Как использовать материнский капитал для покупки жилья в ипотеку с условием закона о микродолях

Как можно сегодня потратить материнский капитал? Какие ограничения действуют при покупке жилья в ипотеку? Как выделить доли на детей после вступления в силу закона о микродолях? Советы от профессиональных риелторов Магнитогорска читайте в материале “МР-инфо”.

Один из самых популярных способов использования материнского капитала в России – это улучшение жилищных условий. Особенно часто пользуются им граждане при покупке жилья в ипотеку.

Возможностей для использования «маткапа» всё больше, они становятся со временем более удобными и разнообразными. Как можно сегодня потратить деньги, выделенные государством за рождения ребёнка? И какие ограничения действуют? Например, одним из главных изменений в 2022 году стал запрет на микродоли в квартирах.

Все нюансы и тонкости разъяснили нам руководитель одной из риелторских компаний, руководитель комитета по недвижимости при Магнитогорской торгово-промышленной палате Павел РЫБУШКИН, а также специалисты одного из банков. В том числе руководитель риэлторской компании привёл примеры из реальной практики.

Маткапитал от «а» до «я»

Материнский капитал – это государственная программа, направленная на поддержку семей. Её расширили, и теперь выплату можно получить не только с рождением второго ребёнка, но и на первенца.

С 1 февраля 2022 года размер материнского капитала на первого ребенка составит 524,5 тыс. руб., на второго — 693,1 тыс. руб., если семья не получала маткапитал на первого ребенка, и 168,6 тыс. руб., если его оформляла.

Кто имеет право на эту выплату? Маткап получают женщины, родившие или усыновившие второго или третьего ребенка с 1 января 2007 года, женщины, родившие или усыновившие первого ребенка с 1 января 2020 года. Имеют право на помощь от государства и отцы: в первом случае, если они единственные усыновители второго и третьего ребенка по решению суда после 1 января 2007 года, во втором случае – если они усыновили первого ребенка по решению суда после 1 января 2020 года. Также отец получает материнский капитал в том случае, если мама ребёнка умерла или её лишили родительских прав.

Специалисты рассказали, как можно использовать материнский капитал при улучшении жилищных условий. На первом месте – покупка жилья и ипотека. Россияне с помощью средств маткапа приобретают квартиры и дома. Можно за свои деньги, можно – в ипотеку.

Как правило, сертификат идёт на погашение основного долга жилищного кредита, рефинансирование или первый взнос. Причём, как показывает практика, в третьем случае следует добавить сверху и свои средства, чтобы с большей вероятностью вам одобрили ипотеку.

Возможность участвовать при этом в льготных ипотечных программах даёт ещё больше перспектив семьям с детьми. Материнский капитал можно вложить в дальневосточную, сельскую, семейную и военную ипотеки. А с прошлого года заявку заёмщик имеет право подать прямо в банке, специалисты которого сами соберут необходимые документы.

Иногда семья хочет потратить материнский капитал не на жильё в ипотеку, а на строительство и реконструкцию дома. Такая возможность тоже предусмотрена, в том числе – в кредит.

Вариантов с 2020 года стало больше. Теперь дом можно возвести и на садовом участке. Разрешается как вкладываться в работы по реконструкции дома на садовом участке, так и компенсировать расходы за счёт сертфиката. Важное ограничение – загородный дом построить или реконструировать можно лишь в том случае, если у него будет статус жилого помещения, которое предназначается именно для постоянного проживания. У владельца сертификата должно быть право собственности (пользования, владения, аренды) и разрешение на постройку.

Программа материнского капитала позволяет в том числе привлекать к работам строительную компанию и заключать договор подряда.

Что касается покупки земельного участка – его на материнский капитал приобрести нельзя, как и апартаменты. Нет возможности и вложить выплату и в ремонт дома и квартиры – этот вариант может появиться, но в дальнейшем, как отметил Президент России Владимир Путин. Здесь важно определить критерии.

Что касается ограничений – семьи, решившие улучшить жилищные условия, не всегда знают о них. Во-первых, подаётся заявление на использование сертификата после трёх лет с рождения ребёнка. Исключение – покупка или строительство жилья в кредит. Во-вторых, дети должны получить доли в квартире или доме. На сделку необходимо получить разрешение органов опеки и Пенсионного фонда. Это накладывает ограничения на продажу «вторички». Так, нельзя продать квартиру, переведя деньги на счета детей.

При переуступке прав требования на квартиру – то же самое, если её продают до оформления собственности, в частности, на несовершеннолетних. Если сделка расторгнута – средства должны вернуться в ПФР.

