Не вопреки, а благодаря. Льготная ипотека повысила цены на новостройки на 6%
Кризис 2020 года – особенный: ключевая ставка снизилась до рекордного уровня, выдачи ипотеки опережают объёмы прошлых лет. Люди стремятся выгодно инвестировать и покупают недвижимость в дешевеющую ипотеку. Следом за аппетитами покупателей растут цены на жильё: в некоторых регионах страны стоимость новостроек увеличилась за год на треть. А где-то – почти в половину. Но падение ипотечных ставок подогревает рынок недвижимости: строительные компании поднимают цены на пике спроса. В итоге рекордное снижение процентов по ипотеке ведёт к рекордному росту цен на новостройки.
Дешёвая ипотека — дорогие квартиры
Ипотека с господдержкой, которую в апреле утвердил президент, не просто подогрела рынок недвижимости – скорее, перегрела. К такому выводу пришли аналитики Sberindex и «ДомКлик». Квартиры на первичном рынке подорожали на 6,2% в среднем по России. В разрезе по регионам цены выросли кратно, но есть субъекты, в которых стоимость новостроек упала.
Новостройки подорожали в среднем на 6,2% по России. Фото: vse42.ru.
23 региона оказались в числе лидеров по росту цен: сильнее всего квадратные метры подорожали в Архангельской области – на 45% за год. Далее следуют Иркутская и Томская области – новостройки подорожали на 38% и 36% соответственно. В Московской, Белгородской, Калининградской, Курской и Челябинской областях, Приморском крае и Республике Хакасия — на 20%. В Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти новые квартиры стоят на 10−12% дороже, чем годом ранее.
Но не во всех регионах цены растут. Например, в Курганской области новостройки потеряли в цене 58%, в Костромской – 45%, в Новгородской – 17%. В Республиках Якутия и Марий Эл новые квартиры подешевели за год на 34% и 13% соответственно.
Почему жильё стремительно дорожает?
В Сбербанке видят связь с мерами, которые власти приняли для поддержки строительной отрасли и покупателей жилья. Льготная ипотека под 6,5% подогревает не только покупку квартир, но и рост цен.
Кроме господдержки на ценах сказалось проектное финансирование, которое перекрыло нечестным строителям пути побега с деньгами обманутых дольщиков и закрутило гайки порядочным застройщикам. Честные участники рынка оказались в долгах, рентабельность строительства сводится к нулю. Для участия в проектном финансировании требуется маржа хотя бы 15%. Но застройщики жалуются на падение маржинальности. Чтобы окупить потери приходится в том числе поднимать цены на недвижимость.
%ТГБ1%
В этом году Россия побила рекорды выдачи ипотечных кредитов: по данным жилищного института «Дом.РФ», в августе заключили 148 тыс. договоров на сумму 375 млрд рублей. На 59% больше в денежном отношении, чем в 2019 году. А за январь—август выдали 895 тыс. ипотечных кредитов на 2,2 трлн рублей.
Подогрелись и другие цены
Пока подорожание новостроек в целом немного превышает официальную инфляцию. Но люди, купив квартиру, не живут среди голых стен. Нужно делать ремонт, покупать мебель, в конце концов посетить «Икею», чтобы набрать мелочей для уюта. За год на 2% выросли цены на товары для дома и ремонта, на мебель – на 8,5%, на услуги по ремонту – на 8,6%, выяснили аналитики Sberindex и «ДомКлик».
Рост цен на «первичку» пока ненамного превышает инфляцию. Фото: globalsib.com.
Вторичный рынок тоже не стоит особняком. Цены на готовые квартиры увеличились в среднем на 3% за год. Сильнее всего подорожала «вторичка» в Хабаровском крае – на 23%, в Ленинградской области – на 19%. В Республике Алтай квадратный метр готового жилья прибавил 18% в цене, в Амурской области – на 17%, в Калининградской – 16%.
Традиционно дорожает недвижимость на рынках столичных регионов. В Москве – почти на 10%, Подмосковье – на 13% и в Санкт-Петербурге – на 4%.
Спрос на ипотеку и покупку жилья постепенно восстановился, и господдержка сыграла здесь не последнюю роль. Если обозримое будущее обойдётся без новых потрясений, например, второй волны коронавируса и самоизоляции, спрос восстановится ещё на 7−10% к концу 2020 года.