Эксперт рассказал о ситуации на рынке долгосрочной аренды квартир Кирова, ценах на жилье и собственниках
Формат лояльности
БН: Дмитрий, в чем особенность рынка долгосрочной аренды жилья? По сравнению с сегментом купли-продажи он сложнее или проще?
– Особенностей много, одна из них – ты вступаешь в сотрудничество с собственником жилья на очень продолжительное время. И касаний с ним в течение года бывает много. В продаже больше нужны юридические знания, знания ипотечных продуктов, различных государственных программ и тому подобное. Аренда больше про эмоции и навыки непосредственно продаж. И там, и там интересно, но сказать, что однозначно проще в аренде или наоборот, я не смогу. Сделка по аренде более динамичная – можно закрыть и за пару часов. Сделка по продаже может длиться месяц, полгода.
БН: Выходили ли вы на рынок купли-продажи?
– Конечно, мы занимаемся и этим. В продаже у нас квартиры собственников, с которыми давно сотрудничаем. Представьте: они сдавали квартиру два года, решили ее продать и, конечно, в первую очередь обратятся к агентству, с которым уже знакомы.
БН: К вам чаще приходят арендаторы или арендодатели?
– Чаще приходят с задачей снять квартиру. Собственники в основном обращаются чтобы воспользоваться услугой повторно.
БН: Вы ищете объявления от собственников на «Авито»?
– Это один из самых распространенных и рабочих инструментов.
Самостоятельные собственники зачастую размещают не всегда продающие объявления о сдаче квартиры в аренду. Сейчас такое время, когда человек потребляет информацию визуально. Часто в объявлениях фотографии и описание, не привлекающие клиентов, поэтому такие собственники сдают квартиры дольше, чем если бы агентство занималось этим вопросом. К примеру, через наше агентство квартира сдается за два дня, так как мы к вопросу упаковки рекламы подходим более продвинуто и используем всевозможные ресурсы.
Раньше работать с собственниками было проще. Мы объясняли плюсы работы через агентство: ему не надо будет принимать звонки, отвечать на сообщения, тратиться на рекламу, постоянно ездить на квартиру – все это агентство берет на себя. Сейчас собственники привыкли к тому, что все делают риелторы, причем бесплатно. Поэтому, чтобы получить объект, приходится творчески подходить к диалогу с собственником, проявить к нему лояльность. Мы приняли решение возмещать средства, потраченные арендодателем на рекламу, хотя сейчас собственников этим тоже не удивить. Решили в тестовом режиме попробовать дарить сертификаты на безлимитное посещение оздоровительного комплекса в Кирове. И затраты возместим, и сертификат подарим, только дайте объект.
БН: То есть в Кирове собственники стали искушенными?
– Абсолютно. Мы сами их такими сделали. Собственник выставляет объявление о сдаче квартиры в аренду – ему начинают звонить. 70% звонков – это риелторы.
БН: «Риелторов прошу не беспокоить» – распространенная ремарка в объявлениях на сайтах...
– Да! Считаю, что такое пишут те, у кого был негативный опыт: риелтор некачественно выполнил услугу или обманул, заселил жильцов, которые не по душе собственнику, к примеру, в Кирове все еще встречается низкая лояльность к приезжим из стран СНГ.
Стабильность дефицита
БН: Какая сегодня обстановка на рынке Кирова? Можете ли сравнить ее с ситуацией в других регионах ПФО и России в целом?
– Ситуация на кировском рынке стабильная – большой дефицит объектов, который держится полтора-два года. К примеру, два года назад в Кирове сдавалось 450-500 объектов, размещенных на «Авито». Сейчас – 250.
По цене сильных изменений нет: динамика слабее, чем инфляция в стране. Это и есть причина дефицита арендного жилья.
Если сравнивать с ближайшими столицами регионов ПФО, то в Кирове цены ниже, чем в Казани и Нижнем Новгороде, но на одном уровне с Пермью. Также в Нижнем Новгороде и в Казани такого дефицита объектов нет, а в Перми на рынке гораздо больше хороших предложений, чем в Кирове.
БН: Вы говорите, что сильных изменений в цене нет. На минувшей неделе аналитики Авито.Недвижимость сравнили цены на рынке долгосрочной аренды жилья: с марта 2022 года они выросли на 20%.
– Если мы говорим про долгосрочную аренду жилья в Кирове, то такой динамики точно нет. За год квартиры в цене прибавляют максимум на 10-15%. Приведу пример. В 2018 году однушка в Кирове стоила 10 тысяч рублей, в 2023-м стала стоить 12 тысяч рублей. Эта вся динамика. Да, цена может в определенный сезон подскочить, но потом откатиться назад.
БН: Чем обусловлен дефицит объектов?
– Динамика роста цены на арендное жилье минимальная, а инфляция и цены на товары и услуги продолжают расти. В нашем случае большую роль играет в том числе и стоимость ремонта.
