Что изменилось за прошедший год в сфере недвижимости

Что изменилось за прошедший год в сфере недвижимости и какие новшества появились в законодательстве - на эти и многие другие вопросы корреспонденту Информационного агентства МАНГАЗЕЯ ответил руководитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю Евгений Кошель. - Евгений Николаевич, расскажите об изменениях в сфере недвижимости за прошедший год? - Начну по традиции со статистики. Сегодня в Ставропольском крае Единый государственный реестр недвижимости содержит почти 2,7 миллиона объектов, из них 1,1 миллиона земельных участков и 1,6 – объектов капитального строительства. В этом году поставлено на государственный кадастровый учет более 54 тыс. объектов недвижимости площадью 3,1 млн. кв. м, из которых 1,9 млн. кв. м жилого фонда (67%). На 213 тысяч объектов зарегистрировано право собственности. 880 тыс. квадратных метров жилья (102 многоквартирных дома) поставлено на кадастровый учет в 19 районах и городах края. Наибольшая доля приходится на новостройки г. Ставрополя – более 32% (33 МКД) и г. Ессентуки 16% (16 МКД). По договорам участия в долевом строительстве зарегистрировано 9,6 тысяч квартир. Продолжая тему МКД отмечу спрос в крае на покупку машино-мест. В текущем году зарегистрировано прав на 2640 машино-места, что в 2 раза больше показателя 2024 г. В сегменте ИЖС наблюдается положительная динамика - в отношении 8,3 тыс. объектов (1 млн. кв. м) зарегистрированы права собственности, что на 4% превышает показатель прошлого года. В лидерах г. Ставрополь, Шпаковский и Предгорный муниципальные округа. Особенностью уходящего года стало увеличение на 59% ипотечных сделок. Здесь динамика волнообразная и зависит от конъюнктуры рынка: в 22 году зарегистрировано 27,5 тысяч ипотек, в 23 году 36 тысяч, в 24 году 22 тысячи, в 25 году 35 тысяч. Учитывая, что наш край является сельскохозяйственным регионом, по госпрограмме «Сельская ипотека» мы в тройке лидеров по стране. С самого начала действия программы в 2020 году в Ставропольском крае зарегистрировано более 4 тыс. сельских ипотек. - Статистические данные служат основой для понимания социально-экономической ситуации в регионе. Каковы актуальные тенденции? - Вы правы, рост в сфере жилищного строительства, социальной сферы, промышленности и инфраструктуры свидетельствует о привлекательности региона как для инвестиций, так и для комфортной жизни людей. Управление непосредственно участвует в инвестиционной деятельности региона. Совместно с Правительством края, реализуем для инвесторов подбор свободных земель сельхоз назначения и иных категорий. Сопровождаем резидентов на всех этапах в сфере земли и недвижимости. В текущем году Управлением оформлено: 317 объектов производственного и с/х назначения, общей площадью 36 млн. кв. м (на 76% больше, чем в 24 году); 3,1 тыс. линейных объектов (протяженность 1 766183 м), в том числе: 2,1 тыс. газопроводов (332 239 м); 553 - а/м дорог и мостов (481 540 м); 138 водопроводов (87 652 м). Также ведется совместная работа с Правительством края в рамках формирования комфортной городской среды. С начала года Управлением оформлено более 18 объектов социальной инфраструктуры общей площадью 122 тыс. кв.м (на 52% больше, чем в 24 году). Из них 2 стратегически важных в развитии всего Северо-Кавказского федерального округа аэровокзальных комплекса в г. Ставрополе и в г. Минеральные Воды, а также 6 школ и 7 объектов здравоохранения. Все социально значимые объекты находятся в Управлении на особом контроле, учет и регистрация осуществляются в один день. - Росреестр является одним из самых активных федеральных ведомств повышающих уровень «цифровой зрелости» своих клиентов. Есть ли какие-то изменения в этом направлении за прошедший год? - Вступившие в силу с 1 марата 2025 года изменения в Закон о регистрации недвижимости определяют, что юридические лица могут представлять документы на государственную регистрацию только в электронном виде. Сегодня, благодаря этим новациям в законодательстве, у нас статистически более 64% услуг оказывается в электронном виде. Доля электронной ипотеки выросла с 71,5% в 24 году до 92% в 25 году. Доля договоров долевого участия в строительстве в электронном виде – 100%. Сроки учета и регистрации в среднем составляют менее 2 дней, по бытовой недвижимости в электронном виде – до 1 дня. Электронная ипотека регистрируется менее чем за 8 часов. Приостановки и отказы практически сведены к нулю. - В текущем году законодателем уделялось много внимания вопросам необходимости установления местоположения границ земельных участков. Вы можете это прокомментировать? - Если в ЕГРН нет сведений о границах участка, то однозначно определить, где он на самом деле находится и какова его площадь, невозможно. А это риски, например, для покупателя, который может или купить чужой участок, или приобрести его по неактуальной цене. Это также главная причина споров между соседями и судебных разбирательств. С марта 25 года невозможно продать, подарить, обменять или сдать в аренду земельный участок без границ. Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить в собственность здание, сооружение либо строящийся объект, расположенный на таком земельном участке. Нововведения не только спасают от земельных споров с соседями, но и исключают ошибки в определении кадастровой стоимости и налога, снижают риски случайного строительства на чужой земле. Отмечу, что на начало года насчитывалось порядка 208 тысяч участков, границы которых не были установлены, сейчас их количество сократилось до 173 тысяч. На данный момент в крае установлены границы в отношении 85% земельных участков. К 2030 году должно быть не менее 95%. Такой динамике способствовало также проведение федеральных комплексных кадастровых работ, которые впервые масштабно осуществила ППК «Роскадастр». Комплексные кадастровые работы проведены в 20-ти муниципалитетах Ставропольского края и охватили более 72 тыс. объектов недвижимого имущества в 654 кадастровых кварталах. Проведение федеральных комплексных кадастровых работ также запланировано на 2026 год. - Что касается новшеств в законодательстве, какие еще изменения, вступили в силу в текущем году? - С 1 марта вступил в силу разработанный Росреестром ФЗ, который определяет трёхлетний срок для освоения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков. А с 1 сентября этого же года начал действовать разработанный в рамках этого закона перечень признаков неиспользования земельных участков, утвержденный Правительством РФ. В развитие мер, направленных на защиту добросовестных собственников, которые ухаживают за своими участками и используют их по назначению, Росреестр разработал два законопроекта, направленных на повышение эффективности муниципального земельного контроля и расширение применения современных технологий в ходе контрольно-надзорной деятельности. Реформа контрольно-надзорной деятельности уже привела к резкому сокращению проверок с участием землевладельцев, основная нагрузка сместилась в сторону дистанционного мониторинга, большинство проверок проводится без взаимодействия с собственниками. Благодаря точной аэро- и космической съемке удается выявлять самозахваты, нецелевое использование участков и расхождения сведений с данными ЕГРН. За текущий год в крае с помощью БВС обследован 1971 участок общей площадью 2424 га. По результатам на территории садоводческих товариществ в г. Ставрополе уже выявлено около 80 участков, используемых с нарушениями границ, собственникам участков объявлены предостережения. Переход к более технологичному контролю повысит объективность решений и заставит правообладателей тщательнее следить за состоянием своих земель и не допускать нарушений в сфере земельных отношений. - Говоря о государственном земельном надзоре, хотелось бы услышать несколько слов о прошедшем в Ставропольском крае I Всероссийском турнире профессионального мастерства «Надзорный триатлон». Что это было за мероприятие и в чем его уникальность? - Действительно в октябре в г. Ставрополе состоялся первый в истории Росреестра Всероссийский турнир профессионального мастерства. Цель турнира – совершенствование профессиональных компетенций служащих Росреестра и работников ППК «Роскадастр», внедрение современных подходов к осуществлению государственного контроля (надзора), обмен опытом. Особую актуальность мероприятие приобрело в контексте реформы контрольно-надзорной деятельности в сфере государственного земельного надзора. В финале турнира принимали участие победители отборочных этапов на окружном уровне, представляющие 8 федеральных округов, включая воссоединённые регионы. Уникальность турнира заключалась в его комплексном формате, который сочетал теоретические задания с практическими испытаниями, максимально приближенными к реальным условиям работы инспекторов. Команды проводили выездные