Малоэтажная Россия: рекорды есть, системные проблемы остаются
Этот тренд подтвердила и помощник министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, ответственный секретарь Общественного совета при Минстрое России Светлана Кузьменко. Она обратила внимание на качественные изменения рынка: «Сегодня ИЖС — самое массовое жилье в стране: народ тянется жить именно на собственном участке, в собственном доме». Однако в 2025 году рынок столкнулся и с вызовами — удорожанием кредитов и ростом цен на материалы. Мониторинг, проведенный Общественным советом при Минстрое, показал, что 72% опрошенных считают рынок ИЖС находящимся в стагнации, а 64% сталкиваются со сложностями при вводе объектов. «Успешное развитие сектора зависит от господдержки, адаптации к новым условиям, повышения качества услуг», — резюмировала Светлана Кузьменко.
Ключевой темой обсуждения стали механизмы, призванные сделать рынок прозрачнее и безопаснее, — эскроу-счета и проектное финансирование в рамках федерального закона №186-ФЗ, а также практики комплексного развития территорий (КРТ).
Переход на новые правила игры, заданные законом №186-ФЗ, требует от девелоперов не только понимания новых процедур, но и смены самой философии работы. Как отметила руководитель консалтингового агентства «НКонсалт», председатель подкомитета по региональному развитию АМЖС по Оренбургской области Елена Незванова, суть закона — в создании прозрачной и безопасной модели для всех участников: «186-й федеральный закон дает защиту для дольщиков. Денежные средства обязательно размещаются на счете эскроу. Именно это условие является основанием для банка дать денежные средства для реализации будущего проекта». Ключевой вывод ее выступления: проектное финансирование перестало быть просто кредитом, превратившись в настоящее партнерство с финансовой организацией, где риски и успехи делятся пополам, а основанием для сотрудничества служит не залог, а сама жизнеспособность и прозрачность проекта.
Однако внедрение этих механизмов на практике сопряжено со сложностью структурирования масштабных проектов, особенно в малоэтажном сегменте с его обширной инфраструктурой. Опыт преодоления этих барьеров представил вице-президент компании «Мечта» Валерий Артемьев, чей поселок площадью 260 гектаров является одним из флагманов рынка. Компания три года назад одной из первых в стране вместе с банком ВТБ привлекла проектное финансирование под эскроу-счета для комплексного освоения территории. «Через полтора года мы из этого вышли успешно», — констатировал Валерий Артемьев. Этот опыт доказал, что, несмотря на первоначальные сложности и увеличение организационных затрат, новый подход дает значимый эффект: сроки строительства одной очереди сократились с трех до полутора лет за счет четкого планирования и дисциплины, накладываемой банковским контролем.
Успешный пилот выявил и системные проблемы, требующие решения на регуляторном уровне. По словам Валерия Артемьева, сегодня остро стоит вопрос о стандартах КРТ в малоэтажке: существующие нормы, заточенные под МКД, зачастую неприменимы или экономически нецелесообразны для поселков. «Стандарты — это средняя температура по больнице, — отметил он, — а в каждом конкретном случае кто-то должен ответственно принять решение, сколько нужно детских садов, школ». Эксперт призвал к индивидуализации подходов, разработке гибких нормативов и, возможно, созданию института региональных операторов, которые могли бы курировать такие проекты, балансируя между типовыми требованиями и уникальными потребностями каждой территории.
Комплексное развитие
Цифры рекордного ввода жилья — лишь одна сторона медали. Гораздо важнее понять, что движет спросом и каким должен быть качественный продукт в малоэтажке. Исследования рынка показывают сдвиг в приоритетах покупателей: теперь ключевым запросом становится не просто дом за городом, а полноценная комфортная среда для жизни. Как подчеркнул председатель Совета по стратегическому развитию Ассоциации МЖС Андрей Ликефет, в приоритетах у граждан транспортная доступность (56%), развитая инфраструктура (52%), близость к природе (51%). «Важно понять, что КРТ, «инфраструктура для жизни» должны стать приоритетными направлениями», — резюмировал эксперт. Это означает, что будущее рынка не за разрозненными коттеджными поселками, а за проектами, где дом неотделим от всего комплекса социальных, инженерных и рекреационных объектов.
Однако создание такой комплексной среды упирается в серьезное экономическое противоречие: классическое ИЖС с его низкой плотностью застройки часто делает проекты коммерчески несостоятельными. Этот вопрос поднял генеральный директор компании KASKAD Family Максим Белов, имеющий опыт реализации 14 проектов. «Продукт, который мы декларируем, — как в городе, только лучше, — сказал он. — У нас есть все внутри проектов: школа, детский сад, транспортная доступность». Для достижения этой цели компания сознательно идет на создание миксованной застройки, сочетая ИЖС, таунхаусы и малоэтажные МКД. Экономический расчет подсказывает: рентабельность проекта при застройке только индивидуальными домами может быть вчетверо ниже. «Если бы мы строили на одном и том же участке только ИЖС, мы заработали бы в четыре раза меньше», — отметил Максим Белов. Таким образом, выживание и развитие качественных проектов КРТ напрямую зависит от умения девелоперов находить баланс между комфортной низкой плотностью, необходимой для создания среды, и экономической целесообразностью, достигаемой за счет более плотных форматов.
