«Ювелирно работать с территориями»: как превратить Москву в город 15-минутной доступности

Опыт самоизоляции показал, что инфраструктура и сервисы распределены по Москве очень неравномерно — в одном квартале пять пекарен, а в другом свежего хлеба не купить. Там, где отдушиной были парки, стало некуда податься, как только их закрыли. Даже в районах, не сильно удаленных от центра, желающим поработать не в офисе и не дома часто некуда пойти. Что нужно сделать, чтобы в современных городах и рабочие места, и все необходимые для жизни сервисы оказались в районе 15-минутной доступности, МОСЛЕНТА узнала у партнера проектно-консалтинговой компании «Новая земля» Ивана Курячего. Иван Курячий, партнер проектно-консалтинговой компании «Новая земля» «Города создавались для пешеходов» На протяжении всей истории человечества города создавались в первую очередь для пешеходов. До появления трамваев, метро и начала массового производства автомобилей существовал конный транспорт, но по большей части люди ходили пешком. Поэтому всем нам так нравятся города, построенные до появления массового транспорта в начале XX века. Историческая часть Петербурга, центр Парижа, да и любого европейского города, вызывают и у их обитателей, и у экспертов, и у туристов исключительно позитивные эмоции. Всем нравится и человеческий масштаб, и активный фронт улиц с кафе и магазинами, и то, что в летнюю жару на них можно комфортно чувствовать себя в тени, среди зелени деревьев. С появлением личного и общественного транспорта город изменился — новые районы стали расти далеко и от центра, и друг от друга. Новая ситуация позволила не делать такую большую плотность пешеходных потоков в масштабах города. Сами по себе новые районы, построенные во второй половине ХХ века, часто высокоплотные — понатыканы башни, панельные дома. Но если взять такой район с учетом всех прилегающих территорий, дорог, подъездов, то плотность там будет намного меньше, чем в центре. «В XX веке город становился все более растянутым» Таким образом, в XX веке город становился все более растянутым, расползался. Конечно же, в нормативах было прописано, что школа и детский сад в каждом районе должны оставаться в пределах пешей доступности. Но сама модель формирования города создавала среду, где за счет снижения общей плотности размещения людей сервисы просто не окупались. В советские времена можно было указом сверху заставить разместить аптеку или кафе в районе новостроек. Но сейчас, когда все это перешло на коммерческую основу, первостепенное значение стал играть тот факт, что на улицах нет такой плотности потока пешеходов, который обеспечивал бы возможность создания на первых этажах кафе и магазинов. В пределах третьего транспортного кольца плотность выше, больше активности, поэтому там все это возможно. Но за его пределами картина становится уже иной, и на первых этажах гораздо сложнее закрепиться тем сервисам, которые так нужны горожанам. «Модель 15-минутной доступности» Модель города 15-минутной доступности завязана на плотности пешеходных потоков и на планировочной модели. Не имеет смысла строить огромные районы на периферии, в полях, потому что там разве только в приказном порядке можно разместить какие-то сервисные объекты. Но коммерчески они там будут неуспешны, потому что плотность будет низкой. Соответственно, город 15-минутной доступности — достаточно высокоплотный. Нужно понимать, что плотность не равна скученности. Скученность — это 22-этажные панельные дома, в которых живет по тысяче человек, пользующихся одним лифтом. Этой же плотности можно достичь шестиэтажной квартальной застройкой, в результате чего люди будут более рассредоточены, что в условиях существующей ситуации намного более приоритетно. При правильном планировочном решении, когда меньше людей в подъезде, они могут выстраивать между собой социальные связи. И тем самым создавать «дух места», формировать городские сообщества. Что маловероятно в доме 22-этажном, с сотней квартир в одном подъезде. «Новый урбанизм» Таким образом, модель 15-минутной доступности была распространена раньше, до появления массового общественного транспорта. В модернистское послевоенное время она была прописана, но не достигнута в периферийных районах с разуплотненной городской тканью. И сейчас она вернулась в своей новой реинкарнации в привязке к достаточно плотной городской среде. Это глобальное явление появилось в Штатах и называет себя «новым урбанизмом». Оно выстроено на приоритетах: пешеходного передвижения по городу, общественного транспорта над личным, качественной городской среды и общественных пространств над транзитными зонами для личного транспорта. «Новый урбанизм» говорит, что там, где соответственно этим принципам мы формируем новые плотные районы с большим количеством пешеходных передвижений, появляется большое количество коммерческих сервисов. В этом случае они уже привязаны не к советским нормативам, а к реальному спросу, который формируется этими самыми пешеходными потоками. Так что город 15-минутной доступности — это город, в котором есть приоритет пешехода над личным транспортом. И город высокоплотный, где на улицах можно сформировать достаточно пешеходных потоков, чтобы окупались эти самые сервисы, которые находятся в 15 минутах доступности от домов. Сейчас такую модель воплощают в Париже. Там на второй срок избралась мэр Анн Идальго, в рамках своей предвыборной кампании она как раз продвигала идею города 15-минутной доступности. И сейчас во всех районах Парижа постепенно вводится приоритет пешего и велопередвижения. В 15 минутах доступности от каждого дома формируются все необходимые сервисы, что в итоге должно снизить нагрузку и на общественный, и на личный транспорт, улучшить экологию. Подобную модель реализуют сейчас в Монреале. «Снижаются транспортные расходы, улучшается экология» Кроме удобств для горожанина, который получает все сервисы поблизости от дома, эта модель имеет еще ряд плюсов. Благодаря модели 15-минутной доступности горожанин не только получает все сервисы поблизости от дома, эта модель имеет еще ряд плюсов. Увеличение физической нагрузки укрепляет здоровье. За счет того, что по улицам ездит меньше транспорта, снижаются транспортные расходы из городского бюджета, улучшается экология. И дело тут на только в выхлопах, количество которых уменьшится, когда автобусы заменят на электробусы. Микроскопические частицы резины с шин тоже попадают к нам в легкие, и это совсем не полезно. Плотный пешеходный поток в городе заставляет ювелирно работать с уже застроенными территориями, реорганизовывать городскую ткань. Это касается и неэффективно используемых старых складских зон, и промзон, которые часто могут быть выведены за пределы городских территорий. «Сложный путь, по которому чиновники не хотят идти» Но реорганизация городской ткани — это сложный путь, по которому и собственники земли, и любой чиновник не очень хотят идти. Всегда проще где-то на периферии новые дома построить, как у нас это происходит во всех российских городах. Берется картофельное поле, и строится на нем новый район. В таком случае происходит выигрыш в короткой перспективе: построили квадратные метры, заселили людей. Но идет проигрыш в среднесрочной и долгосрочной перспективе, потому что сервисы туда просто не загнать. Картина, я думаю, всем знакомая: в любой московский спальный район можно приехать — там будет магазин ржаного пива, аптека, зоомагазин, парикмахерская, и на этом все. Это не похоже на комфортный город — достаточно сравнить с районами, которые находятся внутри третьего транспортного кольца. Чтобы эти сервисы появились на периферии, должно пройти какое-то время. Либо они не случатся там вообще. Если мы ответственно работаем с городской тканью в том месте, где люди уже живут, развиваем город в его урбанизированных границах и не вылезаем за его пределы, то можем найти там ресурс для этого развития. «Обновляя существующую ткань города, мы формируем здоровые районы» Краткосрочно это создает очень много проблем. Такие земли обычно в чьей-то собственности, и это такая лоскутная структура, нужно вести переговоры, консолидировать земельные участки, переводить их в другой вид использования и так далее. Если это промзона, то она бывает загрязнена, ее нужно рекультивировать. Но если говорить о долгосрочной перспективе, то это очень важные процессы. Потому что, обновляя существующую ткань города, мы формируем здоровые районы в его урбанизированой части. Если посмотреть крупнейшие проекты девелопмента, которые делают в последние 15 лет большие европейские города, то это все — реорганизация ткани внутри городов. Они кропотливо возрождают таким образом портовые, складские и промышленные зоны, которые больше не используются. Примеры строительства новых районов тоже есть, но это происходит, когда в центральной части города все реализовано. Тогда девелопмент начинается уже за его пределами. У нас индустриальные территории есть практически во всех больших городах, включая Москву. Девелопмент промзон вокруг МЦК можно проводить еще несколько десятилетий. Стратегия пространственного развития: пример Ижевска Такая работа с городской тканью и поможет сформировать города 15-минутной пешей доступности. Мы сейчас как раз работаем с таким проектом по Ижевску. Заказ сделать стратегию его пространственного развития пришел от главы региона. В этой стратегии мы поставили во главе угла принцип обеспеченности сервисами всех объектов жилого и нового строительства. В частности, мы говорим о том, как выбирать площадку под новое строительство. Есть определенный спрос на жилье, и девелоперы приходят с разными участками, но сейчас нет сформированной внятной политики, по какому принципу с ними работать. Существует, конечно, генеральный план, но он — на десятилетнюю перспективу. Это декларативный инструмент, и он не показывает, как все должно развиваться год за годом. А нужен инструмент аргументированной политики, которую можно проводить каждый год. Соответственно которой, тоже в долгосрочном плане, выбирать участки под строительство. Мы прописали