Север: девелопмент низких температур и высоких ожиданий
Долгая зима и сильные ветра, затрудняющие строительство, нехватка производства стройматериалов и сложная логистика — это только начало списка проблем, с которыми сталкиваются девелоперы, решившие покорять рынки северных регионов. Вознаграждаются ли их труды?
Консалтинговая компания Key Capital представила результаты исследования*, целью которого было выявить российские регионы, наиболее перспективные для развития жилищного строительства и, стало быть, наиболее привлекательные для девелоперов, ищущих выходы на новые рынки. Топ-7 составили Республика Дагестан, Республика Калмыкия, Республика Алтай, Республика Кабардино-Балкария, Липецкая область, Ставропольский край и Республика Мордовия. В перечисленных субъектах РФ обеспеченность жильем в пересчете на 100 жителей составляет от 20,9 квадратного метра (Республика Дагестан) до 63,9 квадратного метра (Ставропольский край), а цены за последние три года выросли в диапазоне от 193% (Республика Дагестан) до 112% (Республика Мордовия).
«Мы называем эти регионы «голубым океаном», то есть конкуренция в них еще слаба, а востребованность жилья растет как по части количества, так и по части качества. В противовес регионам «красного океана», где девелоперская активность уже давно находится на высоком уровне, а острота соперничества максимальна, в регионах «голубого океана» застройщики могут начать экспансию с высокими шансами на успех в плане рентабельности проектов. Наш анализ показывает, что это регионы с быстрорастущим населением и миграцией, мощным туристическим потенциалом, восстанавливающейся промышленностью и перспективами в сельском хозяйстве», — подчеркивает генеральный директор компании Key CapitalL Ольга Гусева.
В целом таких регионов, конечно, больше семи, признает эксперт, но в других локациях есть и свои специфические риски. «При этом застройщики, планирующие экспансию в такие локации, должны понимать, что в анализе этих субъектов РФ не работают классические методы. Необходима хорошая экспертиза продукта, которая помогает сразу занять лидирующие позиции в регионе», — считает Ольга Гусева.
Если обратиться к исследованию «Север — юг: сравнительный портрет девелоперского рынка», которое по просьбе «Бизнес FM» провели эксперты портала «Единый ресурс застройщиков», получается, что среди семи вышеупомянутых регионов лишь один (Республика Алтай) относится к макрорегиону «Север», а к макрорегиону «Юг» — сразу три. Впрочем, о южном раскладе — в следующий раз, сегодня же поговорим о том, с какими трудностями сталкиваются компании, впервые решившие строить в условиях длинной зимы, низких температур, суровых ветровых нагрузок и непростой логистики, и таким ли оказался девелоперский рынок северных широт, каким они его себе представляли.
Не сказать что релизы, анонсирующие северные проекты крупных столичных или федеральных застройщиков, сыпятся как из рога изобилия. Гораздо чаще в северных регионах появляются девелоперы, прописанные плюс-минус по соседству. Например, в конце октября компания «Практика» — один из топовых застройщиков Свердловской области — объявила о начале работы над крупным КРТ-проектом в Томске*. «Наша компания уже работает в Сибири: в Кемеровской области мы в качестве генподрядчика возводим апарт-комплекс «Шермонт» в Шерегеше. Однако сейчас мы впервые начинаем сотрудничество с Томской областью в качестве девелопера. В ближайших планах — утверждение проекта планировки территории и уже к середине следующего года старт строительства», — делится подробностями глава компании «Практика» Александр Невмержицкий.
И все же, по оценкам руководителя направления «Бизнес и инвестиции» Агентства развития Мончегорска Александра Поленкова, за последние пять лет интерес девелоперов к северным регионам России и, в частности, к Мурманской области заметно увеличился.
Александр Поленков руководитель направления «Бизнес и инвестиции» Агентства развития Мончегорска «Одним из ключевых факторов этого роста является государственная поддержка предпринимательской деятельности в Арктической зоне, что стало объективным трендом в экономическом развитии данной территории. Мы ощущаем это на себе в Мончегорске: значительно увеличилось количество запросов от крупных сетевых компаний, заинтересованных в наших инвестиционных предложениях, включая проекты апарт-отелей. Это свидетельствует о том, что девелоперы видят потенциал в инвестициях на Севере. Не последнюю роль в привлекательности региона для девелоперов играет арктическая ипотека, которая позволяет приобрести или построить жилье по ставке до 2% годовых: согласно статистике, этой возможностью уже воспользовались тысячи человек. Однако участники рынка недвижимости отмечают, что, в отличие от перегретых предложениями крупных городов, на севере сейчас рынок продавца: предложений мало, а спрос высок».
