категорий россиян. И так будет еще долго, поскольку политика смягчения монетарного курса вряд ли будет резкой.

С точки зрения девелопера, рассрочка — это временная мера, не всегда экономически оправданная. Она краткосрочно помогает пополнить счета эскроу, но несет повышенные риски, отметил эксперт по недвижимости, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.

— Поэтому крупные игроки, которые умеют считать деньги, предпочитают использовать траншевую ипотеку. Она стабильнее и управляемее, — сказал он. — Сейчас рассрочку в основном используют застройщики с высокой долей собственных средств и небольшим кредитным плечом. Рост популярности рассрочек в прошлом был связан с активным продвижением со стороны риелторов и девелоперов. Людям продавали идею: возьмите рассрочку, а потом, когда ставка снизится, просто рефинансируйте.

Сейчас, по словам эксперта, сложился обратный тренд: часть покупателей пересматривает свои финансовые возможности, оценивает риски и выходит из сделок. Многие решения о покупке принимались эмоционально, на уровне триггеров — не всегда взвешенно.

— А в ряде случаев людям просто не одобрили ипотеку, на которую они рассчитывали перейти после окончания рассрочки, — указал Евгений Ткачев. — Поэтому считаю, что доля расторжений по договорам рассрочки в ближайшее время будет расти, а количество рассрочек в общем объеме сделок будет уменьшаться.

Проблема в том, что многие покупатели не до конца понимают риски, связанные с этим механизмом, и не всегда адекватно оценивают свою долговую нагрузку.

— Когда осознание приходит — задают себе логичный вопрос: «А зачем мне вообще эта квартира?» И расторгают договор, — добавил он.

Какие риски предполагает механизм рассрочки

Основной риск для человека, оформляющего рассрочку, — это нарушение сроков оплаты, сказала Ирина Соболева. Теоретически это может привести к расторжению договора или начислению штрафов. Кроме того, в случае невыплат клиент будет вынужден либо перейти на ипотеку с невыгодной ставкой, либо расторгнуть договор долевого участия, добавил коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин.

— Для застройщика это тоже большой риск, так как в случае расторжения рассрочки застройщик должен вернуть большую часть уплаченных средств покупателем, — указал он. — То есть если рассрочка будет действовать до ввода дома в эксплуатацию, застройщик может столкнуться с тем, что получит большое количество расторжений и придется заново выводить в продажу расторгнутые квартиры.

Учитывая первое почти за три года снижение ключевой ставки с 21% до 20% годовых, не исключена тенденция на рост доли покупок в ипотеку, особенно если Центробанк продолжит опускать «ключ» и условия по станут выгодными, полагает руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий.

— Многие покупатели, которые заключали сделки с рассрочкой, рассчитывали, что в будущем Банк России снизит ключевую ставку, соответственно ставки по ипотеке тоже опустятся, и они смогут перейти на этот механизм оплаты с более комфортным графиком и размером платежей, — добавил эксперт.

С начала 2025 года, по его словам, условия по рассрочке претерпели изменения, увеличился размер первоначального взноса с 10−15% до 30−40% от стоимости лота, чтобы обеспечить застройщикам наполняемость счетов эскроу.

Если ключевая ставка вернется к более комфортным уровням, а вместе с ней — и ипотечные продукты с понятными условиями и ставками, спрос естественным образом сместится в сторону классической ипотеки, согласился гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов.

— Если ключевая ставка вернется к более комфортным уровням, то в этом случае рассрочка останется нишевым инструментом, — отметил он. — Она может использоваться как точечный способ стимулирования продаж, например, для отдельных лотов или в рамках запуска проектов, но ее роль уже не будет столь значимой, как в период высокой процентной нагрузки.

Для клиентов с высокой покупательной способностью, а также инвесторов, рассрочка выгодна как возможность не сразу вкладывать все средства в строящийся проект.

Если ставка Центробанка начнет снижаться, механизм рассрочки, скорее всего, сойдет на нет — она была экстренной мерой для адаптации под сложившиеся условия, полагает Евгений Ткачев. При этом в рынок сейчас придут новые категории покупателей, которые могут воспользоваться программами льготной ипотеки от застройщиков: это участники СВО и члены их семей, учителя, врачи, а также покупатели, подпадающие под расширенные условия семейной ипотеки.