Цены вниз, этажи вверх: реализация программы "Дальневосточный квартал" начинается в ДФО
Развитие жилищного строительства на Дальнем Востоке стало одной из ключевых тем VI Восточного экономического форума, состоявшегося в сентябре 2021 года во Владивостоке. Здесь же, на ВЭФ-2021 Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики заключило соглашения о сотрудничестве с правительством Сахалинской, Амурской областей, Республики Бурятия, Республики Саха (Якутия), Еврейской автономной области, Камчатского, Забайкальского, Приморского и Хабаровского краев о реализации проектов комплексной жилой застройки "Дальневосточный квартал" в рамках действующих на Дальнем Востоке территорий опережающего развития.
Целью программы является увеличение объемов жилищного строительства, повышение качества жилья, снижение цен на него, развитие строительной индустрии в Дальневосточном федеральном округе. Согласно программе, разработанной Минковостокразвития совместно с Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики, в крупных городах Дальнего Востока должны появиться проекты комплексной жилищной застройки с комфортной планировкой и объектами социальной инфраструктуры, сообщает ИА PrimaMedia.
"Дальневосточный квартал" — новое качество городской среды
Программа "Дальневосточный квартал" разработана с учетом интересов жителей Дальнего Востока. Она предполагает комплексную застройку территорий с использованием современных технологий индустриального строительства, с созданием необходимой инфраструктуры, уютных дворов, школ, поликлиник, спортивных сооружений, центров досуга в шаговой доступности, комфортных внутриквартальных улиц и бульваров.
Инвесторы-застройщики будут отобраны на конкурсе. Ключевыми критериями станут цена жилья и качество проектов, с тем чтобы конечный потребитель — дальневосточники и те, кто хочет переехать жить на Дальний Восток, — получили достойные условия для жизни по приемлемой для них стоимости. Также инвесторам будет доступен ряд мер поддержки, включая налоговые льготы в рамках режима территорий опережающего развития (ТОР) и инфраструктуру. При реализации проектов комплексной застройки планируется применять механизм "Дальневосточной концессии", позволяющий создавать объекты социальной инфраструктуры опережающими темпами с привлечением частного капитала.
По мнению разработчиков программы, экономика масштабных проектов в сочетании с мерами господдержки позволит предложить жилье дальневосточникам по стоимости ниже среднерыночной. Именно доступность цены будет одним из ключевых критериев проектов в рамках "Дальневосточного квартала".
"Наша задача — сделать Дальний Восток интересным и комфортным для жизни, привлечь людей в регион. И в этом контексте новое жилье, новое качество городской среды, новые города-спутники — мощные магниты. Это мировой тренд, продиктованный скоростью развития технологий строительства, транспорта, коммуникаций. Все понимают, что качество жилья, городской среды — важные составляющие конкурентоспособности территорий, в том числе с точки зрения привлечения человеческого капитала", — прокомментировал министр по развитию Дальнего Востока и Арктики Алексей Чекунков.
Выбор за регионами
В настоящее время Минвостокразвития совместно с регионами определяет наиболее перспективные земельные участки под пилотные проекты.
В Приморском крае механизмы программы планируется задействовать при создании города Спутника, создание которого позволит объединить Владивостокский и Артемовский городские округа в одну агломерацию с численностью населения более 1 млн человек и обеспечить высокое качество городской среды, а также доступные цены на жилье.
Параллельно программа "Дальневосточный квартал" активно обсуждается в экспертном сообществе. Одно из таких обсуждений состоялось на конференции в рамках 27-й специализированной выставки с международным участием "Строительство", проходившей в конце сентября на территории туристско-рекреационного кластера "Приморское кольцо" в Артемовском городском округе. Перед участниками конференции выступил первый заместитель министра РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики Гаджимагомед Гусейнов. Рассказывая о программе "Дальневосточный квартал", он отметил, что ее реализация позволит получить 2,5 млн кв. метров нового жилья на Дальнем Востоке до 2030 года, снизить стоимость 1 кв. метра более чем на 10%, создать порядка 8 тысяч рабочих мест в строительной сфере.
"По итогам конференции мы готовы представить Правительству России предложения участников о том, какие еще меры поддержки и льготы для строительной отрасли позволят обеспечить ускоренные темпы жилищного строительства в городах ДФО", — отметил Гаджимагомед Гусейнов.
