С «Поляной» все ясно: Казань обзаводится еще одним звеном «адова кольца»?
Коттеджный поселок для элиты не сложился, вместо него структуры «Унистроя» проектируют грандиозный жилой комплекс с десятиэтажками
Бывший поселок «Ясная поляна» на границе Приволжского района Казани, который начинали нижнекамские бизнесмены, застроят и многоэтажками, говорится в проекте планировки ЖК «Брайт Парк». Вместо 2,3 тыс. жителей здесь поселятся около 13 тыс. человек — без малого Камские Поляны или полтора села Лаишево. Чем пахнет по соседству и как элитный поселок может превратиться в очередной «человейник» на подступах к Казани, разбирался «БИЗНЕС Online».
«ЯСНАЯ ПОЛЯНА» СТАНОВИТСЯ «Ярким ПАРКОМ»: ЧЕТЫРЕ РАЗНОЭТАЖНЫХ зоны ДЛЯ 13 ТЫС. ЧЕЛОВЕК
Вместо коттеджного поселка «Ясная поляна», за которым стояли структуры строительного магната Валерия Самилова, в Приволжском районе Казани аффилированное с «Унистроем» ООО «Корнер» построит ЖК «Брайт Парк» (Bright park — в переводе с английского «Яркий парк») для 12,8 тыс. человек.
«Корнер» приобрел земельные участки у банка — кредитора ООО «Ясная Поляна», «Унистрой» у третьих лиц. Проект планировки территории ЖК площадью 300 га ранее опубликовали в сборнике документов исполкома Казани. Он включает четыре микрорайона с много-, средне-, малоэтажной и индивидуальной застройкой. Судя по документу, здесь планируется «посадить» более 1900 участков ИЖС плюс 150 тыс кв. метров многоквартирного жилья в домах до 10 этажей. Появление десятиэтажных домов и более мелкая нарезка участков ИЖС — явное отличие от планов прежнего собственника.
Как рассказал «БИЗНЕС Online» гендиректор ООО «Корнер» Антон Корнилов, проект планируют реализовать за пять-шесть лет либо раньше. Строительство малоэтажного жилья продолжит «Корнер», многоквартирными домами в 3 и 10 этажей территорию застроит «Унистрой». Сумма инвестиций и покупки земли не называются. Но, чтобы закрыть сделку и приступить к строительству, «Корнер» привлек банковский кредит.
По информации источников нашего издания, ранее главным кредитором «Ясной поляны» выступал «Банк Зенит» (там на запрос «БИЗНЕС Online» не ответили), а также «Банк Казани», с августа 2011 по декабрь 2015 года предоставивший ООО «Ясная поляна» кредит на 99,5 млн рублей для покупки земельных участков и частичную оплату проектных работ. Обязательства перед «Банком Казани» девелопер погасил, предоставив отступное на заложенные участки. «Земельные участки впоследствии были реализованы различным покупателям, как юридическим, так и физическим лицам, но ООО „Корнер“ в их числе не значится», — сообщили нашему изданию в «Банке Казани».
Прежний собственник к 2016 году вложил в подготовку инфраструктуры поселка около 1 млрд рублей. Сейчас уже новые владельцы завершают прокладку сетей на первых 40 гектарах. Локальные скважины снабдят дома водой, нет пока и общей канализации: у каждого участка — собственный септик глубокой очистки. Отапливать коттеджи и блокированные дома будут газовые индивидуальные котлы. На втором этапе освоения территорию подключат к городским сетям холодного водоснабжения водозабора «Мирный», — говорится в проекте планировки. При строительстве объектов общественной застройки и многоквартирных жилых домов планируется строительство централизованных сетей канализации и их подключение к казанским сетям водоотведения. Точка подключения — коллектор диаметром в два метра по ул. Тульская.
Зачем в «коттеджном раю», как раньше позиционировалась «Ясная поляна», нужны многоэтажные дома? Девелопер Bright park объясняет их появление тем, что это даст «больше возможностей создания объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, спортивных центров и объектов культуры».
Сейчас минимальная цена жилья в блокированном доме в этом поселке начинается от 3,9 млн рублей за 55 «квадратов» в предчистовой отделке с небольшим кусочком земли и парковкой на две машины. Есть дома жилой площадью 124,5 кв. м в чистовой отделке, с участком пять соток, парковкой на четыре авто и террасой — за это «Корнер» просит 7,6 млн рублей при полной оплате. Такое жилье займет 60% малоэтажной территории ЖК. 30% площадей отводится под индивидуальные дома ценой до 20 млн рублей, и 10% — до 40 млн рублей. Ответить на вопрос о стоимости квадратного метра в многоквартирных домах в компании затруднились.
