Зеленое строительство и оценка недвижимости: как экологические факторы влияют на стоимость

Кулаков Кирилл Юрьевич Д-р экон. наук, президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ Подшиваленко Денис ВалерьевичКанд. экон. наук, оценщик зеленых зданий и бизнеса ООО «Гринэкспертиза»

Зеленое строительство и экологическая оценка становятся неотъемлемой частью современного рынка недвижимости. Влияние экологических факторов на стоимость объектов недвижимости и ставки аренды становится все более заметным как в России, так и в других странах. Это связано с возрастающим вниманием к устойчивому развитию, а также с изменением предпочтений инвесторов и арендаторов, которые все чаще отдают предпочтение объектам с меньшим воздействием на окружающую среду.

В последние годы устойчивое развитие и экологические стандарты становятся все более значимыми в различных отраслях, включая недвижимость. Зеленое строительство и оценка зданий с точки зрения экологических, социальных и управленческих факторов (ESG) играют ключевую роль в определении стоимости недвижимости. В этой статье мы рассмотрим, как эти факторы влияют на стоимость жилой и нежилой недвижимости, а также на ставки аренды, приводя примеры из России и других стран. Факторы зеленого строительства

Энергоэффективность. Здания, спроектированные для минимизации энергопотребления, могут значительно снизить эксплуатационные расходы. Использование солнечных панелей, систем рекуперации тепла и энергоэффективных окон способствует уменьшению счетов за электроэнергию. В России, где климатические условия требуют значительных затрат на отопление, такие решения особенно актуальны. Экологически чистые материалы. Применение материалов с низким уровнем выбросов углекислого газа и токсичных веществ улучшает качество воздуха внутри помещений и повышает экологическую репутацию здания. В Москве девелоперы все чаще используют материалы местного производства, уменьшая углеродный след от транспортировки. Водосбережение. Установка систем сбора дождевой воды и использование водосберегающей сантехники помогают сократить потребление воды, что важно в регионах с ограниченными водными ресурсами. В российских мегаполисах такие технологии становятся стандартом для новых жилых комплексов. Устойчивое местоположение. Здания, расположенные вблизи общественного транспорта и инфраструктуры для велосипедистов, снижают зависимость от автомобилей, что приводит к уменьшению выбросов углекислого газа. В Москве развитие велоинфраструктуры и улучшение общественного транспорта способствуют росту популярности таких объектов.

Влияние ESG-факторов на стоимость недвижимости Факторы ESG (Environmental, Social and Governance) также играют важную роль в формировании стоимости недвижимости. Экологические факторы включают энергоэффективность и снижение выбросов углерода. Социальные факторы касаются здоровья и безопасности жильцов, а также социальной инклюзии. Управленческие факторы связаны с прозрачностью и этическими стандартами управления объектами недвижимости. Влияние этих факторов особенно заметно на рынках жилой и нежилой недвижимости в Европе. Например, в Германии здания, соответствующие высоким экологическим стандартам, могут иметь стоимость на 5–10% выше среднерыночной.

Жилая недвижимость. В городах с высоким уровнем загрязнения воздуха наличие систем очистки воздуха и зеленых зон может значительно повысить привлекательность жилых комплексов. В Москве проекты, такие как «Зиларт» и «Сколково», предлагают жилье с улучшенной экологической средой, увеличивая их стоимость на 5–10% по сравнению с аналогами без таких решений. Нежилая недвижимость. Офисные здания с сертификатами LEED или BREEAM часто привлекают более престижных арендаторов, готовых платить выше среднерыночных ставок аренды. В Москве бизнес-центры класса А активно внедряют зеленые технологии, что позволяет им удерживать высокие арендные ставки.

Примеры из России

Москва. Проект «Зиларт» является одним из крупнейших примеров зеленого строительства в столице. Он включает в себя не только жилые дома, но и обширные парковые зоны, что делает его привлекательным для семей с детьми. Использование энергоэффективных технологий позволяет снизить эксплуатационные расходы для жителей. Санкт-Петербург. В проекте «Балтийская жемчужина» применяются современные экологические решения, включая системы очистки сточных вод и использование возобновляемых источников энергии. Это делает проект привлекательным как для покупателей жилья, так и для арендаторов коммерческих помещений. Казань. В Казани активно развиваются проекты с использованием зеленых технологий. Например, жилой комплекс "Солнечный город" включает в себя системы солнечного отопления и энергоэффективное освещение общественных зон.

Эти проекты подтверждают, что в России интерес к зеленому строительству постепенно растет. Несмотря на уход международных систем сертификации, появляются новые инициативы и стандарты, которые направлены на развитие устойчивого строительства. Так ГОСТ Р, разработанный Техническим комитетом 366 (ТК 366), направлен на создание национальных стандартов для устойчивого и экологичного строительства в России. Этот стандарт учитывает специфику российских климатических условий и строительных практик, а также интегрирует лучшие мировые практики в области зеленого строительства. Основные аспекты ГОСТ Р

Энергоэффективность. Установление требований к снижению энергопотребления зданий за счет использования энергоэффективных технологий и материалов. Использование возобновляемых источников энергии. Поощрение внедрения систем, использующих солнечную, ветровую и другие возобновляемые источники энергии. Управление ресурсами и отходами. Введение норм по сокращению использования ресурсов и эффективному управлению строительными и бытовыми отходами. Качество внутренней среды. Обеспечение комфортных условий для проживания и работы за счет улучшения вентиляции, освещения и акустики. Экологически чистые материалы. Рекомендации по использованию местных и экологически безопасных строительных материалов.

ГОСТ Р помогает девелоперам и строителям ориентироваться в требованиях к зеленым зданиям, способствует повышению экологической ответственности и устойчивому развитию строительной отрасли в России. Еще одним важным аспектом при оценке недвижимости становится учет стоимости жизненного цикла здания. Этот подход предполагает анализ всех затрат на протяжении всего срока службы здания, включая строительство, эксплуатацию и утилизацию. Здания с низкими эксплуатационными расходами и меньшим воздействием на окружающую среду становятся более привлекательными для инвесторов и владельцев. Прогнозируя будущее, можно ожидать усиление влияния экологических факторов на рынок недвижимости. Старые здания без современных экологических характеристик будут терять в стоимости по сравнению с новыми объектами, построенными с учетом принципов устойчивого развития. Это связано как с ужесточением экологических норм, так и с изменением предпочтений потребителей, которые все чаще выбирают более экологичные варианты для жизни и работы. Таким образом, зеленое строительство и экологическая оценка становятся важными элементами рынка недвижимости, оказывая значительное влияние на стоимость объектов и ставки аренды. Развитие национальных стандартов и учет стоимости жизненного цикла зданий открывают новые перспективы для устойчивого развития отрасли в России и за ее пределами.