Сколько стоят севастопольские квартиры в 2023 году: анализ объявлений на Авито
«ИНФОРМЕР» то и дело публикует анализ стоимости севастопольской недвижимости, используя свежие данные на рынке продаж. Это касается вторичного сегмента, новостроек, домов и дач. Каждый раз появляются нюансы, характерные для конкретного периода.
Стоит обобщить информацию, опираясь на основные признаки: район Севастополя, площадь квартиры, цена за квадратный метр и стоимость квартиры в целом. В исследовании участвовали: новостройки, «вторичка», апартаменты.
Районы Севастополя.
Районы Севастополя играют важную роль в формировании цены на любое жильё.
Карта - схема Севастополя
Севастополь разделён на 10 административных округов: Гагаринский, Ленинский, Нахимовский, Балаклавский, Инкерман, Андреевский, Качинский, Верхнесадовский, Орлиновский, Терновский.
В процессе развития города формировались и его микрорайоны, многие их которых получили собственные народные названия, например, Центр Остряки, Летчики, Камыши, Стрелка, Радиогорка, Казачка и т.д.
Например, Центр – это Ленинский район, который застроен преимущественно «сталинками». Здесь сосредоточены театры, кинотеатры, музеи, здания органов власти, административные здания, бульвары, причалы и т.д. Очень высокая инвестиционная привлекательность. Остряки – тоже Ленинский район, но застраивался в советский период «хрущёвками», «брежневками», а в настоящий момент ведётся современное строительство, появляются современные жилищные комплексы. Инвестиционная привлекательность высокая.
Стрелка – это Гагаринский район, правильное название – бухта Стрелецкая. Основные направления – пр. Гагарина, ул. Вакуленчука, ул. Меньшикова, ул. Руднева. Район является одним из самых развитых по инфраструктуре. Основные локальные центры – рынок на пл. 50-лет СССР, Центр «Муссон». Район отличается отличной транспортной доступностью. Здесь проходят маршруты всех видов транспорта. На территории микрорайона располагаются несколько городских пляжей. Есть также парки и скверы. В Стрелецкой есть «хрущёвки», «сталинки», а также новостройки комфорт класса.
Омега или бухта Омега находится непосредственно в черте лучших пляжей. Здесь в основном сосредоточены здания современных периодов застройки, а также элитное жильё и апартаменты.
Казачья – это бухта Казачья, расположена в самой западной части города. Район характеризуется средним им уровнем развития инфраструктуры – её только начали поднимать с колен. Значительная удалённостью от города. Транспортная доступность – удовлетворительная. Микрорайон преимущественно застроен улучшенками. Ведётся активное новое строительство многоэтажек для военнослужащих Черноморского флота. Однако нормальных дорог нет.
Радиогорка – это Северная сторона Нахимовского района Севастополя. Основные направления – ул. Симонка, ул. Громова. Транспортная доступность – удовлетворительная, катерное пассажирское сообщение через Севастопольскую бухту. Район обладает низкой привлекательностью и малоразвитой инфраструктурой. Новое строительство многоэтажек практически не ведётся.
Корабельная сторона расположена на территории Нахимовского района. Основные направления – ул. Героев Севастополя, ул. Ревякина, ул. Генерала Мельника, пр. Победы, ул. Горпищенко. Один из самых старых районов города. Характеризуется преобладанием домов довоенной постройки, 50-х и 60 гг. XX в. Инфраструктура развита достаточно неплохо. Основные локальные центры – р-н Малахового кургана, Воронцовский рынок. Транспортная доступность – хорошая, проходят маршруты автобусов, микроавтобусов и троллейбусов. Характеризуется умеренными темпами строительства новостроек.
Также в Нахимовский район входят: Верхнесадовский муниципальный округ (с. Верхнесадовое, с. Дальнее, с. Камышлы, с. Пироговка, с. Поворотное, с. Фронтовое, с. Фруктовое); Андреевский муниципальный округ (с. Андреевка, с. Солнечное); Полюшко, с. Орловка, с. Осипенко, п. Кача).
Ещё два административные административных округа – это Балаклава, где основные направления – ул. Новикова, ул. 40 лет Октября, ул. Калича, ул. Крестовского, набережная Назукина. Район простирается вдоль Балаклавской бухты, находится на отдалении от самого города в нескольких километрах. Транспортная доступность – удовлетворительная, проходят маршруты автобусов и микроавтобусов, троллейбусная линия отсутствует. Преимущественно застроен домами 50-х и 60 гг. XX в. Основные локальные центры – набережная Назукина.
Здесь ведётся строительство Яхтенной марины, что имеет перспективу развития социальной сферы и повышение инвестиционной привлекательности.
А также Инкерман - город в Балаклавском районе, расположенный на противоположной стороне Севастопольской бухты. Основные направления – Симферопольское шоссе, ул. Менжинского. Транспортная доступность – удовлетворительная, проходят маршруты автобусов до 5 км, троллейбусная линия отсутствует. Район обладает низкой привлекательностью и малоразвитой инфраструктурой. Преимущественно застроен домами 50-х и 60 гг. XX в. Новое строительство многоэтажек практически не ведётся. Однако улучшается социальная инфраструктура, появляются новые скверы, спортивные сооружения и т.д.
Таким образом, Севастополь многолик и прекрасен во всех административных округах, но на стоимость квадратного метра эмоции не влияют.
Новостройки летом 2023 года по отношению к 2022 году по стоимости остались на прежнем уровне, но всё же намечается рост в дальнейшем.