БРОШЕННЫЕ ТРЕХЭТАЖКИ, СОСЕДСТВО С ПТИЦЕФАБРИКОЙ, ФЕРМЕРСКИМИ УТКАМИ И НЕФТЕПРОВОДОМ
Корреспонденты «БИЗНЕС Online» побывали у стройплощадки будущего ЖК. Дорога из центра Казани заняла примерно 35 минут. На автомобиле из Казани добраться можно двумя способами — через поселок Мирный или Оренбургский тракт. Есть два въезда: с трассы Казань-Боровое Матюшино и со стороны поселка Габишево Лаишевского района.
Сворачиваем с трассы на Боровое Матюшино у автобусной остановки «21-й километр» на петляющую по лесу, но заасфальтированную дорогу — ее построил предыдущий собственник, как и часть внутриквартальных дорог поселка. Пересекаем просеку нефтепровода, и через метров двести натыкаемся на шесть недостроенных трехэтажных домов (сносить их или нет, новый собственник решит после экспертизы). Рядом — заросшие зеленью горы земли из давно отрытых котлованов. Тут же недостроенная входная группа «Ясной поляны», у которой действующая будка охраны. «Дальше нельзя!» — выскочил оттуда охранник. Он пропустил ехавшую за нами машину — на территории постоянно живут две семьи, они отапливают дома электричеством. Газ заведен, но в администрации «Ясной поляны» не видели смысла подключать единичных жителей. Часть участков, купленных до прихода «Корнера», продолжают застраивать.
Если заезд со стороны дороги до Борового Матюшино произвел впечатление долгостроя, то со стороны поселка Габишево кипела работа. У строительного забора застройщик расширяет дорогу, чтобы построить там перекресток со светофором. За забором жилье разной степени готовности: построено 50 домов, в стадии строительства 61.
За небольшим лесным участком стоят железобетонные каркасы школы и детского сада. Ощущается размах строительства прежнего владельца. Видимо, поэтому в 2012 году наше издание не сомневалось в том, что у инвестора хватит средств довести дело до конца.
«Недавно перевозили строительный вагончик, увидел там буклет „Ясной поляны“. Красиво нарисовали. Было бы как в Европе. Но что-то, видимо, не получилось. Теперь вот новый хозяин. А что? Здесь птички поют, воздух свежий, запаха с птицефабрики не ощущал, хотя работаю давненько, — говорит охранник, когда в зоне видимости пролетал самолет. — Самолеты, кстати, тоже не мешают, но летают часто, неподалеку же аэропорт».
Вопрос о запахе не случайный. От ЖК до птицефабрики «Яратель» четыре километра, два километра — до КФХ «Рамаевское», где разводят уток. Первая сбрасывает птичий помет на ближайшие поля — в мае 2019 года на это жаловались жители «Травкино». Но власти Лаишевского района и руководство птицефабрики подчеркивали, что удобрением на основе птичьего помета почву не испортишь. В «Корнере» заверяют, что у «Брайт Парка» удачная роза ветров, комплекс с трех сторон окружен лесом, и запах с полей до микрорайона якобы не доходит.
«ДЕСЯТЬ ЭТАЖЕЙ — УЖЕ ПЕРЕБОР»: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «МУЛЬТИФОРМАТА»
Новая точка застройки на карте казанской агломерации может оказаться очень крупной. Для сравнения, проектная численность населения комплекса — примерно в 1,5 раза больше, чем в Лаишево, или в 3,5 раза больше, чем в соседнем селе Габишево. И лишь ненамного меньше такого поселка городского типа, как Камские Поляны (15 тыс жителей).
Рассмотрим проект с потребительской точки зрения. Есть три момента, которые следует учитывать будущему покупателю. Первый — мультиформатность поселка: принято считать, что загородная жизнь это скорее свой дом, а тут еще и многоэтажки по соседству. Второй вопрос — садики и школы. Третий — цена и скорость реализации проекта.