Мы с коллегами пришли к выводу, что людям стало сдавать квартиры не так выгодно, как раньше. Одна из причин – это, конечно, застой в новостройках. Сдавать квартиры стало менее выгодно и из-за высокой динамики роста цен на покупку жилья на вторичном рынке. Эти два рынка должны расти в процентном соотношении примерно одинаково, но в Кирове это не так.
БН: Что может замотивировать собственника сдать квартиру?
– Для начала определим, кто сдает квартиры. Три категории. Первая – собственники, которые купили недвижимость под сдачу в качестве инвестиции. Вторая – родители, которые приобрели квартиру на будущее для своих детей. Третья – люди, у которых квартира простаивала.
Несколько лет назад первой категории собственников было выгодно покупать квартиру под сдачу. Они тратили деньги на покупку, на ремонт, а арендная плата перекрывала ипотеку, кредит. Даже могли выйти в плюс.
Сейчас история совершенно иная: цены на строительные материалы очень высокие, как и ремонтные услуги. Поэтому бизнес-план – купить квартиру и сдавать ее с целью заработка – не для Кирова. Смысл в этой схеме есть только тогда, когда речь идет о премиальных квартирах.
Аналогичная история с родителями. Квартиру сдавали год-полтора. После этого не будут же они запускать в квартиру детей сразу после жильцов, необходимо переклеить обои, заменить мебель. На всё это нужны средства и время. Если дети заедут в квартиру через 10-15 лет, то смысл в сдаче есть. Если через лет пять, то, условно говоря, заработанные деньги уйдут на ремонт.
Разумеется, что во всех трех ситуациях профит будет, но минимальный. Поэтому с рынка ушло много объектов. Замотивировать собственников может только рост рынка или падение цен в принципе.
БН: Когда-нибудь был баланс спроса и предложения?
– Никогда такого не было и не будет. Есть либо дефицит спроса, либо недостаток предложения. Это и двигает рынок в разные стороны.
БН: Помните самый оптимистичный для рынка год?
– Могу сказать, опираясь на объемы, которые мы фиксировали. При любом экономическом положении у нас всегда положительная динамика, поэтому скажу только про короткие промежутки, когда ситуация ухудшалась.
Апрель-май 2020 года, начало пандемии, – самые тяжелые месяцы, когда мы работали за идею, сводили концы с концами. На рынке была критическая ситуация: объектов много, желающих мало. Люди боялись и поставили глобальные решения на паузу. Мы перестроились и в июне увеличили объемы в три раза за счет работы с собственником. Менеджеры обзванивали клиентов-собственников, объясняя ситуацию, просили откатиться в цене на 25-30%. Арендодатели соглашались. Началась цепная реакции – рынок аренды за месяц уронили примерно на 30%.
Февраль 2022 года – начало специальной военной операции. Сделки были, но не в таком количестве. Поэтому мы переждали буквально неделю, пока паника у людей отступит.
БН: От чего сегодня зависит ситуация на рынке?
– Рынок аренды условно стабильный. Существует очень мало факторов, которые могут повлиять на него радикально. Это может быть критическая экономическая ситуация, дефолт.
Кризис на рынок аренды может повлиять только снижением цен, потому что основной потребитель – это человек, который снимает квартиру. Если кризис обострится, то платежеспособность арендатора снизится. Неглобальные кризисы, пандемия, волнения, объявление СВО, разумеется, повлияли, но ненадолго. За месяц ситуация на рынке стабилизировалась.
Спрос на квартиры подороже
БН: На протяжении последних лет в Кирове не выдавали разрешения на строительство многоквартирных домов. Сейчас ситуация изменилась: в ближайшие пару лет новые дома будут сдаваться в эксплуатацию. Изменит ли это конъюнктуру на рынке арендного жилья?
– Изменит, и мы этого очень ждем. Однако эффект будет не сиюминутным. Эта история длительная: дома надо сдать в эксплуатацию, собственникам сделать ремонт. Небольшие колебания – надеюсь, прирост на 30% – возникнут.
БН: Какое сегодня на рынке соотношение спроса и предложения?
– Четкое соотношение – на одну квартиру пять клиентов или больше – не вычленить. Математика следующая: к нам в агентство ежедневно обращается 60 уникальных клиентов-арендаторов, добавим еще 30% граждан, не обратившихся именно к нам. Так что можно сказать, что ежедневно в Кирове квартиру ищет порядка 80-90 человек. В месяц в городе сдается всего 250 уникальных объектов.
БН: В каком сегменте сегодня сконцентрирован основной спрос?
– Вы удивитесь.
БН: Неужели «бабушкины квартиры»?
– Наоборот! Сегодня люди чаще хотят снять квартиру подороже. Допустим, если стоит выбор между двумя квартирами: однокомнатная за 15 тысяч рублей (чуть выше среднего сегмента) с недорогим дизайн-проектом, хорошим ремонтом и однокомнатная квартира за 12 тысяч рублей, то бОльший спрос будет на квартиру, которая дороже. Люди хотят жить в хороших, возможно, премиальных условиях. И готовы за это платить деньги и комиссию. Если смотреть на этот показатель, то уровень жизни в Кирове вырос. Буквально за год-полтора.