Арктическая ипотека, конечно, не единственная программа, оказывающая влияние на северный рынок. Например, как напомнил заместитель министра РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики Павел Волков, выступая на Восточном экономическом форуме, «у нас также в республиках, краях и областях, где работает территория опережающего развития, есть возможность использовать механизм дальневосточного арктического квартала — это конструкция, которая позволяет создать подводящую инфраструктуру. <…> И, безусловно, арендное жилье — это тоже инструмент, чтобы активизировать деятельность, связанную с жилищным строительством». Еще пример: в рамках работающего в Мурманской области проекта «Свой дом в Арктике».
Люди, имеющие земельный участок в собственности или в праве пользования, могут получить от 1 млн до 1,5 млн рублей, чтобы построить дом или купить домокомплект. При этом подрядчиком или застройщиком может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков, рассказывая BFM.ru о новом проекте в городе Кола Мурманской области, отметил, что Мурманск и его окрестности (а от центра Мурманска до Колы — каких-то 12 километров), мягко говоря, не избалованы коммерческим жилищным строительством. Слова эксперта подтверждает статистика: еще в 2023 году в рейтинге городов по объему ввода нового жилья Мурманск занимал последнюю, 100-ю строчку: здесь практически ничего не строилось. И как неоднократно признавались местные власти, все попытки затащить крупных игроков строительного рынка заканчивались ничем: группа «Самолет» фактически стала первой масштабной девелоперской структурой, пришедшей сюда после долгой-долгой паузы.
Александр Прыгунков управляющий партнер группы «Самолет» «Нам как крупному застройщику импонирует еще и то, что среди 85 субъектов страны покупательная способность населения Мурманской области занимает девятое место по России. С учетом 30-летнего «простоя» по коммерческим жилым проектам, регион очень привлекателен. Все эти факторы, наличие арктической ипотеки под 2%, наличие отложенного спроса стали определяющими для нашего выхода в регион. Проект нашего нового жилого квартала, объем инвестиций в который составит 9 млрд рублей, был разработан в рамках стратегического плана развития региона «На Севере — жить!»; для реализации проекта «Самолет» получил статус резидента Арктической зоны РФ. В целом в ее регионах объем жилищного строительства в три раза ниже среднероссийского уровня. А рынок недвижимости Мурманска сам по себе очень сжатый: здесь не развита «первичка», а постепенное старение вторичного жилого фонда приводит к еще большей потребности в строительстве новых домов. Хотя обеспеченность жильем в городе сегодня составляет 28 квадратных метров на человека, что является средним значением по стране. Но это только пока, поскольку отсутствие новых проектов и наличие ветхого фонда (как минимум в объеме 130 тысяч квадратных метров) приведет к высокому уровню отложенного спроса, с которым придется что-то срочно делать».
А вот в BN Group (входит в АФК «Система»), которая сегодня реализует свой проект резорт-резиденции «ЗаГорье» на склоне Алтайских гор, близ села Урлу-Аспак, на территории Cosmos Collection Altay Resort, говорят, что для них выбор Алтайского региона — результат кратно возросшего интереса к Алтаю со стороны как туристов, так и инвесторов и крупнейших банков.
Ольга Иванова генеральный директор BN Group «Ожидается, что поток туристов на Алтай еще возрастет в 2025 году — с открытием международного аэровокзала в Горно-Алтайске и аэропортов малой авиации в Кош-Агаче и Усть-Коксе. При этом предложение частных резиденций, особенно высокого класса, здесь по-прежнему ограниченно. По данным платформ ЦИАН, «Авито» и «Домклик», до сих пор свыше 90% в регионе составляют предложения в поселках эконом- и комфорт-класса с ценой порядка 5-10 млн рублей за лот, 93% от общей площади жилых объектов — это дома, построенные населением. А ведь по итогам 2023 года в сегменте ИЖС здесь было введено около 178 тысяч квадратных метров: это не так много в общероссийском масштабе (0,3%), однако более чем в два раза превышает показатели 2019 года (79 тысяч квадратных метров)».