Mixed use development для Дальнего Востока
В мире практика mixed use development (развитие среды, при котором отдельные здания, а также кварталы и районы собирают пространства разного функционального назначения — жилого, коммерческого, культурного, институционального, развлекательного — прим. ред.) популярна уже давно, напомнила директор практик качества жизни Агентства стратегических инициатив (АСИ) Татьяна Журавлева. Считается, что такой формат не только создает максимальный комфорт для жителей, но и очень выгоден инвесторам таких проектов. Сейчас такие мегастройки есть практически в каждом российском миллионике, считается, что они могут стать драйвером экономического развития городов, в том числе и дальневосточных.
"Концепция "15-минутного города", которая ежегодно становится все более актуальной для России, означает появление районов, где людям комфортно находиться целый день: они там могут не только жить, но и работать, учиться, отдыхать, тратить деньги, получать максимальное количество сервисов. И для этого им больше не потребуется ехать в центр города.
Благодаря комплексному подходу в развитии на небольшой территории, которую действительно можно обойти всего за 15 минут, должно быть все — и комфортное жилье, и школы, и детские сады, и офисы, и торговые центры, и фитнес, и зоны рекреации", — пояснила Татьяна Журавлева.
Современные горожане очень активны, причем, вне зависимости от возраста. Но при этом они больше не хотят проводить жизнь в пробках, не хотят тратить много времени на поездку от дома до работы, а также не хотят проводить много времени в офисе. Пандемия в свою очередь подтвердила — многие люди вполне могут работать удаленно, а значит, в тех районах, где они живут. И задача городов — создать им такие условия, чтобы в пешеходном радиусе жители могли получить все, что возможно. Начиная от социальных сервисов и заканчивая любой городской активностью.
Для российских городов (и дальневосточные здесь не исключение) такая концепция выглядит удачным решением. Это должно позволить избавиться от маятниковой миграции и пикового трафика. А также создать для жителей региона максимально комфортные условия проживания с необходимыми сервисами и услугами в шаговой доступности и стимулировать создание локального бизнеса, причем, не только ориентированного на сервис.
"В свою очередь, девелоперам интересно осваивать такие кварталы за счет их масштабности, а также выгодно, особенно с учетом того, что ресурс свободных участков под застройку в черте многих российских городов практически исчерпан. Такое комплексное освоение дает возможность крупным компаниям получить новые земельные ресурсы и, что особенно важно, позволяет вовлечь в оборот заброшенные промышленные территории, а также участки на окраинах", — отметила Татьяна Журавлева.
За городами-спутниками будущее
По мнению основателя и управляющего партнера градостроительного бюро MASTER’S PLAN Юлии Зубарик, с точки зрения экономии времени и ресурсов программу "Дальневосточный квартал" выгодно разрабатывать через систему комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). Это позволяет одновременно разрабатывать проект планировки, вносить изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и, если требуется, в Генплан или в документы территориального планирования, а далее выходить на процедуру публичных слушаний и утверждение необходимых документов.
"Такая система в Москве работает с 2016 года. Приступая к проекту планировки, мы как разработчики параллельно осуществляем разработку внесений изменений в ПЗЗ. И на земельной комиссии принимаются решения и по проекту планировки, и по внесению изменений в ПЗЗ. Соответственно, утверждаются два постановления правительства Москвы: о внесении изменений в ПЗЗ и утверждение проекта планировки. Я думаю, Опыт Москвы очень легко перенести на другие регионы", — высказала свою точку зрения Юлия Зубарик.
Собеседница агентства позитивно высказалась о формате проектирования новых городов, на которые переходят региональные власти некоторых субъектов ДФО. На Сахалине это проект экополиса в Корсакове (инициатива губернатора Сахалинской области Валерия Лимаренко), в Приморском крае — проект города Спутник, который в будущем должен составить агломерацию с Владивостоком и Артемом.
По мнению Юлии Зубарик, формат нового города дает больше сценариев развития, чем формат нового микрорайона. При этом у города, подобного экополису на Сахалине и Спутнику в Приморье, должны быть и точки притяжения (особая архитектура, свои достопримечательности, рекреационные зоны, культурные и спортивные объекты и т.д.), и точки приложения труда — учебные заведения, большие производственные предприятия или ИТ-кластеры. Еще два важных условия, делающие новые города привлекательными для потенциальных жителей — развитая социальная инфраструктура и транспортная доступность.
"В строительстве новых городов очень важно предусматривать параллельное создание рабочих мест и развитие социальной инфраструктуры. Почему у Спутника в Приморье есть шансы на реализацию, почему люди туда могут поехать? Потому что рядом территория ТОР "Надеждинская", которая уже развивается. Туда уже заходят резиденты — производственные компании. И у сотрудников этих компаний уже есть запрос на жилье, которое бы располагалось рядом с местом работы. Там также есть возможность решить вопрос транспортной доступности. Построить новые автомобильные дороги с удобной схемой передвижения и всеми развязками, проложить железнодорожную ветку и пустить по ней скоростной электропоезд "Ласточка", чтобы доезжать до Владивостока за 15-20 минут", — сказала Юлия Зубарик.
