В Екатеринбургской агломерации сворачивают переселение из ветхого жилья. Минстрой указывает на нехватку 700 млн Фонда ЖКХ
Строить отдельные дома для собственников квартир не рекомендовано чиновниками Свердловским муниципалитетам не хватает средств на расселение граждан из ветхого жилья. Главы указывают на поступление в бюджеты лишь небольшой доли от заявленных ими сумм на выплату компенсаций. В то же время даже с учетом выкупа жилья у населения предоставить новое затруднительно – квартиры либо не строятся, либо стоят значительно дороже оцененных старых. В качестве одного из вариантов обеспечения новыми площадями граждан в муниципалитетах рассматривают возможность строительства по договорам развития застроенных территорий, при которых стройкомпании получают возможность приобрести обеспеченный инфраструктурой участок с обязательствами расселения находящегося на нем ветхого жилья. В течение последнего десятилетия такие проекты успешно реализовывались в Екатеринбурге и Верхней Пышме, где стоимость земли традиционно высока. Таким же образом пытаются решить проблему расселения в других городах Екатеринбургской агломерации, однако уже на начальном этапе муниципалитеты сталкиваются с рядом сложностей: от запретов строительства в определенных зонах до отказов самих застройщиков от вложений в проекты.
За 9 месяцев 2019 года Свердловская область получила менее половины от запланированных средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства – на 31 октября в регион поступило 755,4 из запланированных на год 1,479 млрд.
Отметим, на деньги федеральной организации приходится 93% от общего финансирования областной программы «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда на территории Свердловской области», куда вошло 57 муниципалитетов.
Фото: 34374.info
Тем не менее, в текущем году программа переселения выполнена. Из плановых 300 человек новые квартиры получили 479. При этом частично удалось реализовать программу за счет средств застройщиков, получающих участки под возведение новых домов с обязательствами сноса и расселения ветхого жилья.
В целом, в регионе признаны нуждающимися в переселении 2,2 тыс. человек, а более трети жилья находится на севере области – территориях с низкой инвестпривлекательностью. «Наибольший объем аварийного жилья – в Волчанском и Серовском городских округах, городских округах Дегтярске и Карпинске, а также в Нижнем Тагиле», – отмечают в свердловском Минстрое.
В Нижнем Тагиле – наиболее крупном из проблемных муниципалитетов – пока проектов развития застроенных территорий с расселением из ветхого жилья не сформировано. По словам председателя гордумы Вадима Раудштейна, город с опережением выполняет программу переселения за счет выкупа квартир в готовых новостройках, но при этом сталкивается с дефицитом средств на снос ветхих строений. В настоящее время на эти цели требуется 15 млн рублей.
Развитие застроенных территорий в областном Минстрое считают наиболее перспективным в городах Екатеринбургской агломерации. Впрочем, расселить граждан из ветхого жилья таким образом пока удается только в региональном центре и Верхней Пышме. По данным мэрии уральской столицы, в рамках развития застроенных территорий возведены ЖК на Белинского – Цвилинга, Белинского – Онежской, Белинского – Трактористов. В основном, за подобные проекты берутся крупные компании. Так, жилье на Машинной – Луганской строили компании группы «Синара», дома в квартале Репина – Заводская – Начдива Васильева – «ЛСР. Недвижимость – Урал». По словам участников рынка, берется за возведение новостроек на месте бараков и «Атомстройкомплекс».
«Согласно Жилищному кодексу, расселение жителей домов, попадающих под реализацию проектов застроенных территорий, осуществляется «метр в метр» – независимо от числа прописанных. Несмотря на это, около 80% отселяемых граждан получают взамен квартиры в новых домах «Атомстройкомплекса» – остальные выбирают деньги или жилье на вторичном рынке. Конечно, зачастую нам сложно подобрать квартиру соответствующей площади в новостройке, ведь в старых домах они, как правило, существенно меньше – каждый случай решается в индивидуальном порядке», – комментируют ситуацию в пресс-службе компании «Атомстройкомплекс».
Глава Среднеуральска Андрей Зашляпин
Фото: grifoninfo.ru
В других городах Екатеринбургской агломерации проекты развития застроенных территорий находятся преимущественно на начальной стадии, а на покупку жилья для переселения у муниципалитетов не хватает средств. В Среднеуральске, по словам главы Андрея Зашляпина, из необходимых для переселения 300 млн рублей областными властями выделено на 2020 год только 46 млн.
«У нас после пожара нужно расселить 8 квартир. 3 года этот вопрос не решается. Во втором квартале 2020 года собственники должны получить компенсации, предварительно квартиры будут оцениваться по коммерческой стоимости. Также стоят 10 домов по 8 квартир 1946-1948 годов постройки. Есть застройщик, который выиграл конкурс на освоение территории», – делится с «Правдой УрФО» один из депутатов гордумы Среднеуральска.