По оценкам Александра Поленкова, приходящие на север компании сталкиваются с теми же проблемами, что и в других регионах, но с некоторыми специфическими вызовами. «В первую очередь это удаленность от федерального центра и отсутствие местных производств комплектующих и строительных материалов. Приходится работать с подрядчиками, которые находятся далеко от места строительства, что увеличивает сроки и расходы на логистику. Однако многие девелоперы уже научились нивелировать эти сложности, оптимизируя расходы за счет увеличения объемов строительства, что позволяет снижать затраты на транспортировку материалов», — делится наблюдениями эксперт.
По его словам, еще одной распространенной проблемой является отсутствие коммуникаций на участках, выделенных под строительство: это усложняет процесс и требует дополнительных вложений. «В некоторых случаях участки корректируются, чтобы находиться ближе к существующим коммуникациям. В других случаях местные и региональные власти помогают решить вопросы с подведением инфраструктуры, что снижает риски и ускоряет реализацию проектов», — отмечает Александр Поленков.
«Каждый регион нашего присутствия характеризуется как особенностями градостроительных практик и законодательного регулирования, так и особенностями потребности в новом жилье. В Нижнем Новгороде, к примеру, остро стоит вопрос строительства новых кварталов через реализацию механизма КРТ и расселения ветхих домов. В Сургуте важно совместить реализацию будущего проекта в контексте научно-технического центра. На Сахалине в рамках строительства Экополиса в составе города Корсакова важно решить задачу, связанную с появлением нового микрорайона, который бы обеспечил рабочей силой перспективный глубоководный порт. В Мурманске особенности связаны не только с фактическим отсутствием рынка нового жилья, но также с природными и логистическими особенностями региона», — продолжает Александр Прыгунков.
Как подчеркивает собеседник «Бизнес FM», здесь, как и в целом по стране, есть недостаток рабочей силы, но «эта проблема решаема за счет нахождения оптимальных вариантов взаимовыгодного сотрудничества с подрядчиками, релокации некоторых существующих подрядных организаций, с которыми мы работаем на других проектах. И да, имеет место низкая доля собственного производства стройматериалов и конструкций, ограниченность номенклатуры выпускаемых материалов и дефицит отдельных групп строительной продукции (например, керамического кирпича, теплоизоляционных и кровельных материалов)».
Словом, проблем хватает. Зато, по мнению эксперта, новый проект, во-первых, поможет освежить существующий жилой фонд и переориентировать мурманский рынок на новые стандарты качества строительства. Во-вторых, условия жизни мурманчан улучшатся, причем это имеет отношение как к тем, кто станет покупателями квартир в новом ЖК, так и тем, кто будет пользоваться его инфраструктурой и прилегающими общественными пространствами. Наконец, в-третьих, вслед за первыми могут потянуться вторые, третьи, четвертые. Особенно если будут видеть, что на местах им реально готовы подставить плечо.
«Сейчас уже существует ряд мер, направленных на поддержку северных регионов России, которых не было еще несколько лет назад. В этот список входят преференциальный режим для инвесторов и особые экономические зоны. Агентство развития Мончегорска оказывает всестороннее содействие инвесторам, помогает подготовить заявки на привлечение финансирования в проект, содействует в разработке бизнес-планов и проводит предварительную экспертизу проектов. Более того, агентство консультирует о мерах поддержки инвестиционной деятельности на территории Мурманской области и содействует в подготовке документов на получение статуса резидента АЗРФ, который обеспечивает пониженный налог на прибыль — 5% в первые пять лет, 10% в течение следующих пяти лет. Также в ближайшее время органы государственной власти планируют запустить дополнительные меры поддержки, которые будут применяться в некоторых арктических городах», — оптимистичен в своих прогнозах Александр Поленков.
Эксперт уверен: чтобы еще больше стимулировать девелоперов, необходимо наладить более открытую коммуникацию между локальными акторами и институтами и потенциальными инвесторами. «Никто лучше нас, живущих и работающих на севере, не знает, что именно нужно строить, какие потребности есть у местных жителей и туристов. Инвестиции в Север могут стать одной из самых выгодных стратегий, особенно с учетом активной государственной поддержки и быстроразвивающейся инфраструктуры. А пока северные регионы продолжают представлять собой «голубой океан» и открыты для новых игроков», — резюмирует Александр Поленков.
* Есть в распоряжении «Бизнес FM»