Станет ли микрорайон "Парковый" еще одной зоной точечной застройки Анапы без парков и социальных объектов?
Земельный массив площадью около 100 гектаров, на котором планировалось осуществить проект комплексной застройки с социальными объектами и парковыми зонами, дробится на части и передается застройщикам, которые собираются строить только жилье
В Экологическую Вахту по Северному Кавказу (ЭВСК) обратились жители нескольких жилых комплексов Анапы, расположенных в микрорайоне Парковый (ЖК "Радуга", ЖК "Времена года", ЖК "Раз-Два-Три", ЖК "Черное море", ЖК "Молодежный", ЖК "Рождественский", ЖК "Привилегия") с просьбой помочь защитить от возможной застройки земельные участки в массиве между Анапским и Супсехским шоссе, предназначенные для создания парка. Этот парк должен стать продолжением "зеленого пояса" Анапы, который, согласно генплану, начинается от Анапского шоссе и заканчивается на Высоком берегу.
Речь идет об участках с кадастровыми номерами 23:37:0109002:118, 23:37:0109002:115 и 23:37:0109002:117. В соответствии с генеральным планом Анапы, эти участки расположены в территориальной зоне озелененных пространств рекреационного назначения (Р-О). Однако согласно публичной кадастровой карте, эти участки имеют вид разрешенного использования "многоквартирные жилые дома средней этажности".
От имени жителей микрорайона Парковый с заявлением об устранении этого несоответствия к губернатору Краснодарского края обратился Арман Григорян. В ответном письме от краевого департамента по архитектуре и градостроительству ему сообщили, что, действительно, "данные кадастровые участки, согласно Правилам землепользования и застройки Анапы, а также постановлению администрации №3545 от 24 декабря 2019 года, отнесены к зоне озелененных пространств рекреационного назначения. Градостроительными регламентами ПЗЗ вид разрешенного использования "многоквартирные жилые дома средней этажности" в данной территориальной зоне не предусмотрен. Участки находятся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа и предоставлены в аренду юридическим лицам. Для изменения видов разрешенного использования арендаторам необходимо обратиться с заявлением в администрацию Анапы".
В выписках из ЕГРН участков 23:37:0109002:118, 23:37:0109002:115 и 23:37:0109002:117 указано, что данные участки находятся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа и в аренде у ООО "Терра Менеджмент-2". Участки обременены ипотекой "Сбербанка России". По данным СБИС, ООО "Терра Менеджмент-2" зарегистрировано в Москве, численность сотрудников â 1 человек, генеральный директор â Андрей Липилин. Он же является основным владельцем компании. Еще 1% акций принадлежит ООО "Инфраструктура капитал", учредитель â кипрский оффшор "Алварион Холдингс Лимитед".
Насколько известно, ООО "Терра Менеджмент-2" еще недавно было арендатором обширного земельного массива, расположенного между Анапским и Супсехским шоссе, на котором оно планировало осуществить масштабный проект комплексной застройки этой территории общей площадью 97,6144 гектара. Проект предусматривал участки для индивидуальной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, а также участки для детских образовательных учреждений, поликлиники и большие озелененные территории. Но его реализация так и не была начата. Теперь эта территория находится под угрозой множественной точечной застройки, а парк и социальные объекты, в которых остро нуждаются жители близлежащих ЖК, рискуют так и остаться только в планах.
ЭкоВахта проанализировала выписки из Росреестра, административные постановления, судебные решения и другие документы в отношении данного земельного массива. Выяснилось, что в настоящее время ООО "Терра Менеджмент-2" переуступило права аренды ряда участков другим компаниям. Так, право аренды земельного участка 23:37:0109002:112 с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка" по договору цессии от 12.07.2017г. передано Владимиру Маренкову. Владимир Маренков является владельцем ООО "Дельфин" и ООО "Курортный отель "Санмаринн", он связан со структурами семьи известных анапских бизнесменов Димоевых.
Освоение участка не начато. В феврале 2020 года администрация Анапы обращалась в Анапский городской суд с иском о расторжении договора аренды с Маренковым, так как "арендатор не использует участок по целевому назначению, он зарос сорной растительностью, хозяйственная деятельность на нем не ведется". Но определением от 3 марта 2020 года по делу №2-773/2020 судья Александр Волошин оставил исковое заявление без рассмотрения, так как не была соблюдена процедура досудебного урегулирования.
Арендатором земельного участка 23:37:0109002:109 с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка" по договору цессии от 12.11.2019г. является ООО "Специализированный застройщик "Бэст Торг". Владельцы компании â ООО "Пласвина" и Алексей Вежов. Вежов является учредителем АО УК "Юг", которое строит комплекс апартаментов "Европа" на Пионерском проспекте, и планировало строить ЖК "Акварель" на Высоком берегу в Анапе. "СЗ "Бэст Торг" является застройщиком ЖК "Времена года", который расположен по ул.Мирной, 29, на соседнем участке. ЖК "Времена года" â это комплекс из шестнадцати 5-ти и 8-ми этажных домов. Несмотря на масштабность проекта, застройщик пока не обременил себя строительством школ, детских садов и объектов здравоохранения.
