Квадратура округа: объем продаж новостроек комфорт-класса просел на 20%

В Москве в новостройках сегментов «комфорт» и «бизнес» резко упали продажи, сообщили «Известиям» участники рынка. Девелоперы в марте продали в столице на 20% меньше квартир, чем в феврале. По России объемы продаж снизились примерно на 8% — спад наблюдался в шести из восьми федеральных округов. Тренд связан не только с высокой стоимостью жилья и сложностями взять ипотеку, но и с тем, что спрос частично перетек на первичный рынок соседних регионов — тех, где квадратный метр дешевле, полагают эксперты. О том, ждать ли новых падений рынка, — в материале «Известий».

Купить квартиру в Москве

В марте 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах «старой» Москвы в сегментах «комфорт» и «бизнес» было продано 4,3 тыс. квартир и апартаментов, рассказали «Известиям» участники рынка. Это на 16% меньше в лотах и на 15% — в квадратных метрах, чем в феврале, подсчитали в департаменте аналитики и консалтинга компании VSN Group.

Суммарная выручка девелоперов по итогам месяца составила всего 88 млрд рублей против 105 млрд рублей в феврале, сократившись на 19%. Доля ипотечных сделок относительно февраля в марте этого года осталась неизменной — 51%.

Минимальный размер реализованного лота в массовом сегменте по итогам марта составил 17,2 кв. м, при средней площади 42,4 кв. м. В сегменте бизнес-класса самым маленьким проданным объектом стал лот площадью 19,9 кв. м, средняя площадь при этом — 57,8 кв. м.

По данным департамента жилой недвижимости компании Ricci, в новостройках Москвы в сегментах «комфорт» и «бизнес» по итогам марта число сделок снизилось больше — на 20,3% по квартирам, на 19,7% по апартаментам.

— Такое снижение сопровождалось повышением цен на новостройки, — сказал «Известиям» заместитель директора департамента компании Евгений Сугробов. — В Москве средневзвешенная цена в сегменте «комфорт» в марте выросла на 0,7%, а средний бюджет покупки — на 1,6%. В сегменте «бизнес» показатель вырос в марте на 1,2%, а средний бюджет — на 1,9%.

По данным Est-a-Tet, в марте на первичном рынке Москвы в проектах комфорт- и бизнес-класса было зарегистрировано на 19,9% меньше, чем в феврале.

— Суммарная площадь квартир и апартаментов по зарегистрированным ДДУ в марте составила 212,2 тыс. кв. м — это на 19,7% меньше, чем в феврале, сказал он. Оценка выручки в марте — 92,3 млрд рублей, что на 20,2% меньше, чем в феврале. Доля ипотечных сделок в сегменте «комфорт» и «бизнес» в марте чуть выше, чем в феврале — 51,9%.

В Москве в марте 2025-го было продано квартир и апартаментов на 15% меньше, чем в феврале, добавил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Такое соотношение зафиксировано впервые за 10 лет.

— По России в целом снижение тоже есть, хотя и выражено слабее. Предварительные оценки — 38 тыс. сделок в абсолютном выражении и минус 8% по отношению к февралю, — указал эксперт.

По данным сервиса аналитики «Продома», в январе 2025-го по всей стране было продано 1,47 млн кв. м жилья.

— Февраль показал положительную динамику, реализовали 1,9 млн кв. м. В марте общий объем проданных площадей составил 1,8 млн кв. м, — рассказал вице-президент по маркетингу Владимир Кравченко.

Продать квартиру в Москве

По итогам I квартала 2025 года в шести из восьми федеральных округов наблюдался спад продаж. Исключением стали ЦФО, где продажи выросли во многом за счет Москвы, Московской области, и Дальневосточный федеральный округ (в нем поддержку спросу оказывает «Дальневосточная и арктическая ипотека»).

Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин отметил, что несущественное снижение в марте зафиксировано в Московской области. В Казани небольшое уменьшение количества сделок идет параллельно с ростом средней стоимости за квадратный метр и увеличением средней площади продаваемых квартир.

— Довольно устойчивая ситуация складывается и в Уфе, — отметил он. — В этом регионе в целом по рынку в марте было зафиксировано даже на 2% больше сделок, чем в феврале, а вот средние показатели по площади лотов и цен за квадратный метр здесь практически не изменились.