Больше снимают квартиры из среднего и чуть выше среднего сегмента. Уточню, что дорогая однушка в Кирове стоит 20 тысяч рублей в месяц, дорогая двушка – 25-30 тысяч рублей в месяц.
БН: Расскажите на примере однокомнатной квартиры, что считается хорошим предложением на рынке?
– Хороший жилой комплекс – не пятиэтажка или панелька, а новый дом, построенный не ранее 10 лет назад. Качественный ремонт в светлых тонах без обоев с узором. Хорошая гармоничная мебель, оснащенность бытовой техникой и приличный санузел. Всё это не обязательно должно быть дорогим, но сделанным со вкусом и аккуратно.
БН: Играет ли роль транспортная доступность?
– Если не рассматривать микрорайон Коминтерн и Озерки, то не играет. В Кирове нет района, который был бы транспортно недоступным – автобусы ходят везде.
БН: Какие районы самые привлекательные?
– В Кирове спросом пользуются все новые. В лидерах – Чистые пруды и Зональный. В этих районах стало больше квартир под сдачу. Они привлекательные, молодежные. Если кто-то планирует покупать квартиру под аренду, это самые оптимальные варианты. В Озерках, Нововятске и Дороничах спрос сильно меньше.
Сезонность и игра в догонялки
БН: Подвержен ли рынок недвижимости сезонности? Если да, чем это обусловлено?
– Опять же скажу, основываясь на показателях нашего агентства. Спрос начинает расти в конце апреля, до пикового значения доходит к середине августа-сентября, после чего начинает немного спадать и в ноябре-марте находится на одном уровне.
Сам всегда задаюсь вопросом – почему в мае начинается спрос? По-моему мнению, на людей влияет весна: легче принимаются решения, хочется изменений, у всех хорошее настроение. Летом спрос хороший из-за притока людей: приезжают на работу из других регионов, из районов в Киров едут на отдых.
БН: Бывают ли ситуации, когда собственники завышают или занижают стоимость аренды квартиры?
– Собственник, как правило, повышает цены в основном в августе и сентябре. В Кирове и так спрос выше предложения, но в этот период он достигает критических отметок: на этом фоне собственники и повышают цены.
Бывают такие ситуации: в августе собственник выставляет под сдачу однокомнатную квартиру за 11-12 тысяч рублей, получает множество звонков, после чего решает необоснованно повысить цену до 15 тысяч рублей. Звонков становится меньше, но через несколько дней он сдает квартиру.
Пик сезонного спроса проходит, цены снижаются. Арендаторы замечают наличие на рынке квартир такого же уровня, но ниже по стоимости, и начинается массовый выезд из квартир. Поэтому игра в сезонное повышение стоимости жилья краткосрочная.
Иногда происходят другие ситуации: собственник сдает квартиру и замечает, что сосед тоже сдает свою квартиру, но дороже. Тогда начинается игра в догонялки: моя квартира лучше – подниму-ка я цену.
БН: Какая квартира будет долго простаивать и потенциально не сможет найти арендатора?
– На любую квартиру, какой бы плохой она ни была, найдется арендатор, если ее цена соответствует рынку. Также чуть дольше будут сдаваться квартиры без минимальных жилищных условий – без мебели, бытовой техники.
БН: Обрисуйте обобщенный портрет клиента-арендатора?
– Когда я только девять лет назад начинал работать, не понимал состоятельных людей, владеющих крупными бизнесами, которые приезжали на огромных джипах. У тебя есть деньги, почему не купишь квартиру? Но люди и ситуации бывают разные. Одни хотят быть свободным и не привязываться к какому-то городу: сегодня живу в Кирове, завтра – в Питере, послезавтра – в Сочи, а потом уеду из страны.
К нам обращаются и студенты, и рабочий класс, и фрилансеры, работающие из дома, и крупные предприниматели, которым надо год где-то пожить после продажи своей квартиры. На каждого из них есть свой сегмент рынка: бюджетный, ниже среднего, средний, выше среднего и премиум.
БН: Что ждет рынок недвижимости в дальнейшем?
– Я не вижу каких-то ярких изменений. Кроме традиционных 10-15% сезонности, которые потом перманентно откатываются назад. Перед встречей спросил у ребят о динамике за два года. Отметили: она есть, но практически незаметная. Есть индивидуальные истории, когда собственники решили поднять стоимость.
Кстати, оказалось, что самим собственникам поднять цену на квартиры сложнее, чем опустить. Осенью мы делали массовый обзвон собственников, чтобы на 10-20% увеличить стоимость аренды. Говорили, что можем пересмотреть стоимость арендной платы: поднять с 10 тысяч рублей до 11-12 тысяч, если она, конечно, достойна этой цены. Некоторые оказывались в ступоре. Такие финансовые решения принимаются тяжело. Вероятно, для изменения стоимости арендной платы и количества предложений на рынке необходимо использовать другой инструмент.