Эта логика выходит за рамки подмосковного рынка и становится стратегическим инструментом пространственного развития страны. Пример такого подхода — проект «Городец» в Костромской области, который представил генеральный директор компании «Инвесткапитал» Дмитрий Виноградов. Его задача — противостоять ключевой проблеме регионов: оттоку населения в столицы. Проект задуман как «якорь», предлагающий альтернативу — все блага мегаполиса (образование, спорт, работа, развлечения) в экологичном формате малоэтажной застройки. «Проект комплексный, если объяснять просто — это высочайшая степень организации комфортной среды еще до старта ее воплощения», — заявил Дмитрий Виноградов. Это уже не просто девелоперский проект, а инструмент решения демографических и геополитических задач, где комплексное развитие территории становится основой для сохранения и притяжения человеческого капитала в регионах.
Цифровизация как инструмент доверия и контроля
Несмотря на развитие законодательства и финансовых инструментов, рынок ИЖС и малоэтажки по-прежнему сталкивается с высокими транзакционными издержками, непрозрачностью процессов и низким уровнем доверия между участниками. Дефицит компетенций у застройщиков, сложности контроля за ходом строительства и проверки добросовестности подрядчиков тормозят масштабирование качественных проектов. Решение этих системных проблем участники круглого стола видят в цифровизации.
Ответом на вызовы стала разработка экосистемы цифрового строительства PuzzleDom, которую в рамках Ассоциации МЖС представил генеральный директор ООО «ПАЗЛ ПРОПТЕХ» Алексей Горулёв. Основная задача платформы — превратить сложный, многоэтапный и зачастую неясный для заказчика процесс строительства дома в понятный, контролируемый и безопасный «цифровой путь». «Мы упаковали весь инвестиционно-строительный цикл в ИЖС в четкий клиентский путь», — рассказал Алексей Горулёв. Система позволяет потенциальному домовладельцу начать с моментальной автоматизированной калькуляции сметы и комплексной проверки земельного участка, а затем пройти все этапы — от утверждения графика и выбора подрядчика до онлайн-контроля за строительством и цифрового документооборота с электронными подписями.
Особое значение имеет реализуемый в экосистеме инструмент скоринга подрядчиков, который является практическим ответом на озвученную ранее потребность в создании единого реестра добросовестных исполнителей. Динамическая модель оценивает компании по более чем 250 параметрам в реальном времени, формируя «индекс надежности». Это не только снижает риски для заказчиков и банков, но и создает здоровую конкурентную среду, поощряя качество и открытость. Таким образом, цифровизация становится ключевым фактором минимизации рисков, снижения издержек и формирования нового стандарта доверия и прозрачности в малоэтажном строительстве.
Демография и кадры
Отдельная тема — роль малоэтажки в решении демографических задач. Светлана Кузьменко, отмечая, что «Минстрой официально отвечает за демографию в стране», предложила Ассоциации МЖС войти экспертами в соответствующую комиссию Общественного совета. «Где развивать семьи? В «человейниках» тяжеловато. Конечно — жить в собственном доме», — сказала она. Это предложение было с энтузиазмом поддержано модератором, председателем правления Ассоциации МЖС, председателем подкомитета МЖС Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Валерием Казейкиным. Он сообщил, что ассоциация уже подала заявку на грант, связанный с демографией и ИЖС, и готова активно включиться в работу.
Параллельно с финансовыми и регуляторными барьерами существуют менее заметные, но фундаментальные угрозы долгосрочному развитию отрасли — острый кадровый голод и дефицит современных компетенций. В условиях, когда малоэтажное строительство становится высокотехнологичным процессом, требующим знаний в области цифрового проектирования, управления комплексными проектами КРТ, работы с эскроу-счетами и «зелеными» стандартами, отрасль рискует столкнуться с нехваткой квалифицированных специалистов на всех уровнях — от рабочих специальностей до управленцев. Андрей Ликефет обозначил эту проблему как критическую: «Если мы сегодня не восполним этот дефицит, привлекая ребят, которые придут из школы в институты, о каком прорыве можно говорить?» Этот вопрос подчеркивает, что без своевременных инвестиций в образование и профориентацию любые технологические и финансовые новации могут упереться в «человеческий фактор».
Эксперт особо отметил системную работу по решению этой задачи, которую ведет Светлана Кузьменко, курируя вопросы подготовки кадров в рамках Общественного совета при Минстрое. Речь идет не просто о наборе студентов в строительные вузы, а о ранней профориентации, начиная со школьной скамьи, организации деловых игр и вовлечении молодежи в реальные отраслевые проекты. Только такой комплексный подход, связывающий школу, профессиональное образование и практику, способен создать устойчивый поток мотивированных специалистов, готовых развивать малоэтажную Россию завтрашнего дня. Таким образом, инвестиции в кадры сегодня — это обязательное условие для реализации амбициозных планов по комплексному развитию территорий и технологическому рывку в строительстве завтра.