Снижение по сравнению с февралем отметила и директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

— На показатели января и февраля традиционно влияет отложенный предновогодний спрос, особенно это касается покупателей в сегменте бизнес-класса, — сказала она.

Кроме того, цена среднего лота в марте увеличилась в среднем на 9,5%, отметил управляющий партнер Pеnny Lane Realty Андрей Садо. Вероятно, это и стало причиной падения спроса в марте.

— На удивление, в Московской области мы замечаем увеличение сделок примерно до 20% по сравнению с февралем, — указал эксперт. — То, что мы увидели в марте — такой контраст. Падение в «старой» Москве, падение в Новой Москве на 9%, а вот в Московской области — увеличение почти на 20%.

Ключевая причина снижения спроса кроется в высоких ипотечных ставках, которые неподъемны для большинства покупателей и не позволяют решить квартирный вопрос, подчеркнула директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

— Застройщики активно развивают собственные программы для привлечения покупателей, в том числе и рассрочки, — отметила эксперт. — Их доля, по разным оценкам, составляет, в зависимости от сегмента, от 30 до 70%, а иногда и выше, которые позволяют совершить покупку на выгодных условиях и помогают поддерживать продажи.

Гендиректор VSN Group Яна Глазунова добавила, что в условиях настоящей кредитной политики и борьбы с инфляцией показатели продаж нельзя назвать критическими.

— Они вполне соответствуют реальным условиям, а дальнейшие тренды спроса будут ясны по итогам следующих периодов, — сказала она.

Купить квартиру в Московской области

Часть спроса перетекла на первичный рынок Московской области в силу более доступных бюджетов, реального снижения цен в ряде проектов с учетом скидок и больших возможностей использования семейной ипотеки, добавил Роман Родионцев.

— На первичном рынке Подмосковья снижение реализованного спроса в марте по сравнению с февралем носило менее выраженный характер: на 4,9% по площади и на 7,6% по количеству ДДУ, — подчеркнул эксперт. — Доля ипотечных сделок на первичном рынке области выше, чем в Москве: 67% в феврале и 69% в марте.

Традиционно весна — период, когда покупатели занимают выжидательную позицию перед активным летним сезоном, и март, как правило, не становится пиковым месяцем, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— Одной из важных, но менее заметных причин может быть перераспределение покупательской активности в пользу регионов и пригородов — как в рамках тренда на переезд за город, так и в результате развития ипотечных программ вне мегаполисов, — указал он. — Также стоит учитывать фактор высокой базы: февраль был одним из самых активных месяцев по сделкам, что закономерно приводит к последующей коррекции.

Девелоперы отмечают, что потенциальные покупатели уделяют больше времени выбору объекта: изучают предложения, ожидают акций и гибких условий от застройщиков.

Из неочевидных причин снижения в месячном выражении в марте, по словам Алексея Попова, — хорошие продажи в феврале.

— Многие компании годовые бонусы или премии выплатили не в марте – апреле, а в конце прошлого года, чтобы не попадать под январское повышение НДФЛ, — напомнил он. — И эти деньги осели на рынке жилья не в начале весны, а уже в январе – феврале. Косвенно это подтверждается и тем, что в марте в новостройках выросла доля ипотечных сделок, то есть на рынке стало меньше покупателей с «живыми деньгами». Это и привело к коррекции общего числа сделок.

Кроме того, как полагает Светлана Опрышко, застройщики предлагают сегодня не тот продукт, который нужен покупателю, особенно если речь идет о Москве. Например, по данным Единой информсистемы жилищного строительства (ЕИСЖС), почти половина квартир в столице имеет площадь до 45 кв. м, и только 19% квартир — свыше 70 кв. м, то есть метраж, который подошел бы семейным покупателям.

— С другой стороны, в условиях высоких ставок платежеспособность покупателей квартир снижается, — подчеркнула эксперт.

В Москве, по ее словам, большинство проектов строится в сегменте бизнес-класса с соответствующей ценой, а предложение доступного жилья ограничено. Соответственно, спрос и снижается.