Где в России вкладывать в недвижимость, чтобы заработать
В России возвращается в моду инвестиции в недвижимость. Практика скупки и перепродажи жилых площадей до последнего времени считалась изжитой — замедлившийся рост цен и инфляция сделали процесс таким же рискованным делом, как вложения в ценные бумаги, констатируют аналитики. Но если раньше инвестиции в недвижимость касались крупных городов, то теперь внимание предприимчивых россиян привлекают небольшие населенные пункты. Их бывает даже трудно найти на карте, но именно там сейчас может происходить строительный бум. География публикации «URA.RU» охватывает всю страну, и для удобства вы можете воспользоваться гиперссылками по регионам:
Спекуляции на квартирах с расчетом на быстрое получение выгоды (около трех лет) были актуальны 10-15 лет назад, рассказал «URA.RU» главный аналитик «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков. По его словам, тогда покупатель квартиры был уверен, что его объект подорожает через несколько лет, но сегодня ситуация иная: рынок может расти, а цены — держатся на одном уровне.
«Рынок жилья сейчас как рынок акций или облигаций. Рисковать можно только в том случае, если вы готовы не заработать на сделке или даже потерять, — резюмировал Хорьков. — Найти город, где будет экономический бум в отрыве от всей остальной „подводной лодки“, очень сложно. Ключевой фактор — появление промышленных проектов, требующих большого числа рабочих мест, в то время как существующий жилой фонд либо отсутствует, либо не отвечает потребностям».
Депутат Госдумы Дмитрий Ионин, состоящий в комитете по строительству, в беседе с «URA.RU» подтвердил, что в такую категорию входит «второй эшелон городов» — некрупные населенные пункты, которые раньше даже и не рассматривались для инвестиций в недвижимость. «Ситуация в крупных городах показывает, что сумасшедшего спроса на квартиры, который приведет к строительному буму и росту цен, там не будет. Спрос и предложение будет в тех городах, где есть точки роста — крупные проекты. Такие города будут прибавлять в росте на фоне тормозящей экономики», — предлагает по-новому взглянуть на инвестиции в недвижимость Ионин.
Крупнейшие строители уже подхватили новый тренд
Среди таких населенных пунктов Михаил Хорьков выделил Свободный в Амурской области. Основанный на границе с Китаем в 1912 году город с населением чуть более 50 тысяч человек сейчас неожиданно выходит на пик строительства — в 2019 году здесь активно прокладывались коммуникации, в 2020 году начнется активная фаза строительства домов. Толчком стало появление в 60 километрах космодрома Восточный и Амурского газоперерабатывающего завода, который станет одним из крупнейших предприятий в мире по переработке природного газа (год открытия — 2024).
Появление на карте России новой мегастройки привлекает внимание крупнейших бизнесменов страны. К примеру, генподрядчиком строительства нового микрорайона для сотрудников Амурского газоперерабатывающего завода в 2018 году стала компания «Стройгазмонтаж» российского миллиардера Аркадия Ротенберга. Amur Info писало, что
предприятие бизнесмена сейчас занимается возведением 42 многоквартирных домов, 36 таунхаусов и нескольких социальных объектов. Общая площадь застройки составит 361 тысячу квадратных метров, здесь будут жить около пяти тысяч человек.
Правительство Амурской области официально констатирует, что Свободный в 2019 году стал лидером среди приамурских городов по темпам социально-экономического развития. По итогам девяти месяцев в промышленном городке в три раза увеличился объем отгруженных товаров собственного производства, а также объем выполненных работ и услуг. Также здесь было собрано в два раза больше налоговых доходов в местный бюджет — свыше 1,1 млрд рублей.
Как обеспечить 10 лет строительного бума
Наименее рискованным вариантом для инвестиций собеседники «URA.RU» называют тюменский Тобольск (99 тысяч жителей). Около десяти лет назад он тоже пошел по сценарию промышленного развития. В 2010-х здесь началось активное развитие промышленной площадки «Сибура», в том числе в 2014 году было запущено строительство крупнейшего в России нефтехимического комплекса «ЗапСибНефтехим» (в 2019 году он был запущен в тестовом режиме). Проект привлек тысячи рабочих, и в городе начался строительный бум. Так, согласно официальной статистике, в 2011 году в Тобольске было введено 31,2 тысячи квадратных метров жилья, в 2015-м — пиковые 145 тысяч квадратных метров, в 2018-м — 54 тысячи квадратных метров.
