В России количество ДДУ по итогам 2020 года снизилось на 2,5% Итоги 2020 года на первичном рынке РФ

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в 2020 году по данным, опубликованным Росреестром. Количество ДДУ снизилось за год на 2,5%.  37% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. С учетом “нерыночных” сделок в 2019 году (из-за перехода на эскроу-счета) мы оцениваем рост реального спроса в 2020 году примерно на 10%. Спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок). Во втором полугодии заключено 63% от всего числа ДДУ. В половине регионов РФ число сделок на первичном рынке снизилось или не было совершено ни одной продажи. Максимальный прирост сделок отмечен в Томской области (+186%), наибольшее падение – в Карачаево-Черкесии (-98). В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках. В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Список лидеров на 90% совпадает с регионами с наибольшим вводом жилья. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году. Ипотека не помогла увеличить число сделок на первичном рынке РФ По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия – это на 2,5% ниже, чем в 2019 году, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020 года оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно число ДДУ выше, чем в 2017 году на 9,2% и выше на 8,8% в сравнении с 2016 годом. Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра В 2020 году основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63% сделок). Наибольшее число покупок было заключено в 4 кв. 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами - покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций. В 2018 и 2019 гг. на первичном рынке до 10-15% были нерыночными - их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета.  То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019 за счет отсутствия массовых “нерыночных” соглашений. Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра 2. Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынке По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках. Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (-1%) и Южном ФО (0%). Рост числа сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%). Снижение сделок произошло в пяти федеральных округах, наибольшее падение – в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в данном округе большая часть жилья вводится населением. Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек Округ Число ДДУ Динамика за год Доля ФО от рынка Число сделок на 100 тыс. жителей Центральный ФО 263 631 -1% 35% 669 Северо-Западный ФО 133 216 -16% 17% 953 Южный ФО 86 296 0% 11% 524 Северо-Кавказский ФО 11 553 -18% 2% 117 Приволжский ФО 125 136 11% 16% 426 Уральский ФО 60 280 11% 8% 488  Сибирский ФО 65 035 -5% 9% 379 Дальневосточный ФО 18 617 -9% 2% 227 Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра В 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился по итогам 2020 года. Почти в три раза выросло число ДДУ в Томской области (+186%), на 72% - в Саратовской области и 66% - в Курганской. Число регионов с минимальным числом сделок (до 1000 ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2010 году таких – 18 субъектов. В 2019 году -17, в 2018 и 2017 году – 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами. В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в 6 субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО). Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (-98%, прошла всего 1 сделка), Ингушетии и Чечне (-69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (-46%), а также Иркутской области (-45%). Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году   Регионы-лидеры по приросту сделок в % Регионы с максимальным падение сделок в % Регион ДДУ 2020 ДДУ 2019 Динамика за год Регион ДДУ 2020 ДДУ 2019 Динамика за год 1 Томская обл. 461 161 186% Карачаево-Черкесская Респ. 1 52 -98% 2 Саратовская обл. 6 911 4 019 72% Респ. Ингушетия 37 120 -69% 3 Курганская обл. 980 591 66% Чеченская Респ. 148 479 -69% 4 Хакасия 1 368 906 51% Респ. Мордовия 604 1 289 -53% 5 Ямало-Ненецкий АО 700 475 47% Респ. Коми 1 451 2 700 -46% 6 Архангельская обл. и Ненецкий АО 8 721 6 170 41% Респ. Саха (Якутия) 4 063 7 510 -46% 7 Орловская обл. 3 459 2 478 40% Иркутская обл. 5 656 10 364 -45% 8  Чувашия 8 522 6 223 37% Псковская обл. 1 290 2 310 -44% 9 Приморский край 6 703 4 933 36% Респ. Дагестан 678 1 189 -43% 10 Белгородская обл. 2 366 1 779 33% Респ. Марий Эл 2 370 3 910 -39% Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра 3. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынка На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014 году на 10 регионов-лидеров приходилось только 51% сделок). Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. «Выбыли» Воронежская область и Башкортостан, которых заменили Татарстан (занимавший в 2019 году 11 место) и Тюменская область (13 место). Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место – у Московской области (-1%), третье – у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение на 19% по спросу. Годом ранее северная столица занимала второе место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (-20%, 7 место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»). Сокращение нового предложения на рынке - не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туротрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровню доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования, по итогам 2020 года, средняя цена кв.м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке. Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13 месте). Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году Субъект Кол-во сделок Динамика с 2019 годом Доля от всего рынка Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год Москва 111,2 6% 14,60% 2 Московская обл. 81,2 -1% 10,60% 1 Санкт-Петербург 81,1 -19% 10,60% 4 Краснодарский край 46,9 -3% 6,10% 3 Новосибирская обл. 29,1 4% 3,80% 13 Свердловская обл. 28,4 12% 3,70% 9 Ленинградская обл. 22,2 -20% 2,90% 8 Ростовская обл. 21,7 9% 2,80% 6 Респ. Татарстан 21,1 16% 2,80% 5 Тюменская обл. 17,6 9% 2,30% 7 Остальные регионы 303,3   39,70%   Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра 4. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году По подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошли с открытием эскроу-счетов – 285,3 тыс. сделок. Для сравнения – в 2019 году показатель был значительно ниже – 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.). Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне.  Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15. Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020 году, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального числа сделок – всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам. Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%). Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе   Регион* Доля эскроу-счетов в сделках по региону Респ. Ингушетия* 37 100,0% Респ. Калмыкия* 239 91,2% Курганская обл.* 873 89,1% Томская обл.* 378 82,0% Ямало-Ненецкий АО* 565 80,7% Чувашская Респ. - Чувашия 6 792 79,7% Тюменская обл. 13 582 77,1% Амурская обл.* 630 73,9% Оренбургская обл. 3 117 72,9% Сахалинская обл. 969 67,3% *Менее 1000 ДДУ за 2019 год Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра «Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии. Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой по причине отсутствия выбора подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья – для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным числом сделок». КАРТА С ДИНАМИКОЙ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ РФ Субъект Кол-во ДДУ Кол-во ДДУ Динамика за год Кол-во сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва 2020 2019 2020 I кв.2020 Российская Федерация 763 764 783 133 -2,5% 285 331 37% Всего по Центральному ФО 263 631 266 817 -1,2% 80 856 31% Москва 111 176 105 170 5,7% 43 966 40% Московская обл. 81 167 81 775 -0,7% 12 091 15% Воронежская обл. 13 650 18 738 -27,2% 6 550 48% Рязанская обл. 10 539 16 335 -35,5% 378 4% Владимирская обл. 5 859 4 441 31,9% 1 441 25% Тульская обл. 5 093 4 382 16,2% 761 15% Брянская обл. 4 304 3 567 20,7% 1 249 29% Ярославская обл. 4 162 4 325 -3,8% 1 553 37% Тверская обл. 4 070 4 033 0,9% 2 540 62% Калужская обл. 3 951 4 587 -13,9% 1 212 31% Орловская обл. 3 459 2 478 39,6% 2 231 64% Липецкая обл. 3 022 3 438 -12,1% 1 215 40% Тамбовская обл. 2 918 2 779 5,0% 1 610 55% Смоленская обл. 2 745 3 803 -27,8% 1 484 54% Белгородская обл. 2 366 1 779 33,0% 750 32% Ивановская обл. 1 987 2 376 -16,4% 447 22% Курская обл. 1 709 1 427 19,8% 733 43% Костромская обл. 1 454 1 384 5,1% 645 44% Всего по Северо-Западному ФО 133 216 158 982 -16,2% 26 945 20% Санкт-Петербург 81 051 99 589 -18,6% 11 152 14% Ленинградская обл. 22 153 27 619 -19,8% 9 359 42% Калининградская обл. 10 218 9 927 2,9% 2 384 23% Архангельская обл. и Ненецкий АО 8 721 6 170 41,3% 299 3% Вологодская обл. 3 864 5 251 -26,4% 1 045 27% Респ. Карелия 3 371 4 150 -18,8% 1 376 41% Респ. Коми 1 451 2 700 -46,3% 735 51% Псковская обл. 1 290 2 310 -44,2% 228 18% Новгородская обл. 1 097 1 264 -13,2% 367 33% Мурманская обл. 0   нет сделок 0 нет сделок Всего по Южному ФО 86 296 86 692 -0,5% 42 980 50% Краснодарский край 46 864 48 225 -2,8% 24 036 51% Ростовская обл. 21 736 19 908 9,2% 11 088 51% Респ. Крым и Севастополь 7 489 8 477 -11,7% 3 855 51% Волгоградская обл. 5 427 4 696 15,6% 2 997 55% Респ. Адыгея 2 933 3 857 -24,0% 395 13% Астраханская обл. 1 585 1 202 31,9% 370 23% Респ. Калмыкия 262 327 -19,9% 239 91% Всего по Северо-Кавказскому ФО 11 553 14 026 -17,6% 4 125 36% Ставропольский край 8 778 9 390 -6,5% 3 828 44% Респ. Северная Осетия - Алания 1 575 2 302 -31,6% 116 7% Респ. Дагестан 678 1 189 -43,0% 133 20% Кабардино-Балкарская Респ. 336 494 -32,0% 11 3% Чеченская Респ. 148 479 -69,1% 0 0% Респ. Ингушетия 37 120 -69,2% 37 100% Карачаево-Черкесская Респ. 1 52 -98,1% 0 0% Всего по Приволжскому ФО 125 136 113 019 10,7% 66 868 53% Респ. Татарстан 21 132 18 193 16,2% 10 518 50% Респ. Башкортостан 17 213 18 574 -7,3% 5 650 33% Самарская обл. 14 790 13 989 5,7% 6 646 45% Пермский край 13 415 12 785 4,9% 8 077 60% Нижегородская обл. 10 221 8 385 21,9% 6 343 62% Удмуртская Респ. 9 201 7 547 21,9% 4 969 54% Чувашская Респ. - Чувашия 8 522 6 223 36,9% 6 792 80% Пензенская обл. 7 020 5 780 21,5% 4 586 65% Саратовская обл. 6 911 4 019 72,0% 3 768 55% Ульяновская обл. 4 821 3 929 22,7% 2 658 55% Кировская обл. 4 638 3 797 22,1% 2 175 47% Оренбургская обл. 4 278 4 599 -7,0% 3 117 73% Респ. Марий Эл 2 370 3 910 -39,4% 1 206 51% Респ. Мордовия 604 1 289 -53,1% 363 60% Всего по Уральскому ФО 60 280 54 435 10,7% 28 404 47% Свердловская обл. 28 384 25 282 12,3% 7 046 25% Тюменская обл. 17 613 16 196 8,7% 13 582 77% Челябинская обл. 9 601 7 891 21,7% 5 268 55% Ханты-Мансийский АО 3 002 4 000 -25,0% 1 070 36% Курганская обл. 980 591 65,8% 873 89% Ямало-Ненецкий АО 700 475 47,4% 565 81% Всего по Сибирскому ФО 65 035 68 652 -5,3% 27 186 42% Новосибирская обл. 29 149 28 107 3,7% 10 157 35% Алтайский край 12 041 9 094 32,4% 5 327 44% Красноярский край 12 019 15 783 -23,8% 6 763 56% Иркутская обл. 5 656 10 364 -45,4% 2 376 42% Кемеровская обл. - Кузбасс 2 224 1 862 19,4% 932 42% Омская обл. 2 022 2 230 -9,3% 334 17% Респ. Хакасия 1 368 906 51,0% 866 63% Томская обл. 461 161 186,3% 378 82% Респ. Алтай 95 129 -26,4% 53 56% Респ. Тыва 0   нет сделок 0 нет сделок Всего по Дальневосточному ФО 18 617 20 510 -9,2% 7 967 43% Приморский край 6 703 4 933 35,9% 3 568 53% Респ. Саха (Якутия) 4 063 7 510 -45,9% 773 19% Хабаровский край 3 023 3 344 -9,6% 1 578 52% Респ. Бурятия 1 637 1 499 9,2% 444 27% Сахалинская обл. 1 440 1 610 -10,6% 969 67% Забайкальский край 898 844 6,4% 5 1% Амурская обл. 853 742 15,0% 630 74% Камчатский край 0   нет сделок 0 нет сделок Магаданская обл. и Чукотский АО 0   нет сделок 0 нет сделок Еврейская АО 0   нет сделок 0 нет сделок Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра