Итоги ноября: на вторичном рынке жилья – предновогоднее оживление

Россия. Калининград. 25 ноября 2021 года. Rainbow. В России эксперты подвели итоги ноября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тысяч человек) городов.

За последний месяц рынок немного оживился – на традиционный сезонный рост интереса к покупке жилья наложился переток спроса с сегмента новостроек. Часть спроса обеспечили и те, кто планирует решить жилищный вопрос до повышения банками ставок по ипотеке. Это привело к небольшому росту цен (+2,3% в месячном выражении) и сокращению объема предложения (-1,6%).

Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 2,3% – до 95,4 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже – также на 2,3% – до 5,37 млн рублей.

Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в Московской области (на 3%) и в среднем по городам-миллионникам вне столичных агломераций (на 2,3%). В Москве цены увеличились лишь на 1,3%, в Санкт-Петербурге – на 1,9%.

Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в ноябре 2021 года составила 96,4 тыс. рублей за кв. м. “Новинки” подорожали сильнее, чем старые объявления, что привело к небольшому росту средних цен.

Средний срок экспозиции квартир сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней (год назад – 120 дней, месяц назад – 101 день).

Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год – на 29,5%. Предновогоднее оживление вкупе с перетоком интереса с новостроек развернули тренд изменения количества лотов на рынке.

Потенциальный спрос на покупку квартиры находится на уровне прошлого года. За месяц прирост на 5%.

I. Рост цен ускорился – за месяц увеличение на 2,3%

По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в ноябре 2021 года составила 95,4 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 2,3% (с 93,2 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 26,2% (с 75,6 тыс. рублей).

По сравнению с октябрем темпы роста цен немного ускорились (тогда +2% в месячном выражении). На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Жилье на вторичке выглядит привлекательным вариантом – цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках (что объясняется меньшим средним уровнем привлекательности – дома советского периода физически и морально устаревают, и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут), есть шансы договориться с продавцом о скидке. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем составляет сегодня 5,37 млн рублей. За месяц он увеличился на 120 тыс. рублей (+2,3%), за год – на 980 тыс. (+22,3%).

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+, Московской и Ленинградской областях

II. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее

Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.

Максимальный прирост цен за месяц показали Московская область (+3%) и в среднем города-миллионники вне столичных агломераций (+2,3%). Среди миллионников лидируют Омск и Самара (+4% за месяц), Казань и Ростов-на-Дону (+3,7%). Выше показатель лишь в Барнауле (+5%) и Тольятти (+4,2%). Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по цене значительно выше, чем в среднем по прошлому месяцу. Так в Барнауле “новинки” на 8,8% дороже, чем в октябре, в Омске на 5,5%, в Казани на 4,4%, в Московской области – на 3,2%. В Ростове-на-Дону, Тольятти и Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях.

Единственный город, где за месяц стоимость квадратного метра сократилась – Краснодар (-1%). За год цены здесь выросли на рекордные 55% и в настоящее время стагнируют, находясь на высоком уровне, прокомментировали в Калининграде сегодня, 25 ноября 2021 года, собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе «Циан.Аналитика», проведшем исследование.

В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах – всего +1,3% в месяц. Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов. В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,9% – тоже ниже, чем в среднем по анализируемым локациям.

За год цены выросли сильнее всего в Ленинградской области (+38,8%) и в Подмосковье (+34%). Высокие темпы также в среднем по миллионникам (+27,6%), главным образом за счет Краснодара (в 1,5 раза). В столичных агломерациях стоимость “квадрата” на первичке в 2020 – первой половине 2021 г. росла стремительными темпами за счет повышенного спроса на фоне льготного ипотечного кредитования. Цены на вторичке увеличивались вслед за новостройками. В Московской области цены и сейчас продолжают увеличиваться опережающими темпами, в Ленинградской области рост замедлился. В Краснодаре к такому существенному росту стоимости квадратного метра привел повышенный спрос со стороны “удаленщиков” из Московского и Петербургского региона, а также северов. Значительно дороже стали и “новинки” рынка. Еще один южный город, в котором цены за год выросли даже сильнее, чем в Краснодаре – Сочи (+65,7%). Здесь факторами выступили как спрос со стороны “удаленщиков”, так и ограничения на новое строительство, что сокращает выбор жилья и стимулирует рост цен.

Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке

III. Вторичка подорожала за счет “новинок” рынка

Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В ноябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 96,4 тыс. рублей, в октябре показатель был ниже на 2,6% (93,9 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 25,9% (с 76,5 тыс. рублей).

Т.е. “новинки” в ноябре прибавили в цене сильнее, чем старые предложения, что и объясняет небольшой рост цен. Отмечая интерес покупателей к вторичному рынку, продавцы выводят в продажу лоты по завышенной стоимости. Более высокая цена “новинок” – нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными.

Примечательно, что в предыдущие месяцы стоимость новых предложений, наоборот, увеличивалась медленнее, чем в среднем по вторичному рынку. За последние 2 года соотношение менялось: с апреля 2020 года до июля 2021 года (за исключением нескольких месяцев) разрыв между средневзвешенной стоимостью квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир и средневзвешенной стоимостью “квадрата” в целом по вторичному рынку рос вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. С повышением ипотечных ставок продавцы стали аккуратнее индексировать цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений с лета 2021 года приближалась к среднерыночной (в октябре разрыв – 0,3%). В ноябре наблюдалась обратная динамика – разрыв увеличился до 1%.

