Бизнес-омбудсмен РТ во время онлайн-встречи с предпринимателями обсудил проблемы арендных платежей
Уполномоченный при Президенте РТ по защите прав предпринимателей Фарид Абдулганиев провел очередную антикризисную онлайн-встречу с предпринимателями. На этот раз темой обсуждения стали многочисленные вопросы, связанные с арендным платежами и проблемы взаимодействия с арендодателями.
Мероприятие вызвало большой интерес у предпринимателей, к нему посредством платформы видеоконференцсвязи Zoom присоединилось 100 человек – это максимальное количество, которая платформа позволяет подсоединить в один чат. Еще более 50 человек смотрело онлайн-трансляцию на канале в Youtube.
Экспертами антикризисного интенсива выступили управляющий партнер компании «Зарубин и партнеры» Филипп Зарубин, полномочный представитель гильдии управляющих компаний и девелоперов в Республике Татарстан Елена Стрюкова и заведующий кафедрой предпринимательского и энергетического права Казанского (Приволжского) федерального университета Андрей Михайлов.
Первой Фарид Абдулганиев предоставил слово Елены Стрюковой. Та сразу отметила, сложность ситуации – нет четко обозначенных правил, выходят разные постановления с датой выполнения сегодня же. «Для посторонних трудно даже представить себе, что такое в один день закрыть торговый центр, в котором у тебя 300-400 контрагентов, какое количество документов для этого необходимо подготовить!», - пожаловалась она. Сейчас, по словам Стрюковой, перед собственниками коммерческой недвижимости стоит вопрос поддержания на минимально допустимом уровне эксплуатации торговых центров, где сейчас работают только продуктовые магазины и аптеки, и где надо обеспечить охрану имущества тех арендаторов, которые не работают.
«Я пережила не один кризис, и у меня одна рекомендация к арендодателям – стараться по максимуму сохранить своих арендаторов. По нашей оценке, и ставки аренды будут падать и количество свободных площадей будет расти», - отметила эксперт, напомнив, что в 2009 году арендные ставки на торговые помещения в Казани упали на 30%, а количество свободных площадей достигло 50%.
«И даже после того, как мы преодолеем ситуацию с коронавирусом, понадобится еще длительное время на восстановление рынка. Если мы с вами не будим гибкими, если не будем взаимодействовать с арендатором, то всегда найдется арендодатель, который находится в более отчаянной ситуации, который предложит более низкую ставку. И вы лишитесь арендаторов». – сказала полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ, обращаясь к арендодателям.
В тоже время, по ее словам, сделать арендную ставку равной нулю невозможно, так как собственник несет расходы на поддержание работы ТЦ. В связи с этим эксперт порекомендовала арендаторам быть открытыми с арендодателями и показывать, к какую долю занимала арендная плата в товарообороте до кризиса и сейчас, то есть аргументировать свою позицию с цифрами в руках.
Стрюкова видит три варианта достижения компромисса: перейти на процент с товарооборота, аргументированно снизить арендную ставку или же предоставить арендатору отсрочку платежей без накладывания штрафных санкций – «накапливаем дебиторку и потом с ней разбираемся».
Выступивший следом Филипп Зарубин кратно описал разработанный командой бизнес-омбудсмена РТ алгоритм взаимодействия арендатора с арендодателем, который вскоре будет опубликован в виде простой инструкции. «Поднимите свой договор и внимательно изучите раздел, отвечающий за форс-мажор. Направьте уведомление арендодателю о намерении применить этот пункт договора. Затем обращайтесь на сайт ТПП РТ и заполняйте там свою заявку на получение заключения о наступлении форс-мажора. Чем более подробно опишите арендодателю свою ситуацию, тем быстрее вы найдете общий язык. Если это удалось, обязательно фиксируйте это в письменной форме, заключайте дополнительное соглашение». – рассказал Зарубин.
Если же нет, то по его словам, не стоит отчаиваться. Для начала надо попробовать провести процедуру медиации. «Худой мир лучше доброй ссоры. Сейчас у вас нет денег на аренду, а потом потеряете хорошее место, где еще долго могли бы работать», - подчеркнул юрист. Если и в этом случае сторонам не удалось договориться, то надо обращаться с иском в суд, первоначально отправил претензию арендодателю. «Запомните, что ничего не делать хуже, чем делать хоть что-то. Если вы пустите ситуацию на самотек, то рано или поздно, наступят печальные последствия – вам начислят пени и штрафы, вы потеряете это помещение все то, что в нем находилось», - подчеркнул Зарубин. При этом он призвал с уважением относиться к своему контрагенту, «потому что он такой же предприниматель, как и вы».
Далее слово было предоставлено заместителю председателя ТПП РТ Артуру Николаеву. Он подробно рассказал об алгоритме получения заключения об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор), о том какие при этом возникают вопросы. «Это процесс непростой. Каждый договор надо тщательно изучить. Автоматом заключения мы не выдаем», - подчеркнул Николаев.
По его словам, ТПП РТ уже получила около 800 заявлений от предпринимателей для заключения наступлении обстоятельств непреодолимой силы, а всего договоров несколько тысяч. «Если на каждый потратить хотя бы 20 минут, то нужно более ста дней», - отметил он.
«По самым скромным подсчетам, количество договоров аренды по крупнейшим ТЦ в Казани достигает 8000», - отметила Елена Стрюкова. По ее словам, если все арендаторы обратятся в ТПП РТ за сертификатом о форс-мажоре, то процесс на года растянется. «Лучше идите на прямую договариваться к арендодателям», - призвала она.
Фарид Абдулганиев отметил, что на горячую линию к нему приходят сотни обращений предпринимателей, значительная часть которых касается закрытия торговых помещений в разных городах Татарстана. «Начинаем вместе с исполкомом города разбираться, насколько верно было истолковано содержание правового акта. Правоприменительная практика пока еще не наработана и мы вместе с муниципальными властями нарабатываем эти «кейсы». В результате иногда нам удается в течение часа заново открыть закрытый магазин или закрытый офис», - рассказал бизнес-омбудсмен РТ. При этом он порекомендовал предпринимателям которым не удалось на месте решить проблему, обращаться на горячую линию бизнес-омбудсмена по телефону (843) 203-29-08. «В этой непростой ситуации нам легче достучаться до территориальных органов исполнительной власти и муниципалитетов», - подчеркнул он.
Затем привлеченные эксперты ответили на многочисленные вопросы участников видеоконференции. Полную видеотрансляцию интенсива можно посмотреть по адресу https://www.youtube.com/watch?v=W4tlIxgH6m0
По итогам каждого из мероприятий Аппарат бизнес-омбудсмена проведет анализ обращений, выявит основные проблемы и предоставит предпринимателям возможные варианты решения.