эту базу и принцип: каждый горожанин должен иметь в радиусе 15-минутной пешей доступности все типы коммерческих сервисов — кафе, магазины и так далее. Детский сад, по прекрасным нашим советским нормативам, — в 300 метрах от дома, школу — в 500 метрах. Парки, общественные пространства — в районе тысячи метров, и крупные досуговые объекты типа концертных залов — в радиусе 15-минутной езды. Это потому, что в каждом районе не построишь по крупному концертному залу. То же самое мы сделали с рабочими местами. Соответственно прописанным нами принципам, человек должен тратить на поездку до работы не больше 15 минут на общественном или личном транспорте. Мы взяли каждый многоквартирный или личный дом и от него рассчитали индекс, сколько объектов находится в установленной нами зоне доступа. Чтобы отобразить это на схеме, мы поделили город на сетку 500 на 500 метров и сделали по ней заливку — тепловую карту. Чем темнее цвет, тем больше баллов получило место размещения. Тем больше элементов сервиса вокруг этого квадратика из сетки. Соответственно, мы сказали, что новые объекты стоит строить там, где жители получат все необходимые сервисы, где уже высокие значения индекса. Чтобы не создавать в поле дом, а потом ждать десятилетиями, когда там разовьется среда. А может, не разовьется, потому что он стоит от всего далеко. Сделав схему, мы начали работать с кадастровыми участками: смотрим, какие из них можно реорганизовать, где есть свободная земля. Какие участки можно конвертировать из дачных хозяйств — девелопер будет их выкупать. То есть мы смотрим только те участки, которые находятся в зонах очень высокого уровня обеспеченности социальной и коммерческой городской инфраструктурой. И обратная ситуация: там, где люди уже живут, но инфраструктуры не хватает, город должен сформировать политику создания этой инфраструктуры. Получается такая зеркальная история, в результате которой создается сбалансированный город, в котором не будет такого, что где-то густо, а где-то пусто. Сейчас мы закончили аналитический этап и работаем над стратегией пространственного развития, которая и включит в себя эти рекомендации на основе оценки 15-минутной доступности. На основе этой стратегии мы будем давать рекомендации по корректировке генерального плана, правил застройки и муниципальных программ, через которые мы сервисы и структуры будем создавать там, где их не хватает в уже существующей городской ткани. «И дистанционно все нормально работает» Постоянное нахождение в офисе — это достаточно инерционный формат нашей трудодеятельности, который до прихода коронавируса смягчался очень медленно. Например, у нас в офисе до карантина экспериментировали, но не очень активно: некоторые сотрудники работали из дома три дня в неделю, некоторые — всю неделю, но их было немного. А сейчас прошел глобальный эксперимент, и даже консервативные и очень жестко зарегулированные компании были вынуждены к нему присоединиться. Стало ясно, что ничего страшного не случилось, мир не перевернулся, все более-менее нормально работает и дистанционно. Сейчас возникает вопрос: если люди могут работать дистанционно, для чего тогда снимать эти офисы внутри Садового, которые стоят приличных денег? При этом понятно, что у многих просто нет дома пространства, где можно работать. Ведь мало у кого есть комната, где можно оборудовать кабинет. Квартиры у нас маленькие, обеспеченность квадратными метрами по сравнению с Европой просто мизерная. Сейчас люди находят какие-то временные компромиссы, но когда кончится карантин, с этим надо будет что-то делать. У компаний появится возможность разместить офисы в менее дорогих локациях, за пределами центральной части Москвы. А в центре оставить только представительскую часть, в которой происходят встречи с заказчиками и особо важные мероприятия внутри самой компании. «Переместить рабочие места близко к людям» Одна опция — переместить такие рабочие места совсем близко к людям. Офисы переместятся на первые этажи зданий, откуда постепенно выбывает ретейл, частично уходящий в онлайн. Чем его замещать, пока не очень ясно. Квартиры на первых этажах люди не очень любят, так что есть вариант арендовать эти площади под офисные пространства для людей, которые живут в этих районах. Но это — сложная история: распределены такие объекты хаотично, больших площадей нет, только мелкая нарезка, так что там непросто делать офисы. Более логично разместить их в местах, в которых люди и так попадают, когда едут в офис, и где концентрируются все общественно-транспортные артерии в районах. Я имею ввиду транспортные хабы, станции метро. Возле них всегда есть торговые центры. А в них сейчас, опять же, постепенно будут выбывать площади ритейла в связи с тем, что вся торговля переходит в онлайн. Поэтому часть площадей там может быть заменена офисами. Сейчас уже в Москве появилось много сетей смарт-офисов: «Ключ», «Space one» — их достаточно много. Они занимают чуть больше одного процента рынка, но растут на 50-100 процентов в год, это большая активная история. Там