Смешанный формат загородного жилья, когда коттеджи соседствуют с многоэтажками — это «антикризисное» изобретение девелоперов. Такие проекты стали набирать популярность с началом 2000-х, когда застройщики традиционных поселков в Подмосковье начали испытывать сложности с клиентами. Выручка с квадратного метра при многоэтажном строительстве выше, считают эксперты. Это повышает ликвидность участков и привлекает более широкий круг покупателей с разными финансовыми возможностями. При этом важно грамотно спланировать территорию. «Пятно» многоэтажной застройки не должно доминировать в проекте, более уместно за городом выглядит среднеэтажная застройка. Очевидно, что дорогие коттеджи рядом с многоквартирными домами будут хуже продаваться — мало кому понравится ощущать на себе «всевидящее око» бюджетных соседей. Кроме того, существует мнение, что люди, способные выложить десятки миллионов за дом, хотели бы жить в однородной социальной среде. Но это не всегда справедливо и во многом зависит от градостроительных способностей девелопера: правильное зонирование территории позволит избежать подобных конфликтов. А бОльшая численность населения позволяет, с одной стороны, удешевить прокладку коммуникаций, а с другой — создать более развитую социальную и коммерческую инфраструктуру, что невозможно для чисто коттеджной планировки.
Кроме жилья, в планах «Брайт Парка» — строительство двух типовых школ на 1,5 тыс. и 800 мест, трех детских садов, дома культуры, физкультурно-оздоровительного комплекса, амбулатории, офиса врача, пожарного депо, отдела полиции, торгового центра площадью 1,5 тыс. кв. м. Скорее всего, на «социалку» для коттеджей государство посмотрело бы свысока — а при мультиформатной застройки есть возможности привлечения бюджетных средств. Очевидно, что «подтянутся» они сюда не завтра. Опыт свидетельствует: социальная инфраструктура появляется через несколько лет после старта реализации проекта, когда накапливается «критическая масса» жителей, у которых есть дети и потребность в их образовании. А значит, людям в первое время придется возить школьников либо в близлежащие поселки, либо в Казань, к территории которой формально относится этот лесистый участок земли.
Но это не препятствие для развития проекта. «Успех зависит не только от наличия социальной инфраструктуры: школ, детских садов. Важна и транспортная доступность, и внешний облик объектов, и планировка. Но самый главный критерий — это цена», — говорит гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость», глава Гильдии риэлторов Андрей Савельев. На начальном этапе наверняка заинтересуются и инвесторы. Средняя стоимость дома площадью 120 кв. м с участком пять соток на этом направлении составляет 5 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра в многоквартирных домах на начальном этапе оценивается в 60-65 тыс. рублей. Иными словами, только с многоквартирного жилья можно выручить 9 млрд рублей. А с коттеджей — еще больше! И цифра выручки в 20 млрд рублей кажется достижимой.
Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что средняя стоимость квадратного метра многоквартирного жилья в направлении Борового Матюшино еще выше — 70-80 тыс. рублей и 50-60 тыс. рублей за кв. м ИЖС. «Не стоит ждать ценовую политику как, допустим, в Пестречинском районе, — отмечает она. — Направление, позиционирование поселка, соседство других застройщиков предполагает более высокие цены. И потом, 150 тысяч „квадратов“ в МКД возведут поэтапно, так что есть шансы распродать объекты до ввода в эксплуатацию. Да, там пока нет детсадов, школ. Но люди выбирают такие проекты, потому что запланированные к постройке бюджетные соцобъекты куда интереснее построенных исключительно на средства застройщика. Успех в первую очередь зависит от ценовой политики и месторасположения: в выбранном месте дефицит бюджетного ИЖС, инфраструктура же только прибавит объекту привлекательности. Радиус удаленности жилья от центра постоянно увеличивается и окраина города уже никого не смущает. Жаль только одно: относительно свободное направление будет вновь нагружено автотранспортом».
Что касается транспортного обеспечения, то ставка сейчас, очевидно, на личные машины покупателей жилья. Но есть и рейсовый автобус, а при необходимости застройщик обещает отдельный маршрут.
По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Мегалит» Аделя Хасбиуллина, бурное развитие пригорода приведет к тому, что существующие развязки, в том числе построенные к Универсиаде, перестанут справляться с транспортными потоками. «Пока выезд со стороны Оренбургского тракта более-менее свободный», — говорит эксперт. «Если не будет дополнительных дорог от БКК, то выезд встанет в пробках», — считает администратор сайта poselki116.ru Сергей Лукоянов. Оба эксперта отметили популярность места, поэтому при адекватной концепции и цене жилье здесь найдет покупателя. Тем более что участки в мелкой нарезке (5-15 соток) — пожалуй, одно из главных отличий нового проекта — будет распродаваться гораздо быстрее, чем дорогие индивидуальные участки площадью от 20 соток до гектара, как это предполагалось в «Ясной поляне».