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в “новинках” вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Барнауле (+8,8%), Ленинградской области и Воронеже (+6,2%). За год “новинки” максимально подорожали в Сочи (60,2%), Краснодаре (56,8%) Ленинградской области (+36,3%), Казани (+34%). Т.е. цены здесь выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.

Наиболее дорогое новое предложение по сравнению со средним уровнем цен в Ленинградской области (разница в 9,2 тыс. рублей за квадрат), Московской области (5,5 тыс. рублей), Казани (3,7 тыс. рублей).

IV. Квартиры раскупают быстрее

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней. За год снижение на 20 дней, за месяц – на 1 день. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир быстро уходят с рынка.

Наименьший срок экспозиции в Красноярске (в среднем 70 дней), Тюмени (71 день), Екатеринбурге (72 дня), Краснодаре (74 дня), Новосибирске (78 дней), Ленинградской области, Московской области, Омске и Челябинске (по 85 дней). Все это локации с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (147 дней), Волгограда (127 дней), Томска (125 дней), Махачкалы (122 дня).

Всего в 5 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+252 дней), Томск (+21 день), Иркутск (+12 дней), Воронеж и Новокузнецк (+6 дней). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-61 день), Ростове-на-Дону (-54 дня) и Ярославле (-49 дней).

V. Объем предложения вновь сокращается

Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год – на 29,5% (до ~257 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов.

Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Летом-осенью 2021 года темпы увеличения объемов замедлились, а в ноябре зафиксировано сокращение.

Ситуация по территориям существенно различается: в 14 из них объем предложения увеличился, в 25 – сократился. Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 71%), а также в миллионниках: Краснодаре (-67%), Ростове-на-Дону (-63%), Самаре (-48%), Омске (-45%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. Максимальный рост в Томске (+61%), Иркутске (+46%), Хабаровске (+38%), Владивостоке (+38%), что связано с расширением деятельности Циан в этих городах.

За месяц объем предложения максимально увеличился в Махачкале, Ростове-на-Дону и Набережных Челнах (+6%), максимально сократился в Уфе (-24%), Рязани (-17%), Барнауле (-13%).

Наибольшее число новых лотов (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) в ноябре в Московской области (13,9 тыс.), Москве (13,6 тыс.), Санкт-Петербурге (9,2 тыс.), Тюмени (6,3 тыс.), Новосибирске и Краснодаре (по 6,2 тыс.). Все это развитые динамичные рынки, где в продажу выходят не только “обычные” квартиры на вторичке, но и инвестиционные лоты (особенно в столичном регионе и Санкт-Петербурге). В Тюмени, Новосибирске и Краснодаре несмотря на высокие темпы появления “новинок” общий объем предложения за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах. В Московском регионе и Санкт-Петербурге объем предложения за год вырос (на 6-8,5%) как раз за счет активного выхода на рынок инвесторов.

VI. Интерес к покупке квартиры держится на высоком уровне

Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах в ноябре 2021 г. находится на уровне ноября 2020 г. (сейчас на 2% больше). По сравнению с прошлым месяцем рост на 5%. Это свидетельствует о том, что в течение года динамика спроса была разнонаправленной. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.

Можно сказать, что спрос в течение года постоянно держался на достаточно высоком уровне, показывая небольшую положительную или отрицательную динамику от месяца к месяцу. Рост в ноябре по сравнению с октябрем можно связать как с реальным увеличением интереса ко вторичному рынку жилья, так и с сезонными факторами – большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года.

В Москве в октябре заключено рекордное число сделок на вторичном рынке с начала года (14,8 тыс.) – на 1,2% больше, чем за сентябрь текущего года и на 19% ниже, чем в октябре 2020 г., когда на рынке был ажиотажный спрос. По сравнению с допандемийным уровнем рост на 18% (к октябрю 2019 г.). В прошлом году москвичи реализовывали отложенный спрос после самоизоляции и спешили купить жилье до подорожания, в результате чего от месяца к месяцу фиксировались новые рекорды. В 2021 г. динамика более плавная, в течение года количество сделок на вторичном рынке столицы держится на уровне 13-14 тыс. Небольшой рост в октябре согласуется с общим трендом на переток спроса на вторичку с первички и желанием купить жилье до повышения ставок по ипотеке и до нового года.

«Последний год вторичный рынок находится в состоянии стагнации. До конца года может наблюдаться небольшой рост цен (как в ноябре), вызванный увеличением спроса за счет сезонных факторов и перетока покупателей с первичного рынка, – прокомментировал в Калининграде эксперт Алексей Попов. – В то же время продавцы аккуратно подходят к повышению цен, боясь потерять покупателей. Кроме того, на рынок выходит больше инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке. Факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится».

Сообщение Итоги ноября: на вторичном рынке жилья – предновогоднее оживление появились сначала на Rainbow.