можно арендовать 20 рабочих мест, а через месяц —- еще 10. Это достаточно гибкая система, в которой компании могут быстро и без проблем создать офисные пространства для сотрудников, которые работают дистанционно. И, вполне вероятно, они не будут больше приезжать на работу в одно место — офисы раздробятся на отдельные пространства, распределенные по всему городу. Таким образом, компании вместо одного офиса класса «А» площадью 20 000 квадратных метров в центре, смогут оставить себе в центре 5000 квадратов, а еще 15 000 распределить по более дешевым локациям, которые находятся ближе к местам проживания сотрудников. Это стратегия win-win: компания экономит на аренде, а сотрудник меньше времени тратит на дорогу. Второй вариант — целиком переместить офис в транспортные узлы, которые появились недавно вокруг МЦК. Офис — это пространство для коммуникации между людьми, иначе зачем ехать, есть же интернет? Соответственно, нужно место, куда смогут приехать люди из разных районов Москвы, где им удобно будет встретиться. Раньше такие пространства находились только внутри Садового, потому что не было эффективной альтернативы кольцевой ветке метро. А теперь станции МЦК стали такими пространствами, куда сходятся все ветки метро и электричек. И третий вариант — человек может работать из дома. Такая функция и раньше присутствовала, просто теперь этого будет больше. Так что часть офисных рабочих пространств сейчас переместится из центра в остальные районы Москвы. Но эту ситуацию нужно стимулировать. Если государство даст торговым центрам денег, спасая их, то это будет не очень правильно. А если оно даст им денег с определенными условиями, стимулируя формировать многофункциональность, тогда это будет более живая ситуация. Тогда не придется инвестировать деньги в строительство каких-то новых развязок, нужных, чтобы люди приехали из своих районов в центр работать. Так что на городском уровне эта задача с переносом рабочих мест из центра вполне решаема: пространства, в которых люди могут работать рядом с домом, уже существуют, даже не надо их строить — это торговые центры, которые надо переформатировать. «Появление новых сервисов» Такой отток рабочих мест из центра может благоприятно сказаться и на появлении новых сервисов в районах, где до сих пор плотность пешеходных потоков была низкой. Если какое-то количество рабочих мест туда переместится, это может увеличить плотность таких потоков. Если люди будут проводить больше времени в своих районах, там могут появиться дополнительные кафе, магазины и прочие сервисы. Стимулировать появление сервисов может и государство за счет более низких налоговых ставок. Например, если они будут снижены для тех, кто формирует коммерческую инфраструктуру для горожан в местах 15-минутной доступности от мест их проживания. Это должна быть политика, направленная на определенные районы, где оценка инфраструктуры имеет низкий балл. Понятно, что обнулять налоговую ставку в центре странно, там и так поток достаточно сильный. А на периферии, чтобы модель у бизнеса сошлась и была доходность, надо сформировать эти меры стимулирования, и государство в силах это сделать. Это вполне себе понятная, нормальная история. Ведь задача городской администрации — сформировать высокий уровень качества жизни. И в Ижевске мы будем предлагать такой механизм. Ведь нельзя заставить коммерческую структуру куда-то прийти. Мы не можем нарисовать точки на плане и ждать, что обозначенные заведения там появятся. Но мы можем стимулировать появление инфраструктуры за счет тех инструментов, которые есть у администрации. Это налоги и арендная ставка, если мы говорим о муниципальных площадях. «Будут ли новые возможности городского развития поддержаны администрациями?» То, что за месяцы карантина люди привыкли все свои маршруты по максимуму сводить к ближайшему радиусу вокруг дома, точно будет иметь эффект. Вопрос в том, насколько раскрывающиеся благодаря этому новые возможности городского развития будут поддержаны администрациями. Создавать стратегии пространственного развития, ориентированных на формирование высокоплотных районов с комфортной средой путем реорганизации городской ткани — это прерогатива муниципальной и региональной администрации. Именно у них в руках все налоговые и неналоговые инструменты, которые стимулируют создание инфраструктуры, необходимой для развития формата города 15-минутной доступности. Запрос есть везде. Простой пример: существуют исследования, которые говорят о том, что у людей слабые легкие в городах с более высоким уровнем загрязнения воздуха, которое главным образом создается личным автотранспортом. А значит, там и больше смертей от легочных заболеваний, и от коронавируса. Понятно, что в этой цепочке все завязано на экологии, а 15-минутный город позволяет ее улучшить. Те администрации городов и регионов, которые будут на этот запрос отвечать, в конечном итоге обеспечат комфортную жизнь и большую продолжительность жизни для своего населения. Вот окончится карантин, и можно будет начинать.