Победителем в конкурсе стало ООО «Бейсин-Урал», гендиректором которого ранее и был мэр города Андрей Зашляпин. Однако реализовать проект застройки, предполагающий строительство нескольких 9-17 этажных домов, и расселить в них жителей ветхих, по мнению градоначальника, проблематично из-за обязательства использования эскроу-счета – застройщик намерен привлекать средства дольщиков. По словам чиновника, прибыль при создании таких новостроек должна быть не менее 25%, чтобы получить банковские гарантии на строительство. В сложившейся ситуации застройщику необходимо искать пути снижения себестоимости квадратного метра до 35 тысяч рублей, чтобы с учетом маржи жилье оставалось привлекательным для покупателя.
К проектам развития застроенных территорий активно подключаются и в Сысерти. В центре города, вблизи автовокзала, где расположено порядка двух десятков старых двухэтажек, получило участок ООО «ПСК «Строительный комплекс».
«Сейчас там планируется строить новые 5-ти, 7-ти, 9-тиэтажные дома. Обеспечением квартирами каждого жителя старых домов будет заниматься застройщик. Может быть предоставлена финансовая компенсация или квартира, но не меньшей площади, чем человек занимал ранее. Можно, конечно, за счет выплаты компенсаций приобретать жилье на вторичном рынке или новое, но свободных новых квартир единицы. Застройщик также может предоставить квартиры в новых домах под переселение», – рассказала депутат гордумы Сысерти Ирина Летемина.
Одним проектом развития застроенной территории в Сысерти не намерены ограничиваться. По словам главы муниципалитета Дмитрия Нисковских, на торги для строительства по той же схеме будут выставлены участки в Большом Истоке, Сысерти и Бобровском. Застройщикам необходимо расселить дома общей площадью более 30 тыс. кв. м. Так, например, при получении участка в 68 тыс. кв. м в Большом Истоке необходимо расселить два двухподъездных двухэтажных дома. Несмотря на условно низкую стартовую цену торгов (554 тыс. рублей), застройщики пока не подали на аукцион заявок.
Впрочем, сами застройщики указывают, что участие в подобных проектах достаточно затратно, и за пределами Екатеринбурга реализовывать их сложнее. «Мы строили ЖК «Русь» в Екатеринбурге. Расселили 2 барака на Татищева. Это достаточно затратные в финансовом плане проекты. Сумма затрат на переселение постоянного значения не имеет – она меняется в зависимости от проекта», – поделился представитель ГК «ТЭН».
В отдельных случаях даже при наличии инвестора в муниципалитетах приходится отказываться от развития застроенных территорий. Так, в Арамиле в 2018 году был расторгнул договор аренды земельного участка с ООО «Стройразвитие». Компания намеревалась построить два 12-этажных дома и одну трехсекционную трехэтажку и при этом предоставить более 30 квартир под расселение двух ветхих домов. Как рассказали «Правде УрФО» в администрации муниципалитета, от проекта были вынуждены отказаться из-за нахождения жилья в зоне приаэродромных территорий аэропорта Уктус. Новые участки под развитие территорий в администрации пока не предлагают, ожидая утверждения зон приаэродромных территорий Кольцово.
В целом же в Арамиле необходимо расселить порядка 10 старых двухэтажек и бараков. С учетом дефицита нового жилья, отмечают чиновники, жителям предлагается, в основном, выплата компенсаций.
Глава Сысерти Дмитрий Нисковских
На значительные объемы ветхого жилья указывают и в Березовском. В новых квартирах в муниципалитете нуждается порядка 1400 человек. По словам замглавы Березовского по ЖКХ, транспорту и связи Антона Еловикова, расселить необходимо порядка 30 домов, около 25 тыс. кв.м. В 2018 году, еще до появления областной программы расселения жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года, муниципалитет запрашивал дополнительное финансирование из облбюджета на эти цели, но получить смог лишь 60% от требуемых сумм. В результате планы по расселению пришлось сдвинуть с 2024 на 2026 год.
Ускорить работу за счет проектов развития застроенных территорий в городском округе невозможно – большая часть ветхих домов точечно расположены в поселках Солнечный, Монетный и Лосиный. Предоставить застройщику участки в Березовском под обязательства расселения также проблематично, поскольку «точечная застройка себя исчерпала, а потенциально пригодные участки находятся в частной собственности, плюс удалены от коммуникаций».
В результате муниципальные власти идут по пути выплаты компенсаций собственникам ветхого жилья, а взамен квартир, находящихся во владении муниципалитета, планируют построить два трехэтажных дома в Лосином и Монетном. Строить таким же образом жилье для частных собственников ветхих квартир, отмечают чиновники, не рекомендовано региональным Минстроем.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием ситуации.