обследования земельных участков, обследования геодезических пунктов государственной геодезической сети, применяли беспилотные воздушные судна, выявляли нарушения в наименованиях географических объектов, а по итогу принимали участие в квизе, направленном на всестороннюю оценку теоретической подготовки участников. По поручению руководителя Росреестра Олега Александровича Скуфинского он войдет в ежегодный календарь профессиональных мероприятий ведомства. Планируется расширить состав участников с привлечением других ведомств, которые занимаются земельным надзором. - Что принять во внимание в 2026 году при оформлении объектов капитального строительства? - В первую очередь отмечу один из значимых законов, принятых в марте 2025 года, которым введен принцип «построил-оформи». В соответствии с законом эксплуатировать построенные объекты можно только после их оформления. Граждане могут это делать в том числе с использованием упрощенного порядка оформления прав на бытовую недвижимость (например, по «дачной амнистии»). Отмечу, что период действия «дачной амнистии» продлен с 2026 года до 1 марта 2031г. За время действия дачной амнистии граждане смогли зарегистрировать по упрощенной схеме более 136 тысяч объектов. На сегодняшний день одновременно работают две процедуры учета и регистрации на жилой или садовый дом: - уведомительный порядок через получение уведомления о соответствии планируемого строительства и получение уведомления о соответствии оконченного строительства; - упрощенный порядок без получения уведомлений, нужен только технический план дома и права на земельный участок. Несмотря на право собственника земельного участка выбирать способ оформления жилого или садового дома, мы рекомендуем использовать уведомительный порядок, который гарантирует соответствие построенного объекта требованиям действующего законодательства и исключает риски возможного признания Вашего построенного объекта самовольной постройкой, подлежащей сносу. А вот «гаражная амнистия» действует лишь до 1 сентября 2026 года, поэтому рекомендуем Вам поторопиться оформить Ваши гаражи, построенные до 2004 года, и земельные участки под данными гаражами. По статистике, за 4 года действия гаражной амнистии в крае зарегистрировано порядка 7,5 тысяч гаражных объектов. Сюда входят и гаражи и земельные участки под ними. - Большая работа проводится Росреестром по СНТ. Как сейчас обстоят дела по социальной газификации? - В Ставропольском крае под госпрограмму бесплатной газификации садовых товариществ потенциально подпадает более 48 тысяч садовых участков в 229 СНТ. При этом отмечу, что объект не может быть газифицирован, если он не стоит на учете и на объект не зарегистрированы права. С учетом всех требований в программу газификации включены 136 СНТ, в которых 862 объекта газификации. Газопровод уже проведен к 72 СНТ с подключением 250 объектов. - Существуют ли иные особенности в вопросах оформления прав на недвижимое имущество именно на территории Ставропольского края, которые необходимо принимать во внимание? - Здесь стоит отметить активную работу по внесению в ЕГРН сведений о ранее возникших правах на земельные участки, находящиеся на территории городов-курортов Кавказских Минеральных Вод. Напомню, что с 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ  «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», согласно которым дана правовая определенность относительно земельных участков, расположенных в границах второй и третьей зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны. При полном вхождении площади земельного участка в указанные зоны (вторую и третью) возможна государственная регистрация частной собственности. Определяется местоположение границ земельного участка в рамках проведения межевых работ. Таким образом в отношении земельных участков с установленными границами, расположенных во второй и третей зонах, Управлением осуществляется государственная регистрация права собственности. - Что Вы можете рассказать по теме мошенничества с недвижимостью, которая сейчас очень актуальна? - Действительно тема мошенничества очень актуальна и Росреестр также держит ее на особом контроле. Прорабатываются меры в целях дополнительной защиты покупателей жилья. Система регистрации прав на недвижимость действует в России с 1998 года. За 27 лет она была значительно усовершенствована в целях обеспечения стабильности гражданского оборота рынка недвижимости, удобства