Как избежать ошибок при сдаче квартиры в аренду

В конце прошлого года в России насчитали 8 миллионов злостных должников за услуги ЖКХ. По данным «Известий», своевременно не оплачивают коммуналку до 10% собственников. Одна из причин — конфликты между квартирантами и владельцами съёмного жилья. Первые не платят, вторые отказываются гасить долги. Эксперты рассказали ForPost, как урегулировать этот коммунальный спор и на чьей стороне правда. Что говорит закон На I квартал 2023 года долг россиян за ЖКУ достиг почти 900 млрд рублей, сообщают «Известия». Общая сумма задолженности на конец 2023-го — начало 2024 года пока не озвучивалась. Эксперты подвели итоги только по электроэнергии: 320,5 млрд рублей на конец III квартала. Они отмечают, что среди должников достаточно много собственников арендных комнат и квартир. Одна из причин неоплаты — конфликт между квартирантами и арендодателями. Первые не считают нужным платить за коммуналку, вторые не хотят оплачивать долги недобросовестных квартиросъёмщиков. «Живут три месяца бесплатно, не съезжают и не платят. Говорят, подавайте в суд, будем пару лет судиться, а мы ещё бесплатно поживём. Что делать, дайте совет», — написала собственница квартиры на форуме lady.mail.ru. Ей посоветовали обратиться в управляющую компанию с просьбой отключить коммуникации в съёмной квартире. Когда квартиранты съедут, ей нужно будет погасить коммунальные долги и вернуть блага цивилизации в арендное жильё. «Я собственник. Сдала несколько месяцев назад квартиру знакомым. Договор не заключали (да, каюсь, моя ошибка). Зарегистрирована как самозанятая, налоги плачу. С квартирантами возникли недопонимания по оплате (отказываются платить часть суммы за коммуналку). Добровольно не уезжают. Что делать?» — задают вопрос на форуме интернет-издания Woman.ru. В ответах предложили два варианта: заключить договор аренды и прописать условия оплаты коммунальных услуг либо идти в полицию. Если конфликт урегулировать не удастся, крайней останется она. В Жилищном кодексе РФ чёрным по белому написано: «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учётом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса». В переводе на удобоваримый язык это означает: платит за коммуналку тот, кто владеет квартирой. Президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что это правило нельзя применять к квартирам, сдаваемым в аренду. Если расходы за коммуналку лягут на плечи арендодателя, злоупотреблений не избежать, уточнил он. «Квартиросъёмщик будет днём и ночью лить воду, не выключать свет, не обращать внимание на протечки в ванной, в туалете. Арендодатель не должен оплачивать безответственность квартиросъёмщиков», — сказал ForPost Апрелев. Единственный выход — заключение договора аренды, в котором будут прописаны все нюансы, отметил наш собеседник. Кто за что платит Константин Апрелев привёл в качестве примера Москву, где подобные конфликты между квартирантами и собственниками «давно улажены». «В счетах за ЖКУ есть платежи, которые не являются переменными. Например, плата за капитальный ремонт. Есть платежи переменные, которые зависят от нанимателя: вода, канализование, электроэнергия, газ. Исходя из этого, в Москве существует два типа договоров, которые заключают собственник и квартиросъёмщик. В первом типовом договоре указывается, что коммунальные платежи оплачивает собственник. Во втором варианте типового договора указывается, что весь объём коммунальных услуг оплачивает наниматель. В этом случае ставка на аренду жилого помещения чуть ниже, чем при заключении первого варианта типового договора», — уточнил президент Российской гильдии риелторов. По данным одного из ведущих экспертов на столичном рынке жилья Марии Жуковой, чаще всего яблоком раздора является платёж за капремонт. «Иногда собственник возлагает коммунальные платежи на нанимателя сверх суммы, указанной в договоре. Причём наниматель может узнать об этом только на сделке — в ряде случаев квартиросъёмщики платят за капремонт. Также часто наниматель оплачивает замену домофона, услуги консьержа, установку дополнительных дверей на площадке, благоустройство территории и другие дополнительные услуги по ремонту и содержанию недвижимости», — сказала Жукова в интервью интернет-журналу «Домклик». Она отметила, что эти услуги должен оплачивать владелец квартиры. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, Жукова советует заключать дополнительное соглашение к договору об аренде жилья, в котором будут учтены эти нюансы. Аналогичного мнения придерживается исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль», ведущий юрист ЦИК Всероссийского Совета местного самоуправления Сергей Сохранов. «Оплата коммунальных услуг в арендуемой квартире — договорные отношения. Если меня что-то не устраивает как квартиросъёмщика, я расторгаю договор с собственником и ищу другой вариант для проживания», — сказал ForPost Сохранов, отметив, что «этот коммунальный спор не стоит регулировать на законодательном уровне». Но что делать, когда квартиросъёмщики уходят по-английски и грозят налоговой? «Договор, в котором будут учтены все моменты (коммунальные платежи, ремонт сантехники, аппаратуры и т. д.), нужно заключать в любом случае. С его помощью удастся избежать множества конфликтных ситуаций. Неуплата налогов и заключение договора — разные вещи. Не стоит бояться его заключать и требовать исполнения его условий от квартиросъёмщика», — уточнил президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его мнению, собственники совершают большую ошибку, перекладывая коммунальные платежи на плечи квартиросъёмщиков: «Нужно ежемесячно получать с них деньги, соразмерные этим платежам, и самостоятельно оплачивать». Приведём конкретный пример. Собственник «однушки» заключил договор аренды с квартиросъёмщиком. По договору тот должен ежемесячно оплачивать аренду квартиры и услуги ЖКХ. За неделю до часа X нужно попросить его прислать показания по счётчикам, высчитать коммунальный платёж и выставить счёт на оплату коммуналки. В день расчёта квартиросъёмщик должен перевести деньги за аренду квартиры и за услуги ЖКХ. Получив нужную сумму, собственник оплачивает коммуналку. Если этого не произошло, то, согласно условиям договора, нужно истребовать этот платёж. Комната с соседями А что делать, если сдаётся комната в коммуналке? Юристы на форуме lady.mail.ru советуют прежде всего в письменной форме договориться с соседями о том, что они не против сдачи комнаты в наём: «Если не получить согласие, то квартиросъёмщик не имеет права пользоваться арендуемой комнатой в коммуналке». Далее арендодателю нужно «открыть собственный счёт на оплату коммунальных услуг», отмечает президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. «Если вы не выделили лицевой счёт, то не совсем законно сдаёте комнату в коммунальной квартире. Кстати, соседи по коммуналке через суд могут заставить собственника арендуемой жилплощади создать собственный лицевой счёт и тем самым пропорционально разделить коммунальный платёж на количество людей, которые проживают в коммунальной квартире. Распределение должно происходить не по метражу, а по количеству проживающих. Это более справедливое распределение и его нужно рекомендовать», — сказал наш собеседник. Спорный случай Однако иногда всё-таки приходится судиться. Ответчиками выступают не только физические лица, но и ведомства. Так, три года назад Верховный суд рассматривал спор между истцом-военнослужащим и ответчиком — Минобороны. Первый арендовал комнату, которая находилась в собственности ответчика. Судебный спор возник из-за оплаты услуг ЖКХ по нормативам, сообщает «Рамблер Финансы». Было установлено, что истец получил комнату в 2001 году. До 2019 года он платил коммуналку по нормативу. Пять лет назад ГБУ «Жилищник», которое обслуживало дом, применило повышающий коэффициент и пересчитало тарифы с 2004 по 2019 годы. Военнослужащий задолжал около 576 тысяч рублей. Долг по коммуналке с него взыскивали через районный суд, который уменьшил пени до 429 тысяч рублей. Военнослужащий в поисках правды дошёл до Верховного суда. Тот внимательно изучил материалы дела и встал на сторону военнослужащего. В решении сказано, что установкой счётчиков занимается собственник жилого помещения. Первые три судебные инстанции не уточнили, почему он этого не сделал. Согласно Жилищному кодексу РФ, если счётчики не установлены, то собственник должен оплачивать разницу в тарифах. Получается, ответчиком по делу ГБУ должно стать Минобороны, а не военнослужащий. Дело было направлено на пересмотр. Таким образом, арендатор не может самостоятельно устанавливать счётчики. Следовательно, он не должен выплачивать сверхнормативные долги за услуги ЖКХ. Поэтому Апрелев советует собственникам устанавливать приборы учёта, чтобы не стать ответчиком ещё по одному громкому коммунальному делу. Роберт Вочовский