Отдельно ряд условий работает в отношении использования материнского капитала при рождении третьего ребёнка на ипотеку. Первое – необходим статус многодетной семьи (от трёх детей). Второе – третий ребёнок должен быть рождён либо усыновлён не раньше 1 января 2019 года и до 31 декабря 2022 года. Третье – у родителей и детей должно быть российское гражданство. Четвёртое – ипотека должна быть оформлена в ДОМ.РФ либо в любом российском банке. Пятое – она может быть оформлена до 2019 года, но на момент оформления маткапа семья должна иметь текущую задолженность – речь идёт именно о закрытии нынешнего долга. При этом разрешается направить выплату на погашение кредита, взятого, чтобы погасить ипотеку.

Квартира, взятая в ипотеку, должна быть приобретена у физического лица или организации по ДДУ или договору купли-продажи. Важное условие – максимальная сумма на третьего ребёнка составляет 450 000 рублей. Однако она не может быть выше остатка по кредиту. Например, если он составляет 300 000 рублей, то именно их вы и получите.

Разрешено использовать маткап на третьего ребёнка в случае: покупки «первички» и «вторички», покупки новостройки с долевым участием или уступки прав требования, приобретения дома с участком. В программе может участвовать и отец, и мать, также разрешается привлекать созаёмщиков, к ним те же требования по наличию детей не предъявляются.

Как распределить доли на детей при покупке квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала?

Маткапитал, ипотека и закон о микродолях

Руководитель одной из риелторских компаний, руководитель комитета по недвижимости при Магнитогорской торгово-промышленной палате Павел РЫБУШКИН объяснил, о чём здесь необходимо помнить.

Во-первых, отметил эксперт, в 2022 году вышел закон о запрете на микродоли. Суть в том, что теперь квартиры и дома нельзя делить на доли менее 6 квадратных метров. Например, ранее, когда закон не регулировал этот вопрос, в собственности можно было иметь даже 1 квадратный метр жилплощади. Такое бывает, когда речь идёт о наследовании недвижимости или использовании маткапитала.

С микродолями связаны случаи мошенничества – собственник мог проживать на своём крохотном участке жилплощади, пользоваться общими зонами (кухня, ванная) и устраивать проблемы остальным жильцам намеренно, так действуют чёрные риелторы. Об этом сообщает РБК.

С 1 же сентября доля должна составлять не менее 6 квадратных метров. Доли на детей в малометражной квартире могут быть меньше, если здесь участвует маткапитал.

Павел Рыбушкин считает, что, во избежание неприятных последствий, нужно распределять доли на детей согласно закону: не должно быть микродолей. Также необходимо высчитывать стоимость выделяемой доли согласно внесённой сумме маткапитала.

«Я сторонник законного решения вопроса. При покупке жилья в ипотеку детям нужно выделить доли. Я считаю, что они должны быть строго пропорциональны первой сумме маткапитала, но не менее 6 квадратных метров, и лишь подтверждать небольшое право детей на это жилье.Мама с папой заработали на квартиру своим трудом, не стоит ущемлять их в долях».

Павел Владимирович отметил, что нередко наделение детей большими долями оборачивает не лучшим образом.

«Я сторонник наделения долями «неиграющими», чтобы исключить в дальнейшем их продажу. У нас было очень много случаев, когда дети выросли и хотят продать доли, которые они в квартире не заработали, поскольку юридически они имеют на это право.Это страшная и очень некрасивая история. Родители заработали квартиру своим трудом, государство бесплатно отдаёт эту квартиру в собственность, как заработанную, приватизация – ведь бесплатная. Потом ребёнок приходит и говорит: «Я имею право на одну четвёртую этой квартиры» – и начинает её продавать. Мы видим такие сделки. Чтобы это исключить – доля должна быть «неиграющей», но всё-таки, согласно закону, не менее 6 квадратных метров».

Второй момент связан с попыткой обналичить материнский капитал. Опираясь на опыт, Павел Рыбушкин отмечает: такие истории не заканчиваются хорошо.

«Я как профессионал рынка недвижимости утверждаю, что у нас приблизительно до 25%, а в некоторые месяцы – до 30% сделок идёт с участием маткапитала. Это очень важная программа, которая стимулирует рынок недвижимости, поддерживает население. Но при этом было очень много нарушений, связанных с тем, что люди хотели обналичить маткапитал. Я всегда с этим борюсь, потому что эти деньги не идут на семью и улучшение жилищных условий. Они идут на нецелевое назначение. Как правило, это плохо заканчивается. Чтобы избежать неприятных историй, граждане могут прийти к нам на консультации. Мы бесплатно их проводим и привлекаем, если нужно, специалистов ПФР.С моими клиентами удалось добиться того, чтобы ни одного судебного дела и ни одного нарушения не было. Я знаю очень много случаев, когда люди тратят деньги не на недвижимость. Очень важно выделить доли. При этом закон не лишает вас приобретённого с материнским капиталом имущества – необходимо только выделять доли для всех членов семьи», – резюмировал эксперт.