Застройщик ЖК «Солнечный город» и коттеджного поселка «Примавера» Павел Кострикин напомнил, что на пути долгосрочных проектов всегда много рисков, но при наличии стабильного финансирования проект можно реализовать за 5-6 лет. «Организованная застройка коттеджного поселка домами в едином стиле не нова для рынка загородной недвижимости РТ, — заметил он. — Этот формат сегодня востребованный. Людям хочется выйти из дома и попасть в комфортную городскую среду, а не туда, где ничего нет. Люди же покупают не квадратные метры, не четыре стены, окруженные забором, а образ жизни». Вместе с тем Кострикин указывает на то, что обычно этажность в смешанных поселках не столь высокая. «Я считаю это лишним: десять этажей уже перебор», — заметил он.
«ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ БЛИН СТАЛ БОЛЬШЕ, А МАСЛА НА НЕГО УЖЕ НЕ ХВАТАЕТ!»
Теперь посмотрим на проект с градостроительной точки зрения. По сути дела, в «адовом кольце» вокруг Казани, где строится уже примерно полтора десятка загородных жилых комплексов, появляется еще одно мощное звено. Хотя расположен он так, что к нему ведет сразу две дороги из Казани, причем Оренбургский тракт является одним из самых свободных на текущий момент. Напомним, только в ранее озвученных планах «#Суварстроит» — возведение 300–400 тыс. кв. м жилья в направлении Борового Матюшино, причем на территории как Казани, так и Лаишевского района. Проектировщики генплана Казани-2040 рассчитали, что при застройке еще 500 тыс. кв. м жилья в Лаишевском узле Оренбургский тракт намертво встанет в пробках.
Дорога-дублер не предусмотрена: в этих краях проложить ее можно разве что по танковому полигону, но Минобороны грудью стоит за свои интересы. Получается, что единственная транспортная связь тут — дорога в аэропорт. Застройка Лаишевского узла касается не просто транспортной доступности, а в целом имиджа столицы РТ. Международный аэропорт «Казань» к 2040 году намерен ежегодно принимать по 10 млн пассажиров, то есть более чем втрое увеличить трафик. А для этого дорога туда должна быть свободной.
Советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев отмечает, что на наших глазах казанская агломерация продолжает разрастаться вширь — со своими плюсами и минусами. «Агломерация формируется двумя встречными потоками, — говорит Васильев. — С одной стороны то, что не поместилось в городе, выплеснули за его пределы. А с другой стороны то, что стремится к нему, оседает на подступах. Проблемы связаны с диспропорциями пространственного развития. Прежде всего это пропускная способность транспортной инфраструктуры и фактическое отсутствие должного количества рабочих мест [в местах проживания]. Если мы развиваем агломерацию, то мы должны знать, каким будет следующий шаг. Мы расселяем казанцев или создаем новые рабочие места, которые ограничат маятниковые передвижения?».
Да, в Лаишевском узле есть еще и железная дорога до аэропорта, но чтобы она заработала, должны быть связи, транспортно-пересадочные узлы. Не видит советник главы минстроя РТ эффективности и в расширении границ Казани. «Ну прирастили и что? Бюджет от этого увеличился? Нет! — говорит Васильев. — Территориальный блин стал больше, а масла на него в виде инвестиций в инфраструктуру уже не хватает! А за чей счет банкет? Застройщик, выбросивший на рынок новые квадратные метры, не обеспеченные инфраструктурой, добавит дисбаланс развития агломерации. Это в архитектуре ошибки можно прикрыть зеленью. А в градостроительстве ошибки прикрыть не получится. Они обязательно вылезут».
«СРАБОТАЛО НЕДОВЕРИЕ — ВЕДЬ БЫЛ ОБЕЩАН КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК МИРОВОГО УРОВНЯ»
Напомним историю развития этой территории. В 2012 году там начали возводить коттеджный поселок «Ясная поляна» для 2,3 тыс. человек, сдать который хотели в конце 2014 года. Подробности стали известны на публичных слушаниях. Под малоэтажную застройку отдали 197,7 га для 154 тыс. кв. м жилья (это на 4 тыс. кв. м больше планов «Корнера»). Но и плотность застройки, плотность населения была в несколько раз ниже. На первом этапе в проект планировали инвестировать 1,2 млрд рублей и еще 1,4 млрд — на втором.