На участке 23:37:0109002:109 в настоящее время ведутся строительные работы. Заложены фундаменты двух многоквартирных домов. К строительной площадке проложена дорога. По информации, размещенной на сайте novostrojka-anapy.ru, здесь возводится пятая очередь ЖК "Времена года" "Бархатные сезоны". Проект предусматривает строительство двух восьмиэтажных домов и пятиэтажного паркинга. О какой-либо социальной нагрузке компании в связи с этим строительством также не известно.
В конце 2019 года руководитель ООО "Терра Менеджмент-2" Андрей Липилин обратился в администрацию Анапы за разрешением внести корректировки в проект планировки и проект межевания арендуемого массива. После проведения публичных слушаний первый замглавы Сергей Петров подписал постановление №3545 от 24 декабря 2019 года, согласно которому два участка с видами разрешенного использования "среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка" были поделены на 14 участков по 0,5-0,6 гектара, которым присвоен вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) ".
В 2020 году право аренды на эти образованные участки было передано ООО "Земли Анапы-1". По всей видимости, для совершения этой сделки и вносились изменения в проект. Владельцем компании является Ира Рачицкая â предприниматель из Геленджика. Запомните это имя. Можно предположить, что здесь, также как на участке 23:37:0109002:109 развернется жилищное строительство, не обремененное социальной нагрузкой.
На смежных участках, примыкающих к массиву, арендуемому ООО "Земли Анапы-1", расположен жилой комплекс "Черное море". Застройщиком ЖК является инвестиционно-строительная компания "Еврострой", зарегистрированная в Геленджике. Директор â Николай Шихиди. ЖК расположен на земельных участках 23:37:0109002:103 и 23:37:0109002:104.
Разрешение на строительство ЖК "Черное море" было выдано на основании решения Ленинского районного суда по делу №2a-8733/2018 (судья Алексей Горлов), оставленного без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 18 октября 2018 года. Удивительным образом совершенно аналогичное решение по делу №А32-36096/2018 12 октября 2018 года приняла судья Арбитражного суда Краснодарского края Анастасия Шепель.
Право собственности на построенные объекты (многоквартирный дом, детский сад и парковку) также было получено по решению Арбитражного суда Краснодарского края (дело №А-32-28278/2019, судья Марина Крылова). Администрация Анапы решение Ленинского горсуда обжаловала до второй инстанции, а решения арбитражных судов не обжаловала.
При этом истцом во всех процессах, как арендатор земельных участков под ЖК "Черное море", выступала уже упомянутая выше Ира Рачицкая. После того, как суды обязали администрацию Анапы выдать Рачицкой разрешения на строительство, она передала права и обязанности по договорам аренды участков Софии Торос, Дмитрию Жирову и господину Гильманову, который в 2019 году передал право аренды уже известному нам Николаю Шихиди. В решении о признании права собственности на литер А жилого комплекса "Черное море", парковку и детский сад говорится, что именно Торос, Жиров и Шихиди реализовали проект строительства первой очереди данного жилого комплекса. Право собственности на построенные объекты судом были признаны за ними в равных долях.
Скорее всего, при освоении участков, арендатором которых в настоящее время является ООО "Земли Анапы-1", застройщик был намерен идти по той же схеме. Однако, весной 2020 года ситуация с застройкой Анапы радикально изменилась. Губернатор Кубани Вениамин Кондратьев и новый мэр города-курорта Василий Швец настаивают, чтобы освоение новых территорий было комплексным, и застройщики в обязательном порядке вместе с жильем строили также социальные объекты, парковки, благоустраивали зеленые зоны.
В этой связи ЭВСК видит два алгоритма действий, чтобы предотвратить точечную застройку данного земельного массива и обеспечить строительство социальных объектов и парка на выделенных участках.
Вариант первый. Радикальный. Администрации Анапы расторгнуть право аренды земельных участков, освоение которых еще не началось, и искать реального инвестора, который способен осуществить проект комплексной застройки данной территории, как и планировалось изначально. Либо отказаться вообще от жилого строительства на этой территории до лучших времен, когда будет исправлена критическая градостроительная ситуация с обеспечением Анапы транспортной, социальной и коммунальной инфраструктурой.
Вариант второй. Компромиссный. На "поле", которое ранее целиком арендовало ООО "Терра Менеджмент-2", появилось два новых крупных игрока: "СЗ "Бэст Торг" и ООО "Земли Анапы-1", которые могли бы построить на участках, примыкающих к застраиваемой ими территории, поликлинику, детский сад и школу, а также создать парк, предусмотренный на участках 23:37:0109002:118, 23:37:0109002:115 и 23:37:0109002:117.
Какой путь будет выбран - решать администрации Анапы, которая является собственником этого земельного массива. А в первую очередь, чтобы исключить возможность застройки вышеуказанных земельных участков, необходимо изменить вид их разрешенного использования, что в полной мере находится в полномочиях администрации города-курорта. ЭВСК направило сегодня соответствующее обращение главе города Василию Швецу.
Фотографии микрорайона Парковый (Анапа)