Почему квартиры взлетели в цене, когда ожидать понижения, что делать с недвижимостью сейчас?
0
218
В 2020 году на рынке жилья зафиксирован рост цен. Это самый большой рост цен на недвижимость за несколько лет, пока они продолжают повышаться. О том, что происходит на рынке недвижимости, рассказывается в материале журнала «Профиль».
В прошлом году цены на жилье выросли почти на треть. Причем в тех регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда. Здесь цены показывали максимальный прирост. К примеру, новостройки в Москве прибавили от 15 до 30% в зависимости от сегмента. В Московской области рост достиг 23%. По итогам прошлого года рост цен на недвижимость в Крыму достигает 15-20%.
Следом за новостройками вверх поползли цены и на вторичном рынке. По информации IRN, в Москве «вторичка» подорожала на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%. Заметнее всего был рост в Подмосковье – на 19,8% по итогам прошлого года.
В первом квартале этого года тенденция сохранилась. Хуже того, в некоторых городах было отмечено почти полуторакратное подорожание. К примеру, в Калининграде цены выросли на 44% в годовом выражении и на 17% – к предыдущему кварталу.
По словам аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет.
«Доступность жилья в России сократилась. Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года. Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату. До пандемии эта цифра доходила до 82%», — отмечает Емельянов.
Для повышения цен на недвижимость сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.
Для повышения цен на недвижимость сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.
С середины 2019 года в стране введен новый механизм финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов. Теперь застройщики могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию. Опасаясь роста долговой нагрузки, застройщики сократили инвестиции и объем ввода новых объектов.
В прошлом году они сдали 75,5 млн кв. м, что на 6% меньше докризисного 2019 года.
Кроме того, на цены на рынке жилья повлияла ситуация со стройматериалами. По некоторым позициям подорожание доходило до 100%.
«Рост цен [отмечается] не только на стройматериалы, а на ресурсы в целом. И главное – их дефицит. Мы можем отметить это в снабжении древесиной и металлом. Трудовые ресурсы еще более лимитированы. Пока не решен вопрос с границами, стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти», – рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Играют роль и политические факторы, повышающие уровень неопределенности на рынке.
«В состоянии нестабильности и застройщики, и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства.
Однако основной причиной подорожания большинство экспертов называют высокий спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь субсидируемой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем. Каждая четвертая-пятая квартира, купленная по льготной программе, относится именно к инвестиционной модели», — отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия.
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия.
С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму».
«То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Ведь те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, а с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться.
«Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, может вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство. Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – отмечает аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то следует повременить.
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то следует повременить.
«Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. Во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – полагают аналитики.
Лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать квартиры, цены на которые более стабильны.
Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги.
Ранее генеральный директор компании «ИнтерСтрой» Олег Леухин в интервью «Циан.Журналу» говорил о том, что примерно треть сделок на покупку новых квартир в Крыму оформляют жители других регионов России.
«Примерно треть покупателей – жители с «материка». В основном из Москвы, Санкт-Петербурга, северных городов, Сибири», – сказал он.
Быстрее всего, по словам Леухина, благодаря более доступной цене продается малогабаритное жилье – однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м. Кроме того, большим спросом пользуются студии.
«Географическое расположение не имеет большого значения. Покупатели есть и на жилье у моря, и на объекты в спальных районах, и в центре городов», – отметил Леухин.
Традиционно выше цены на жилье у моря – в Севастополе и Ялте. Также большим спросом пользуются квартиры в Симферополе, где ценники сопоставимы с севастопольскими.
Традиционно выше цены на жилье у моря – в Севастополе и Ялте. Также большим спросом пользуются квартиры в Симферополе, где ценники сопоставимы с севастопольскими.
При этом в других приморских городах – Евпатории, Алуште, Феодосии, активность в которых наблюдается в основном в курортный сезон, – ценник ниже. Если в Севастополе цены на квартиры «ИнтерСтроя» начинаются от 85 тысяч рублей за 1 кв. м, а ближе к морю – от 92,5 тысячи рублей, то в Алуште можно купить 1 кв. м за 72 тысячи рублей.