получения услуг и защиты прав собственности граждан. Все услуги по оформлению недвижимости сегодня доступны в электронном виде, а также экстерриториально (можно из одного региона подать документы на объект, находящийся в другом регионе). Срок регистрации не превышает 2 дней (если речь идет об обычной сделке купли-продажи квартиры). Однако важно понимать, что сама по себе государственная регистрация не подменяет свободу договора, волю участников гражданских отношений, осуществление действий участников гражданского оборота в своем интересе и по своему усмотрению, а также возможность признания сделок недействительными. Это подтверждено решениями Конституционного Суда РФ. Государственный регистратор прав как должностное лицо не взаимодействует напрямую с участниками сделки и не может им диктовать правила поведения на рынке недвижимости. Таким образом, по мнению экспертов Росреестра, произошедшие случаи мошенничества с жильем находятся вне рамок работы регистрационной системы. Фактически речь идет не о незаконной продаже недвижимости, а о дальнейшем распоряжении полученными денежными средствами, которые граждане сами передают мошенникам. Вместе с тем, Росреестром в настоящее время организована деятельность по следующим направлениям: 1. Участие в подготовке законодательных инициатив, направленных на совершенствование положений законодательства в целях дополнительной зашиты участников гражданских правоотношений при совершении сделок с недвижимостью. 2. Совместно с территориальными органами Росреестра организована работа по сбору реальной статистики о количестве случаев обмана покупателей жилья, а также разработке мер по предотвращению таких случаев с участием правоохранительных органов, МФЦ, муниципалитетов, банковского сообщества и нотариусов. - На прошлой встрече мы говорили о реализации госпрограммы «Национальная система пространственных данных». Что удалось достичь за прошедший год? - Одной из ключевых задач реализации Госпрограммы является создание федеральной государственной географической информационной системы Единая платформа Национальная система пространственных данных. По сути, это расширенная инвентаризация и размещение на одной площадке всех сведений о земле и недвижимости, а также о пространственных данных с применением современных отечественных технологий. Участниками информационного взаимодействия с Платформой уже является 21 федеральный орган исполнительной власти, ГК Роскосмос и отдельные организации (например, ЦИАН, Дом.РФ, Газпром). Сегодня платформа насчитывает порядка 4000 информационных слоев. Фундаментом для создания платформы являются показатели по наполнению ЕГРН точными и полными сведениями. Это в первую очередь границы, права. Здесь работа ведется в тесном взаимодействии с Правительством края, муниципальными образованиями. На текущий момент внесено в ЕГРН: 69,7% границ муниципальных образований (динамика +60,7% в сравнении с 22 годом); 98,2% границ населенных пунктов (динамика +41,2%); 94,5% границ территориальных зон (динамика +46,5%); Обеспеченность территории края материалами Единой картографической основы составила 93%. Количество бесправных объектов сократилось более чем в 4 раза – с 600 тыс. в 22 году до 152 тыс. в 25 году. В интересах людей бесплатно исправлено более 3 тыс. реестровых ошибок. Ставропольский край включен во второй поток внедрения (2026 год) использования НСПД при предоставлении государственных и муниципальных услуг. Реализация поставленных задач невозможна без подготовки квалифицированных кадров. По поручению руководителя Росреестра Олега Александровича Скуфинского образовательные площадки по подготовке сотрудников муниципальных и региональных органов власти для работы с сервисами ЕЦП НСПД будут создаваться в каждом федеральном округе. Такая школа уже действует с сентября 2025 в Сахалинской области. Запуск школы НСПД в Северо-Кавказском федеральном округе намечен на 1 квартал 2026 года на базе Северо-Кавказского федерального университета. Программа обучения будет включать блоки о пространственных данных, применение ФГИС ЕЦП НСПД в градостроительной деятельности, градостроительное планирование, мастер-планирование и цифровизация градостроительной деятельности. В школе смогут обучаться специалисты региональных и муниципальных органов власти, проектных и планировочных организаций, архитекторы и градостроители всех субъектов Северо-Кавказского федерального округа.