По оценкам экспертов, строительный рынок до сих пор не снижает темпы развития в тюменском городе. «Тобольск выглядит интересным в плане инвестиций в недвижимость. В 2018—2019 годах цены на квартиры значительно выросли. По сравнению с 2015 годом разница составила около 30%», — поделился с агентством директор компании UP сonsAllt Андрей Панасюк. К примеру, средняя максимальная ставка по банковским вкладам во второй декаде ноября 2019 года составляла до 6,03% (данные ЦБ).
Следующий толчок в развитии городу дадут инфраструктурные проекты, анализирует собеседник агентства. В частности, в 2020 году должно завершиться строительство аэропорта в Тобольске — в него инвестирует тот же «Сибур». По замыслам бизнеса, проект улучшит качество жизни в городе. «От появления аэропорта зависит многое. После его появления однозначно последует новый этап развития строительного рынка — транспортная доступность скажется на количестве туристов или вахтовиков, за счет чего укрепится арендный сектор», — сказал «URA.RU» Панасюк.
Столица Ямала получит новый пригород
Ставку на развитие транспортной инфраструктуры так же делают и игроки строительного рынка на Ямале. К 2023 году местные власти обещают построить мост через реку Обь за 60 млрд рублей. Его особенно ждут жители Лабытнанги (26 тысяч человек), который находится всего в 20 километрах от окружного центра — Салехарда, но большую часть года изолирован от него из-за отсутствия переправы.
«Салехард привлекателен в качестве жизни — это политический центр Ямала. Соответственно, недвижимость там дороже и станет еще дороже с появлением моста. Но ямальцы смогут покупать более дешевое жилье в Лабытнанги и быстрее чем за полчаса добираться до столицы автономного округа», — поделился прогнозом с «URA.RU» один из местных предпринимателей.
На сегодня темпы строительства в Лабытнанги в большей степени зависят от программы расселения ветхого жилья. В пресс-службе города в декабре сообщали, что по решению ямальского губернатора Дмитрия Артюхова объемы жилищного строительства увеличены вчетверо: «Обновленная программа по возведению жилья предполагает более 100 тысяч квадратных метров новостроя». В октябре Артюхов утвердил среднюю рыночную стоимость квадратного метра на вторую половину 2019 года. На первичном рынке Лабытнанги она составила 70,5 тысячи рублей, в Салехарде — 73,5 тысячи рублей. На вторичном рынке разница более существенная — 57,1 тысячи рублей за квадрат в Лабытнанги и 89,6 тысячи рублей в Салехарде.
Директор компании «Этажи» в Новом Уренгое Андрей Коник в беседе с «URA.RU» согласился, что новый мост повысит и спрос, и цены на рынке недвижимости Лабытнанги. «Но если говорить про низкую стоимость с привязкой к перспективам развития, то здесь наиболее привлекательно выглядит город Надым. Во-первых, средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Надыме на сегодняшний день на порядок ниже, чем в среднем по Ямалу, во-вторых, долгожданная трасса Салехард — Надым добавит баллов к удобству жизни в городе, как и планы по строительству железнодорожной ветки, нового вокзала и обновлению аэропорта», — сказал Коник нашему агентству.
Москвичи придумали, как сделать провинцию привлекательной
В Свердловской области инвесторы с осторожностью присматриваются к Первоуральску, хотя пока здесь нет даже намека на строительный бум. В последние годы в промышленном городе-спутнике Екатеринбурга реализуются единичные жилые проекты, сказал «URA.RU» главный аналитик УПН Михаил Хорьков. Всплеска активности нет и на вторичном рынке. Согласно мониторингу «Российской гильдии риэлторов», стоимость квадратного метра достигла пиковых значений в 2014 году (43,7 тысячи рублей), а затем рухнула до 34,5 тысячи рублей в 2017 году и сегодня остается на уровне 38 тысяч рублей.