Но — не срослось. «Сработало недоверие. Ведь был обещан коттеджный поселок мирового уровня со школой и садиком, с иностранными преподавателями, — считает Сергей Лукоянов. — Инвестор думал переманить в этот город-рай богатых жителей Лаишево. Но люди не стали покупать, потому что не поверили. Видели примеры подобных проектов, так и не доведенных до финала».
В «Корнере» назвали две причины неудачи прежнего проекта. Во-первых, девелопер принялся осваивать все 300 га сразу, а не поэтапно. Во-вторых, ставку изначально сделали на элитную застройку — площадь участков от гектара и более, а построенные на них дома с благоустройством, ремонтом и мебелью обошлись бы покупателям в 100-150 млн рублей в текущих ценах. Затраты на уборку и обслуживание дорог, территории составляли бы более 40 тыс. рублей в месяц с одного дома. «Да, такие поселки есть в Подмосковье на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Но в Казани этот проект своих клиентов не нашел», — объясняет Корнилов изменение бизнес-модели. В компании заявляют, что ежемесячные затраты на содержание и обслуживание территории «Брайт Парка» составят порядка 3 тыс. рублей с домовладения.
Особый акцент в «Ясной поляне» делали на проект частной загородной школы с бассейном для 440 человек, которая должна была выгодно выделять проект на фоне других элитных поселков. Школу предполагали сделать по английскому образцу с привлечением иностранных учителей и селить их здесь же. Но сначала строительство из-за кризиса 2014–2015 годов заморозили до 2016 года. А потом и вовсе забросили, как и детсад на 200 мест. «К сожалению, ни школа, ни детский сад уже не подходят под нормативы, которые сейчас предъявляются для государственных учреждений. Пока мы оставляем эти объекты без движения. И когда придет время — решим, что будет эффективнее: снести их и построить новые, или достроить и разместить там частные образовательные учреждения», — рассказали нашему изданию в «Корнере».
В планах «Ясной поляны» был также торговый центр, магазин шаговой доступности, фитнес-центр площадью 2 тыс. кв. м, ресторан на 50 посетителей. Был анонсирован и проект усадьбы — «ранчо-парка» площадью 1 гектар. В центре поселка задумывался парк в 10 гектаров с искусственными озерами, которые в рекламе того времени называли «олицетворением природного совершенства», а также «кольцо здоровья» длиной 7 км для занятий спортом, прогулок. По словам участников загородного рынка жилья, несмотря на грандиозные планы участок последние годы находился в запустении. «Подобрали то, что валялось. Отмоют, почистят и с новой концепцией выдвинут на рынок. Ресурсы у „Унистроя“ есть», — сказал один из наших собеседников.
Формально инициатором предыдущего проекта выступило ООО «Ясная Поляна», но с самого начала стало известно, что за ним стоит нижнекамское ОАО «Профит групп», связанное с крупным строительным холдингом «Камаглавстрой», самым масштабным проектом которого было строительство комплекса «ТАНЕКО». Возглавлял группу «Камаглавстрой» некогда влиятельный депутат Госсовета РТ, заслуженный строитель РФ Валерий Самилов. В 2012 году он засветился в Топ-200 Forbes, два года подряд компания ООО «Нефтегазинжиниринг» из строительного конгломерата, вращающегося вокруг УК «Камаглавстрой» возглавляла топ крупнейших стройкомпаний по версии «БИЗНЕС Online». Впрочем, последние новости, связанные с Самиловым, — это претензии к нему АСВ по поводу досрочно погашенного в период хаоса кредита Татфондбанка и безвозмездная передача им Нижнекамску земельного участка под промпарк.
По данным «Контур.Фокус», акционерное общество «Профит Групп» прекратило деятельность 13 марта 2019 года путем преобразования в ООО «Терра Парк», конечными владельцами которого значатся Валерий Самилов (25%) и Александр Сковородников (75%). АО «Управляющая Компания Камаглавстрой» прекратило деятельность в 2016 году путем преобразования в одноименное ООО, которое в 2017 году присоединили к ООО «Ресурс Инвест», учредителем и директором которого выступает Самилов.