Спрос будет, если создать предложение
По мнению управляющего партнера проектно-консалтинговой компании "Новая земля", эксперта НИУ ВШЭ (факультет городского регионального развития) Григория Соломина, несмотря на то, что на Дальнем Востоке существуют территории, которые трудно развивать, проекты комплексного строительства здесь необходимы. Причем с точки зрения двух взаимосвязанных целей — сохранение человеческого капитала, необходимого для развития региона, и создание качества жизни, сопоставимое с другими городами, куда, как правило, мигрируют дальневосточники.
Как раз опыт таких городов, в первую очередь Москвы, одного из лучших по комфортности проживания мегаполисов в мире, показывает, что там формируется достаточно высокий уровень продуктов жилого девелопмента и, соответственно, комплексного подхода к застройкам.
"Что такое комплексный подход? Это когда формируется комфортная среда для проживания человека. Сегодня это город с пешеходной доступностью всех социальных, сервисных и коммерческих объектов — от безопасных детских площадок и дворов без машин до поликлиник и парикмахерских внутри твоего микрорайона. По сути, ты можешь жить в своем квартале и пользоваться всеми необходимыми ресурсами городской жизни, никуда не выезжая", — напомнил Григорий Соломин.
Будет ли спрос на комплексную застройку в городах Дальнего Востока? Почему бы и нет. В Москве и других крупных городах, например, в Казани, где пошли по этому же пути, такой спрос есть. Именно потому, что люди, переезжающие в новые микрорайоны, получают все необходимое для комфортной жизни.
"На Дальнем Востоке такого продукта как такового пока не существует. А нет продукта, то есть предложения, нет и спроса. Как только он появится, появится спрос. Покупатель ориентируется на качество и цену. Как только такие проекты будут появляться, сразу остановится процесс точечной застройки. Поэтому комплексные застройки надо поддерживать и стимулировать", — подчеркнул Григорий Соломин.
Государство и девелоперы должны стать партнерами
Понятно, что реализация программы "Дальневосточный квартал" потребует участия инвесторов и девелоперов. Для их привлечения предусмотрено использование механизма преференциального режима ТОРов — налоговые льготы, возможность получить льготный кредит, вся необходимая инфраструктура.
"В принципе, такой меры достаточно для привлечения застройщиков. Однако необходимо решить и вопросы организации логистического плеча. Потому что если мы говорим про города на Дальнем Востоке, где присутствует минимальное производство, но отсутствует достаточное количество строительных материалов, то обязательно должны сказать и о том, что прежде чем заходить в регион, девелопер будет прорабатывать стратегию по логистике строительных материалов. Если у него это получится, то он зайдет в регион", — сказала Юлия Зубарик.
По мнению собеседницы агентства, зайти на Дальний Восток смогут только крупные системные компании — строители жилья, которым интересно осваивать достаточно большие участки. В этом случае девелопер сможет организовать какие-то собственные производства строительных материалов. Соответственно, строительство в рамках "Дальневосточного квартала" подстегнет развитие строительной индустрии на Дальнем Востоке.
"Конечно, преференции являются стимулами, но надо их сделать более стимулирующими. Нужно спросить у инвесторов, которых государство приглашает на Дальний Восток, что они хотят и что им нужно для того, чтобы они остались в регионе", — поделился своей точкой зрения Григорий Соломин.
Он также отметил, что реализация программы "Дальневосточный квартал" позволит стабилизировать цены на жилье на Дальнем Востоке. Спрос на новое комфортное жилье в регионе есть, повысится предложение — понизится стоимость. Закон рынка неумолим.
Еще один вопрос, готовы ли участники рынка взаимодействовать с государством по принципу "преференции за доступные цены на жилье".
"Конечно. Это обычный бизнес-процесс, не вижу никаких противоречий. Государство и бизнес должны стать партнерами, по-другому быть не может. Ведь у государства нет своих строительных мощностей, нет своих строительных комбинатов. Реализация масштабных проектов возможна только через взаимодействие государственно-частного партнерства. И вот еще о чем можно было бы подумать. Сегодня государство дает преференции в виде налогов инвесторам — резидентам ТОРов. Тогда и людям нужно дать преференции — сделать нулевую ипотеку", — отметила Юлия Зубарик.
Стоит заметить, что некоторые банки-участники программы "Дальневосточная ипотека" уже пошли по такому пути и недавно объявили о снижении процентных ставок до 0,1%.