От госпрограмм до рефинансирования: как снизить ставку по ипотеке на Ставрополье

Семьям и айтишникам — 6% годовых По данным ставропольского отделения Южного ГУ Банка России, на 1 июля этого года портфель жилищных кредитов ставропольцев составил около 260 млрд рублей, увеличившись за год почти на 35%. При этом ключевая ставка не является единственным определяющим фактором для ставок по кредитам. Значительную роль играет уровень принимаемых банком рисков — это соотношение уровня доходов заёмщика и обязательств по кредиту, его срок и размер, стоимость недвижимости и многое другое. Однако есть способы понизить ставку по ипотеке. Одним из них являются государственные программы, позволяющие приобрести жильё под низкий процент. Сейчас это основной драйвер рынка ипотечного кредитования, отметили в ставропольском отделении Южного управления Центробанка. По данным краевого минстроя, за 2024 год по льготным программам выдали более 4,7 тыс. кредитов. По уровню прироста количества ипотек Ставрополье занимает 18 место среди субъектов РФ. Средняя ставка по ипотечным кредитам сейчас в крае составляет 8,3%, сообщил минстрой Ставрополья.  В прошлом году в России изменились условия «Семейной ипотеки», по которой ставропольцы могут взять кредит до 30 млн рублей со ставкой 6% на срок от 3 до 30 лет с первоначальным взносом от 20%. Ипотеку с господдержкой семьи с детьми могут оформить на покупку строящегося или готового жилья, рефинансирование ипотеки и строительство жилого дома со счётом эскроу [это специальный счёт в банке, предназначенный для более безопасных расчётов между дольщиком и застройщиком жилья — Прим. автора]. Программа распространяется на семьи, где есть ребёнок, не достигший семи лет; двое или более детей, которые не достигли 18 лет; несовершеннолетний ребёнок с ограниченными возможностями здоровья. При этом дети могут находиться под опекой. На портале ДОМ.РФ можно провести расчёт по этой госпрограмме. Например, если семья взяла ипотеку на 3,5 млн рублей на 15 лет, то ежемесячный платёж будет составлять 29 740 рублей. Почти с теми же условиями могут оформить ипотеку IT-специалисты на Ставрополье. Только в этом случае сумма кредита не должна превышать 18 млн рублей. А организация должна иметь аккредитацию в Минцифры РФ, находиться на территории страны, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, и получать налоговую льготу. Доход сотрудника при этом должен быть от 90 тыс. рублей. Кроме этого, на Ставрополье действует «Сельская ипотека», которая распространяется на покупку или строительство жилья на сельских территориях. В 2022 году её сделали бессрочной. Максимальная сумма по госпрограмме составляет 6 млн рублей, а ставка не превышает 3%. Оформить такую ипотеку можно на срок до 25 лет с первоначальным взносом от 20%. Действие программы распространяется на территории с населением не более 30 тыс. человек. В 2023 году программа пополнилась новым определением «опорный населённый пункт». Под ним понимается территория, расположенная вне границ городских агломераций, где активно развивается инфраструктура. Субсидирование от застройщика — целесообразно ли? Ещё один способ снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке — субсидирование от застройщика. Однако в ставропольском отделении Южного ГУ Банка России рассказали, что такая схема может быть не всегда выгодной для заёмщика. Банки просчитывают, сколько они заработали бы на процентах по обычной ипотеке, и застройщики прибавляют эту сумму к стоимости квартиры. В результате цена недвижимости для будущего владельца увеличивается. Получившуюся надбавку застройщик выплачивает банку — это называют субсидированием ставки за счёт застройщика. Но фактически у человека увеличивается размер первоначального взноса и большую часть процентов он должен внести авансом, отметили в отделении Ставрополя Южного ГУ Банка России. Из плюсов такой схемы: ежемесячный платеж существенно ниже, чем по кредиту по обычным рыночным ставкам, а сумма переплаты по ипотеке от застройщиков может оказаться значительно меньше, чем по обычной — но только в случае, когда заёмщик выплачивает долг в течение многих лет. «У такого субсидирования есть и минусы. Иногда низкий процент действует только один-два года, а затем ставка поднимается до рыночных значений. Тогда переплата будет почти такой же, как и в случае обычной ипотеки. Цена квартиры намного больше рыночной — и чем ниже ставка по ипотеке, тем сильнее завышена стоимость», — рассказали в отделении Ставрополя Южного ГУ Банка России. Специалисты отмечают, что в таком случае выбор жилья сужается, потому что нередко застройщики предлагают субсидированную ипотеку лишь для тех квартир, которые не пользуются большим спросом.  Следить за предложениями банков Самым действенным способом снизить ипотечную нагрузку представители отделения Ставрополя Южного ГУ Банка России считают рефинансирование. Иногда у банков появляются более выгодные предложения с низкими процентными ставками. И можно взять кредит в том же или другом банке с более низкой процентной ставкой, чтобы погасить свой текущий кредит. «Советуем следить за возможностью рефинансировать свой ипотечный кредит. Это действительно один из способов упростить свою жизнь с кредитом и существенно сократить расходы. Ведь даже если кризисная ситуация не наступала вовсе, все равно необходимо максимально упростить себе условия»,  — резюмировали в Отделении Ставрополя Южного ГУ Банка России. Так как банки самостоятельно принимают решения об условиях кредитования, есть ещё несколько выгодных для заёмщиков способов, однако их стоит уточнять в каждом банке отдельно. Например, снизить ставку по ипотеке можно за счёт залога, в качестве которого может выступать другая недвижимость или автомобиль. Но тогда заложенное имущество нельзя продать, и в случае неуплаты оно может перейти банку. Ещё некоторые банки готовы сделать скидку по ипотеке, когда заёмщик оформляет у них страховку жизни или титульное страхование [страхование риска утраты права собственности на недвижимость. — Прим. ред.] Также банки могут снизить проценты, если сумма первоначального взноса больше обычной или когда заёмщик сразу выплачивает часть процентов. Но специалисты предупреждают, что в таком случае стоит попросить менеджера рассчитать экономию и то, как быстро окупится комиссия. Такой способ выгоден, если заёмщик не собирается погашать досрочно ипотеку в ближайшие пять-семь лет. Существует практика, когда банки снижают ставку на 0,5%, если плательщик оформляет ипотеку в срок до 30 дней. А некоторые кредитные организации предоставляют скидки за регистрацию сделки онлайн. Кроме этого, не менее чем за 15 дней до оформления ипотеки можно подать заявление работодателю о переводе зарплаты в банк, где планируется брать кредит. Обычно тогда скидка составляет не более 1%. Ранее сообщалось, что на Ставрополье молодым семьям также могут выдать жилищные сертификаты. Как сообщил губернатор Владимир Владимиров, в 2024 году на поддержку семей предусмотрено около 2 млрд рублей.