Иногда кажется, что цена всё время растёт куда-то в заоблачные дали, но это не так и не везде. Движение есть, но оно специфичное - в основном цена зависит от того, в каком районе начинает развиваться инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, а там, где пока особо ничего не происходит, цена может и упасть.
Общая динамика на сегодняшний день: 158 696 руб. – средняя цена за кв. м., 7 962 535 руб. средняя цена за квартиру.
Как площадь квартиры влияет на цену?
На Авито продаются 1-комнатные квартиры от 30 до 43, 2 кв. м, стоимость квадратного метра варьируется от 160 519 руб. до 316 667 руб. Например, в престижном районе на проспекте Октябрьской Революции Гагаринского района продаётся 1- комнатная квартира в «хрущёвке» за 5 300 000 руб. 1-комнатная квартира на проспекте Октябрьской Революции за 5 3000 000 руб. Общая площадь 31 кв.м., жилая - 17 кв.м.
1-комнатная квартира на проспекте Октябрьской Революции за 5 3000 000 руб.
1-комнатные апартаменты на ул. Парковая, также в Гагаринском районе, стоят 10 700 000 руб.
1-комнатные апартаменты на ул. Парковая за 10 700 000 руб.
Общая площадь – 43, 2 кв. м, жилая – 30 кв. м.
Конечно, площадь квартиры прямо влияет на формирование цены, но не во всех случаях. Огромную роль играет место расположения и год постройки дома.
Например, район бухты Казачья – менее привлекательнее для инвестиций, но вполне подойдёт для жизни, так как активно начал развиваться. Но цены здесь заведомо дешевле, чем в Омеге и Стрелецкой.
Сейчас можно приобрести 1-комнатные апартаменты за 3 400 000 руб.
1-комнатные апартаменты за 3 400 000 руб. в б. Казачья.
Общая площадь – 26,9 кв. м, жилая – 20 м.
Можно значительно сэкономить, но жить в достойных условиях.
Двухкомнатные квартиры также при формировании цены подвержены влиянию места расположения и количества квадратных метров. В Севастополе можно купить 2-комнатную квартиру стоимостью 7 000 000 руб. на проспекте Гагарина в «хрущёвке», а в новостройке в Омеге за 17 900 000 руб. Стоимость квадратного метра от 99 000 руб. за кв. м - до 250 000 руб.
За 7 000 000 руб. можно купить и 3-комнатную квартиру на Павла Корчагина, за 6 300 000 на ул. Молодых Строителей, за 7 400 000 на проспекте Победы, за 6 200 000 на Генерала Жидилова и т.д.
Общая тенденция такова, что и «вторичка», и новостройки имеют свои плюсы и минусы. Например, состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего. Нередко процент технического износа составляет более 40%.
Велик риск, что в таком доме вас будут ждать плохая проводка и вентиляция, аварийное состояние инженерных коммуникаций.
Что касается новостроек, то, если там предусмотрена только черновая отделка, ремонт может влететь в копеечку. Всё придется делать с нуля, ведь фактически вам достанется бетонная коробка с подведенными коммуникациями. А также, если это просто дом и никаких признаков цивилизации, то жить в нём будет не в радость.
Современный тренд развития Севастополя при строительстве домов – это жилищные комплексы с сопутствующей инфраструктурой. Застройщикам больше не удастся «лепить» дом на выселках или разорять детские площадки, внедряясь в районы старой застройки.
Например, в Севастополе уделяется самое пристальное внимание проектам, которые сдаются, и которые ещё только предстоит осуществить.
Например, компания «ИнтерСтрой» в 2022 году возвела ЖК «Дом на маячной» в районе парка Победы в Гагаринском районе.
Стоимость квадратного метра – 185 000 руб. Квартиры продаются от 9 390 000 руб. до 13 500 000 руб.
ЖК «Дом на Маячной»
Рядом социальные и коммерческие объекты, пляжи, транспорт, рестораны, аквапарк, СПА и фитнес-центры. Конечно, детально продуманная концепция – от проектирования до строительства, в квартирах будущих собственников будет круглый год комфортная температура и естественное освещение.
Для инвесторов важно знать, что финансирование строительства объектов в новостройках осуществляется банками, а кредитная ставка для застройщика напрямую связана с ключевой ставкой. Резкий рост ставки ощутят не только покупатели, но и застройщики. Повышение ключевой ставки повлечёт за собой рост затрат застройщиков на обслуживание кредитов.
На сегодня оснований для снижения цен - нет.
В отношении новостроек ожидается некоторый подъём цены в ближайшее время. Цены поднимаются вслед за спросом. Уже в августе объекты в новостройках незначительно, но подорожали. Эксперты сходятся в оценке, что снижения цен на жильё в текущих условиях ждать не стоит. Максимум, что может произойти на рынке – остановится рост цен, но, скорее всего, ненадолго.
Таким образом, Севастополь остаётся городом в списке самых привлекательных для комфортного проживания в России. Успеть приобрести квартиру в новостройке – это удача, пойманная за хвост, так как всё может измениться после окончания СВО. Ну и «вторичка» пока на рынке в тренде, осталось решить вопрос с повышением доходов граждан, которые всё понимают, но, как говорят в таких случаях, - выше крыши прыгнуть не могут. А это уже забота российских властей, как повысить зарплаты и снизить налоги, чтобы социальный статус граждан позволял приобретать новое современное жильё.