Но ситуация может в корне измениться через пять-семь лет. Именно за такой период времени глава Центра исследований экономики культуры, городского развития и креативных индустрий при МГУ Сергей Капков (переосмыслил Парк Горького в Москве) обещает полностью обновить Первоуральск при должном финансировании. Напомним, в интервью «URA.RU» Капков говорил, что проект включает в себя поиск новых видов досуга для жителей, благоустройство города, решение коммунальных проблем и захламленности территорий.
«Если проект будет реализован — в Первоуральске значительно изменится качество жизни. Он станет местом притяжения для уральцев из более мелких населенных пунктов и остановит отток первоуральцев. Это должно дать толчок строительству, за которым последует и рост цен», — поделился с «URA.RU» один из участников рынка.
Источник «URA.RU» рассказал, что для желающих рискнуть сейчас удачное время, чтобы вложиться в недвижимость на вторичном рынке Первоуральска. В августе «Первоуральский новотрубный завод» (ПНТЗ, входит в группу ЧТПЗ) выставил на продажу с дисконтом в 15% больше сотни квартир, которые ранее выдавались сотрудникам по договору найма. «В основном это двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», — рассказал инсайдер. Правда, в ПНТЗ заявили, что около 80% помещений уже приобрели сотрудники, у которых было преимущественное право выкупа.
Где ищут жилье богатые пенсионеры
В самом западном регионе России — Калининградской области — активно развивается местная «Рублевка» — Светлогорск. Город на берегу Балтийского моря с населением в 13 тысяч человек превращается в любимый курорт российских обеспеченных пенсионеров, а стоимость жилья здесь уже сравнима с крупными региональными центрами. К примеру, средняя цена однокомнатной квартиры в новостройке — 1,8 млн рублей, говорят участники рынка. Город также привлекает внимание главных лиц государства — 31 октября президент РФ Владимир Путин провел здесь заседание Госсовета.
Несмотря на свои скромные размеры, Светлогорск является одним из лидеров региона по объемам ввода жилья. Согласно официальной статистике, в 2018 году здесь сдали 27 тысяч квадратных метров жилой площади. Больше только у более крупных Калининграда (509 тысяч жителей), Гурьевского (177 тысяч) и Зеленоградска (119 тысяч).
При этом около 70% квартир в Светлогорске оказываются раскуплены к моменту ввода, а остальные 30% простаивают не дольше полутора лет, рассказала «URA.RU» гендиректор агентства недвижимости «Зеленый город» Ольга Корешкова. По ее словам, спрос обеспечивает наплыв жителей из других регионов России, которые ищут комфортный климат для жизни. К примеру, по темпам миграционного прироста Светлогорск в 2018 году занял третье место в регионе — 858 человек (официальные данные Калининградстата).
«В Светлогорске не такое жаркое лето, как в Краснодаре, а зима мягче, чем в Питере. Это такая маленькая Швейцария, — поделилась Корешкова. — Инвестировать в недвижимость в Светлогорске сейчас действительно выгодно. К примеру, средняя цена квадратного метра на этапе строительства сейчас — 45 тысяч рублей, а на этапе завершения — около 60 тысяч рублей. Выгода — 30%».
Где покупают жилье бизнесмены
Директор компании UP сonsAllt Андрей Панасюк сказал «URA.RU», что покупателям, чтобы избавиться от страха инвестиций в российскую недвижимость, необходимо детально изучить рынок и проанализировать другие варианты вложений. «К примеру, если взять банковские депозиты, то в последние годы их ставка регулярно снижается вслед за ключевой ставкой и уже достигает 6%», — сказал Панасюк.
Но обеспеченные россиянине пока с большим доверием вкладываются в зарубежную недвижимость, констатировал в беседе с «URA.RU» управляющий партнер агентства дорогой недвижимости «Кулиговская и партнеры» Павел Боровиков. Он заметил, что с 2015 года существенно изменился спрос — если раньше его клиентов интересовали объекты на курортах — для отдыха, то сейчас они ищут варианты для инвестиций.
Дело в том, что сдача зарубежных квартир в аренду заменяет предпринимателям валютные вклады, объяснил Боровиков. А если говорить о спекулятивных целях, то, например, средняя стоимость квадратного метра в Праге в этом году достигла максимального значения — 110 тысяч крон (рост 5%).