Итоги I полугодия на первичном рынке России. Спрос сократился, но цены растут

Эксперты Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во 2 полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает. В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ - в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года. В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область). В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают. 58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. 1. Влияние льготной ипотеки ослабевает В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия - это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда - 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки. По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными - их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки. Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале - на ~30%. В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение - пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке - ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится. Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.  Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра 2. В 64 регионах число ДДУ за год возросло Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла - в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО - 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО - 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке. По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах - Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы - в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.  Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам   Число ДДУ По сравнению с 1 полугодием 2029 г. По сравнению с 2 полугодием 2020 г. Доля ФО от рынка Число ДДУ на 100 тыс. жителей Центральный ФО 168965 +84% -2% 40% 431 Приволжский ФО 63299 +51% -24% 15% 218 Северо-Западный ФО 62028 +11% -20% 15% 445 Южный ФО 43512 +35% -19% 10% 264 Сибирский ФО 33677 +40% -18% 8% 198 Уральский ФО 33128 +64% -17% 8% 269 Дальневосточный ФО 10162 +12% 6% 2% 125 Северо-Кавказский ФО 7727 +86% 5% 2% 78 Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра             Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года - это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).  В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки - это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства). По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях. Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года   Регионы-лидеры по приросту сделок в % Регион ДДУ 1 полуг. 2020 ДДУ 1 полуг. 2021 Динамика за год 1 Томская область 112 560 +400% 2 Республика Дагестан 118 505 +328% 3 Кабардино-Балкарская Республика 181 733 +305% 4 Республика Ингушетия 11 44 +300% 5 Курганская область 350 1233 +252% 6 Рязанская область 3250 10356 +219% 7 Самарская область 3918 9910 +153% 8 Кемеровская область 691 1704 +147% 9 Московская область 26479 60603 +129% 10 Пензенская область 1916 4169 +118%   Регионы с максимальным падением сделок в % 1 Республика Бурятия 927 655 -29% 2 Амурская область 404 308 -24% 3 Республика Саха (Якутия) 2282 1782 -22% 4 Вологодская область 1955 1549 -21% 5 Республика Марий Эл 1084 869 -20% 6 Республика Карелия 1437 1179 -18% 7 Архангельская область и Ненецкий АО 3486 2964 -15% 8 Красноярский край 5652 5001 -12% 9 Астраханская область 644 600 -7% 10 Республика Алтай 44 41 -7% Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра   3. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., - 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки. Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области - это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан. Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно. Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года № Субъект Кол-во сделок, тыс. шт Относительно 1 полугодия 2020 г. Доля от всего рынка Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г. 1 Москва 68,3 +71% 16,2% 1 2 Московская область 60,6 +129% 14,3% 2 3 Санкт-Петербург 37,8 +9% 8,9% 3 4 Краснодарский край 23,8 +39% 5,6% 4 5 Новосибирская область 16,6 +73% 3,9% 8 6 Свердловская область 14,9 +41% 3,5% 6 7 Ленинградская область 10,5 +19% 2,5% 5 8 Рязанская область 10,4 +219% 2,5% 24 9 Самарская область 9,9 +153% 2,3% 10 10 Ростовская область 9,8 +15% 2,3% 11 Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра и Росстата   58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами 57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году - всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.). Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.). В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне. Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе №  Регион Число сделок с эскроу Доля эскроу-счетов в сделках по региону 1 Республика Мордовия 576 100% 2 Республика Ингушетия 44 100% 3 Республика Калмыкия 135 100% 4 Оренбургская область 2857 99% 5 Амурская область 305 99% 6 Республика Коми 657 99% 7 Новгородская область 481 98% 8 Курганская область 1204 98% 9 Орловская область 1393 96% 10 Республика Хакасия 550 95% Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра             «Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал - большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц». Регион Общее число сделок Динамика числа сделок за год Динамика числа сделок за полгода Количество сделок с эскроу-счетами Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества Российская Федерация 422 498 51,3% -12,9% 244 356 58% Центральный ФО 168 965 83,9% -1,6% 75 691 45% Москва 68 285 71,3% -4,3% 43 515 64% Московская область 60 603 128,9% 10,8% 10 943 18% Рязанская область 10 356 218,6% 42,1% 1 077 10% Воронежская область 7 345 39,9% -12,6% 6 126 83% Ярославская область 2 561 56,2% 1,5% 1 827 71% Тульская область 2 552 50,0% -24,8% 322 13% Калужская область 2 100 24,2% -7,1% 972 46% Брянская область 2 005 41,4% -30,5% 1 408 70% Владимирская область 1 997 -5,1% -46,8% 1 092 55% Тверская область 1 971 41,0% -26,2% 1 620 82% Смоленская область 1 490 55,2% -16,5% 1 169 78% Орловская область 1 447 6,4% -31,1% 1 393 96% Тамбовская область 1 380 43,2% -29,4% 1 198 87% Липецкая область 1 325 26,9% -33,0% 817 62% Белгородская область 1 266 27,0% -7,5% 691 55% Курская область 874 35,1% -17,7% 703 80% Ивановская область 810 45,2% -43,3% 353 44% Костромская область 598 9,3% -34,1% 465 78% Северо-Западный ФО 62 028 11,3% -20,0% 27 516 44% Санкт-Петербург 37 796 9,0% -18,5% 13 262 35% Ленинградская область 10 495 18,9% -21,2% 6 894 66% Калининградская область 6 028 54,2% -4,5% 3 269 54% Архангельская область и Ненецкий АО 2 964 -15,0% -43,4% 363 12% Вологодская область 1 549 -20,8% -18,9% 1 035 67% Республика Карелия 1 179 -18,0% -39,0% 796 68% Псковская область 862 55,6% 17,1% 759 88% Республика Коми 664 59,6% -35,8% 657 99% Новгородская область 491 11,8% -25,4% 481 98% Мурманская область нет сделок Южный ФО 43 512 34,6% -19,4% 32 446 75% Краснодарский край 23 832 39,0% -19,8% 19 497 82% Ростовская область 9 821 15,4% -25,7% 7 536 77% Республика Крым и Севастополь 4 225 50,1% -9,6% 2 291 54% Волгоградская область 3 027 57,6% -13,7% 2 183 72% Республика Адыгея 1 872 58,8% 6,7% 418 22% Астраханская область 600 -6,8% -36,2% 386 64% Республика Калмыкия 135 27,4% -13,5% 135 100% Северо-Кавказский ФО 7 727 85,5% 4,6% 4 710 61% Ставропольский край 5 288 70,5% -6,9% 4 369 83% Республика Северная Осетия - Алания 1 096 56,8% 25,1% 176 16% Кабардино-Балкарская Республика 733 305,0% 372,9% 59 8% Республика Дагестан 505 328,0% -9,8% 62 12% Чеченская Республика 61 13,0% -35,1% 0 0% Республика Ингушетия 44 300,0% 69,2% 44 100% Карачаево-Черкесская Республика нет сделок Приволжский ФО 63 299 51,4% -24,0% 48 529 77% Самарская область 9 910 152,9% -8,8% 6 265 63% Республика Татарстан 9 690 26,4% -28,0% 6 856 71% Республика Башкортостан 8 301 32,3% -24,1% 4 993 60% Пермский край 6 187 39,5% -31,1% 5 166 83% Нижегородская область 4 950 51,7% -28,9% 3 422 69% Удмуртская Республика 4 563 33,6% -21,1% 4 011 88% Пензенская область 4 169 117,6% -18,3% 3 694 89% Чувашская Республика 3 648 32,6% -36,8% 3 376 93% Саратовская область 3 454 87,9% -31,9% 3 020 87% Оренбургская область 2 880 90,9% 4,0% 2 857 99% Ульяновская область 2 501 31,3% -14,2% 2 214 89% Кировская область 1 601 3,9% -48,3% 1 265 79% Республика Марий Эл 869 -19,8% -32,4% 814 94% Республика Мордовия 576 98,6% 83,4% 576 100% Уральский ФО 33 128 64,4% -17,4% 22 592 68% Свердловская область 14 916 40,8% -16,2% 6 565 44% Тюменская область 9 545 99,7% -25,6% 8 070 85% Челябинская область 5 318 71,9% -18,3% 4 818 91% Ханты-Мансийский АО 1 798 67,9% -6,9% 1 669 93% Курганская область 1 233 252,3% 95,7% 1 204 98% Ямало-Ненецкий АО 318 20,5% -27,1% 266 84% Сибирский ФО 33 677 39,6% -17,7% 25 548 76% Новосибирская область 16 639 72,6% -14,7% 12 068 73% Алтайский край 5 374 19,3% -28,7% 4 560 85% Красноярский край 5 001 -11,5% -21,5% 3 915 78% Иркутская область 2 963 22,5% -8,5% 1 705 58% Кемеровская область 1 704 146,6% 11,2% 1 546 91% Омская область 814 49,4% -44,9% 661 81% Республика Хакасия 581 14,1% -32,4% 550 95% Томская область 560 400,0% 60,5% 519 93% Республика Алтай 41 -6,8% -19,6% 24 59% Республика Тыва нет сделок Дальневосточный ФО 10 162 12,4% 6,1% 7 324 72% Приморский край 4 788 67,3% 24,7% 4 160 87% Республика Саха (Якутия) 1 782 -21,9% 0,1% 769 43% Хабаровский край 1 318 4,4% -25,2% 954 72% Сахалинская область 810 5,2% 20,9% 400 49% Республика Бурятия 655 -29,3% -7,7% 541 83% Забайкальский край 501 -5,6% 36,5% 195 39% Амурская область 308 -23,8% -31,4% 305 99% Еврейская АО нет сделок Камчатский край нет сделок Магаданская область и Чукотский АО нет сделок Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра