«Горячие инвестиции»: емкость рынка городских термальных курортов составляет более 500 млрд рублей

Реклама.ООО УК «Термы», ИНН1828024877 erid:25H8d7vbP9MRRYHLzSTFw5

На девелоперском рынке довольно редко появляется что-то новое для инвестирования. Все давно устоялось: жилье, бизнес-центры, торговые центры, стрит-ретейл. Еще, пожалуй, склады, и в общем-то все. Если и открываются возможности, то участники рынка относятся к ним с осторожностью, пока формат не станет привычным, понятным и… менее прибыльным — сливки всегда снимают первые. Сегодня в России набирает обороты «термальный бизнес» — строительство многофункциональных оздоровительных комплексов. О емкости такого бизнеса, особенностях его развития и о том, как термы могут спасти не самый успешный торговый центр, «СГ-ОНЛАЙН» рассказал создатель федеральной франшизы «Городские термы» Юрий БЫЧКОВ.

Юрий Федорович, как появился проект «Городские термы»? Я профессиональный строитель, инженер, почетный строитель России. Наша компания несколько лет подряд входила в сотню лучших предприятий Российской Федерации. Мы строили жилые многоэтажные дома, коттеджи, бани, медицинские центры, городские бассейны. У нас был полный комплект специалистов: инженеры, проектировщики, отделочники, сантехники, каменщики, своя большая дизайнерская проектная организация. Я был депутатом Государственного Совета Удмуртии, параллельно занимался всякими разными социальными проектами — семейными и детскими праздниками, городскими соревнованиями и т. д. Я долго искал какую-то франшизу, чтобы инвестировать, перейти в другой бизнес, но возможностей не находил. И тогда появилась идея создавать оздоровительные банные комплексы для всей семьи. Надо сказать, что я сам большой любитель бани и был в многих термальных комплексах Европы. Мне это всегда очень нравилось. В это же время мы познакомились с немецким архитектором Виктором Хельфером — специалистом в проектировании термальных комплексов и автором нескольких крупных проектов. Еще одно слагаемое: у меня в тот момент был партнер, у которого было здание, и он не знал, что с ним делать. И мы решили попробовать у нас реализовать этот формат — «городские термы», скорее, даже «городские курорты». Виктор Хельфер сделал концепцию, и мы запустили в городе Воткинске первый проект, на котором очень хорошо проработали все детали: площади, размер и глубину бассейнов, безопасность и т. д. Как его воспринял город? Сразу ли он стал популярным? Мы запустили проект в сентябре. И это была наша единственная ошибка. Я считал, что сентябрь — классный месяц, и народ повалит, но, как показала практика, сентябрь — самый малопосещаемый месяц в сезоне, зато уже в конце октября, когда начались каникулы, к нам пришел народ и больше уже никогда не уходил. То есть зима — это высокий сезон, когда у вас стоит очередь, и вы не можете принять всех. Термы сразу стали в регионе объектом номер один по туристической привлекательности, то есть туристы сначала едут в термы, а потом уже в другие места, если остается время. Рынок тогда был поражен низкой ценой, высоким качеством, лучшим температурно-влажностным режимом. Люди, сами того не ожидая, получили курорт в маленьком городе, который могли посещать, когда хотели — утром, вечером, в будни, с друзьями, женой, детьми, в одиночку. Поэтому у нас никогда не было и нет проблем с посетителями, тем более сейчас, когда людям особенно некуда ехать. Сколько сейчас у вас комплексов, планируете ли вы расширять бизнес? Да, мы развиваемся. Мы — лидеры по доходности. Построив первый комплекс в Воткинске, мы начали строить в Ижевске. Одновременно упаковали франшизу и начали продавать ее по России. Но тут случился коронавирус, и мы вышли на рынок еще с одним продуктом — концепцией. Не все покупают франшизу, не все понимают, что это такое, не все готовы играть по чужим правилам. Концепция делается на объект определенной площади — 1000 квадратных метров, 2 000, 5 000, 10 000. Если взять все наши услуги — консалтинг, концепцию, франшизу — и комплексы, работающие под нашим управлением, то сейчас в России работает 23 комплекса с нашим участием. И примерно 70 находится в стадии проектирования у партнеров, купивших наши концепции. Какая получается окупаемость у таких проектов? Если говорить о комплексах, которые работают по нашей франшизе либо под нашим управлением, то есть которыми мы занимались от начала до конца, то мы видим, что они окупаются в течение двух лет. У тех объектов, где была куплена концепция, и дальше они занимались ими сами, окупаемость где-то четыре года, где-то пять лет, где-то десять, в зависимости от того, как они дальше двигаются. Но в любом случае все объекты работают. Как вы оцениваете емкость рынка? Примерно в тысячу «городских терм» в городах с населением от 50 тыс. человек. В деньгах это примерно 500 млрд рублей. Какие требования существуют к помещениям, где могут размещаться термы? У нас есть разные здания. Первый проект мы делали в отдельно стоящем реконструированном здании. Второй объект — торговый центр (ТЦ). Это был столь же интересный опыт: никто тогда еще не понимал, что такое термы, как они могут находиться в ТЦ, да и вообще в любом уже действующем здании — отеле и т. д. А плюс здесь в том, что не нужно получать разрешение на строительство, делать проект, подводить мощности. То есть, грубо говоря, на этом экономится полтора-два года, инвестиции на квадратный метр получаются ниже. Но есть и проблема: такое помещение сдается в аренду, и даже если договор долгосрочный, есть вероятность его расторжения. Все ли площадки подходят для ваших проектов или есть какие-то ограничения? Бывают ситуации, что площадки не подходят, но, в принципе, в каждом ТЦ можно найти площади, на которых можно разместить термы. Главное условие — здание должно быть в черте города, термы должны находиться рядом с людьми, они строятся не для дачников и не для туристов, хотя туристы, как я уже говорил, их очень любят. У нас уличные бассейны с температурой воды 36 градусов круглый год, инфраструктура внутри — кафе и бары, массаж и т. д. Наш проект усиливает ТЦ, он становится настоящим мега-якорем. Есть технические ограничения, когда в здании, например, нет канализации, нет воды, нет мощностей. Или собственник хочет разместить термы, к примеру, на пятом этаже, а конструкция здания этого не позволяет. Но в целом у нас продукт универсальный, и в большинстве случаев мы приходим к компромиссу с владельцем здания. Каков идеальный размер площадей? От 1000 квадратных метров. Сложно сказать, какая площадь идеальна, — все зависит от города, от месторасположения. В жилом районе это могут быть небольшие термы — для них понадобится от 1000 до 3 000 квадратных метров. Если это большой город, то там спокойно могут работать термы на площади 30 000 и даже 100 000 «квадратов». Как появление терм влияет на успешность ТЦ? Без ложной скромности скажу — мы мега-якорь. Даже близко никакой продуктовый гипермаркет не может с нами конкурировать. Сейчас мы открываемся в Самаре. До того, как мы начали там строить термы, ТЦ был полупустой — заполняемость была около 50%. Мы еще не открылись, но собственники уже сдали все площади, просто под обещание, что у них будут в здании термы. Растет не только заполняемость, но и арендная плата. Шесть лет назад мы открыли в ТЦ в Ижевске. ТЦ приносил убытки — он был открыт в 2014 году и попал под кризис. Когда мы открывались, арендуемых площадей было где-то 30% — ТЦ занимал последнее место среди всех торговых объектов Ижевска, приносил убытки. После того, как мы открылись, буквально через год практически весь ТЦ был заполнен. И они постепенно вышли на второе место по городу по экономическим показателям. У вас есть франшиза и есть управление. В каких случаях эффективнее одно, в каких — другое? Есть инвесторы, которые вообще не хотят связываться с операционным управлением. Тогда мы можем взять проект в комплексное управление — от проекта и архитектурного решения до эксплуатации. Что касается архитектуры, то в большинстве случаев решение делает Виктор Хельфер. Мы недавно закончили очень большой проект в Краснодаре — 34 000 кв. метров. Это будет лучший комплекс в Европе. Завершили тюменский проект. Для этого мы набираем местную команду, стажируем ее на наших действующих комплексах, обучаем. Самое главное — это разработанные нами стандарты, и важно, чтобы эти стандарты соблюдались. Беседовал Кирилл НОВИКОВ