В поисках ресурса: как дефицит земли в Сочи изменит стройрынок курорта
Сегодня рынок элитной жилой недвижимости на черноморском побережье сосредоточен в пределах Центрального Сочи, федеральной территории Сириус, а также в горном кластере. Исторически развитие элитного сегмента здесь связано с богатым прошлым курорта, комфортным климатом на протяжении всего года и уникальностью географического положения в рамках всей страны.
Именно в Сочи в начале 2000 годов стали появляться первые элитные проекты на черноморском побережье. После удачного проведения Олимпийских игр, а также последующего проведения здесь знаковых экономических, спортивных и развлекательных мероприятий город только укрепил статус главного «элитного» курорта и стал основным «городом выбора» среди состоятельных покупателей.
Однако в городе и его окрестностях образовался дефицит подходящих площадок, что может ограничить строительство на курорте. В материале «РБК+Юг» вместе с девелоперами и экспертами разбирались, остановится ли стройка в главном курорте страны, есть ли у него внутренние ресурсы для развития и ожидать ли исход застройщиков в соседние регионы России.
Рынок элитной недвижимости в Сочи остается одним из самых динамично развивающихся и при этом одним из самых дорогих в мире. Эти данные подтверждают в NF GR, чьи аналитики проанализировали ключевые рейтинги ежегодного исследования благосостояния The Wealth Report 2024 компании Knight Frank с учетом динамики цен на элитную недвижимость в городах.
Сочи занял девятое место в индексе роста цен PIRI 100 (отслеживает глобальную динамику средневзвешенных цен на элитное жилье в 100 ключевых городах мира — прим.авт.). Статистика показала, что в годовом исчислении цены на элитную недвижимость в городе выросли на 10,4%.
По итогам первого квартала 2025 года стоимость 1 кв. м в классе делюкс в Сочи составила более 2,9 млн руб., что на 16% дороже, чем годом ранее, рассказала партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Цена 1 кв. м в премиум-классе Сочи по итогам первого квартала текущего года составила более 1,8 млн руб., что на 16% дороже в сравнении с аналогичным периодом 2024 года.
«Важно отметить, что существенная годовая динамика в разрезе классов была компенсирована изменением долей сегментов (доля класса премиум за год выросла на 20 п.п., до 84%), что отразилось на меньшем приросте среднерыночного показателя», — уточнила Широкова.
К концу марта 2025 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи продавались 680 лотов, что стало рекордно высоким показателем за последние 10 лет. За год предложение выросло вдвое.
По итогам первого квартала 2025 года количество сделок в элитных сочинских новостройках превысило 40 штук, что на 20% больше в сравнении с аналогичным периодом 2024 года.
«Стоит отметить, что приобретение недвижимости в Сочи — далеко не первое и даже не второе жилье для состоятельных покупателей, поэтому здесь не возникает вопроса срочности сделки: клиенты ориентированы в первую очередь на поиск оптимального варианта. Также в элитном сегменте зачастую играет роль эмоциональная составляющая покупки, поэтому проекты с проработанной концепцией, качественным продуктом и инфраструктурой, уникальными лотами и определенными «фишками» будут пользоваться популярностью на рынке», — сказала Ольга Широкова.
Кирпичу негде упасть
Одной из первых о нехватке земельных участков для строительства элитной недвижимости в Сочи заявила руководитель отдела продаж жилых комплексов «Розмарин 2» и «Горные вершины» в Красной поляне Ирина Богдан в ходе Московского Международного жилищного конгресса в октябре 2024 года.
«Что касается развития рынка и трендов, то мы очень ограничены из-за отсутствия земли. То есть на сегодняшний день у нас нет ни одного большого земельного участка, который можно было бы передать под комплексную застройку крупного жилого или апартаментного комплекса», — цитирует Ирину Богдан «РБК Краснодар».
Застройка ограничена территориями Сочинского национального парка, сказала она. Единственной доступной землей для застройки оставались участки для индивидуального жилищного строительства, на которых есть возможность построить элитные частные дома, считает Ирина Богдан.
Наличие проблемы с нехваткой земель под строительство подтвердила коммерческий директор девелопера элитной недвижимости в Сочи Nedvex Анастасия Спиридонова.
Кроме того, девелоперы сталкиваются с рядом других проблем, рассказала она. К примеру, экологические ограничения влияют на процесс согласования проектов: значительная часть территории Сочи входит в природоохранные зоны, что требует особого подхода к проектированию и строительству.
Доступных территорий для строительства элитной недвижимости в Сочи становится все меньше, согласилась генеральный директор Parade Development Дарья Комиссарова.
«Дефицит площадок — это реальность, но не непреодолимый барьер. Соглашусь с тем, что доступных территорий для строительства элитной недвижимости в Сочи становится все меньше. Это объективно ограничивает развитие сегмента», — сказала Комиссарова.
В числе проблем развития рынка она назвала высокую себестоимость строительства и логистики, особенно в горных и курортных районах, а также сложности с проектным финансированием и санкции на премиальные материалы.
Обращение к внутреннему ресурсу
Нехватка свободных земель в Сочи под строительство не означает отсутствие возможностей для строительства, уверены девелоперы и опрошенные эксперты.
Нехватка площадок — это фактор для трансформации, который стимулирует девелоперов искать новые подходы, считает коммерческий директор Nedvex Анастасия Спиридонова. Она привела несколько стратегий адаптации к таким условиям. Первая — реновация существующих объектов, перестройка устаревших санаториев и гостиниц советского периода под современные форматы. Вторая — новый подход к строительству резиденций с продуманной этажностью. Третье направление — создание приватных комплексов с собственной инфраструктурой на удалении от моря. Формат, по ее мнению, позволит сформировать уникальное предложение, где относительное удаление от пляжа и моря будет компенсировано уровнем сервиса и приватности.
«Еще одна перспективная тенденция — усиление отдельных кластеров. Такие районы, как Красная Поляна, Имеретинская низменность и Курортный городок, постепенно превращаются в самодостаточные локации с растущей капитализацией и инфраструктурой», — сказала Спиридонова.
В Parade Development видят возможности для реализации эксклюзивных проектов в уникальных локациях в горном кластере Сочи.
«Оценка оставшихся земельных участков под премиальную недвижимость — это сложная задача, требующая детального анализа. Мы сосредоточены на поиске и реализации таких проектов с высоким потенциалом», — рассказала Дарья Комиссарова.
Для строительства элитной недвижимости в направлении Лазаревского района и Лоо потребуется модернизация дорожной и инженерной инфраструктуры, указал эксперт рынка курортной недвижимости Евгений Ткачев.
Существуют ли альтернативы Сочи
Девелоперы и эксперты считают, что Сочи в перспективе ближайших лет сохранит статус одного из наиболее привлекательных городов России для строительства элитной недвижимости. Однако они допускают, что в силу различных причин застройщики начнут выводить проекты в другие города кубанского причерноморья, в Крым, на Кавказ и выходить далеко за пределы Юга.
«За счет своих природных ресурсов, олимпийских и постолимпийских инвестиций, уровня курортной инфраструктуры и сервиса именно Сочи обладает наибольшим потенциалом для дальнейшего развития элитного сегмента и появления новых качественных современных проектов», — считает региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Другие направления черноморского побережья Краснодарского края также становятся объектами внимания девелоперов, однако местные рынки находятся на начальном этапе развития, и в них пока отсутствуют предложения новых элитных проектов, прокомментировала эксперт.
«Тем не менее постепенно начинают появляться проекты высокого класса (бизнес/бизнес+): если до недавнего времени преобладали преимущественно небольшие точечные объекты невысокого качества, то сейчас все чаще появляются новые сетевые отели уровня 4-5*, новые курортные, жилые и апартаментные комплексы с сопутствующей инфраструктурой, в том числе от крупных застройщиков», — сказала Широкова.
В Nedvex не видят альтернативы Сочи в горизонте 3-4 лет, благодаря развитой инфраструктуре, сервису и разнообразию предложения, рассказала Анастасия Спиридонова. Однако девелопер уже изучает перспективные локации.
«На более длинной дистанции мы видим потенциал у других локаций, особенно у тех, что развивают всесезонность и комплексный подход к курортному отдыху», — сказала Спиридонова.
Parade Development в 2025 году планирует начать работу в Ессентуках и на Алтае, рассказала Дарья Комиссарова.
«Расширение географии проектов позволяет разнообразить линейку лотов и предлагать клиентам разнообразные варианты для инвестиций», — пояснила Комиссарова.
Девелоперы перенаправляют свое внимание с Сочи на Крым и Кавказские Минеральные Воды, считает Евгений Ткачев. На полуостров со своими проектами заходят девелоперы не только из Краснодара, но и из других городов.
«Крым здесь выглядит довольно интересно с точки зрения элит- и делюкс-сегмента: на территории Ялтинского и Алуштинского городских округов возможно реализовать большое количество форматов недвижимости, недоступных для строительства в Сочи. Ялта и Алушта — те города, где элитная недвижимость будет востребована», — считает Ткачев.
Администрация городов-курортов Кавказских Минеральных Вод сейчас активно работает по созданию земельного банка для работы с девелоперами, продолжил эксперт.
«Наиболее интересными для освоения выглядят города Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Железноводск. Здесь концентрация объектов элит- и делюкс-сегмента может быть небольшой в первое время, но потенциал для развития у курортов есть», — сказал он.
Кроме того, точечное строительство проектов элитной недвижимости, по его мнению, возможно в Майкопе, когда в Адыгее появится курорт международного уровня.
Сочинская элитная недвижимость станет еще эксклюзивнее
Нехватка земель под строительство элитной недвижимости в Сочи не означает остановку его развития, считают собеседники. Сегмент будет трансформироваться, и его будут определять различные тенденции.
В Parade Development ожидают, что элитная недвижимость в Сочи будет характеризоваться еще большей эксклюзивностью предложений, высоким уровнем сервиса, интеграцией с оздоровительными и рекреационными программами. Спрос на такие объекты останется высоким, прогнозирует Дарья Комиссарова.
«Среди главных трендов — рост средней цены до 3,5-4 млн руб. за 1 кв. м, укрупнение лотов, а также фокус на наследование. До 70% наших покупателей рассматривают недвижимость как межпоколенческий актив», — рассказала Комиссарова.
В жилом секторе элитная недвижимость продолжит расти в рамках индивидуального жилищного строительства, выразил мнение Евгений Ткачев.
«Высокоэтажная «элитка» полностью перейдет в апартаментные комплексы. Возможно появление новых объектов через редевелопмент или реконструкцию старых объектов», — допустил эксперт.
Будущее элитного рынка недвижимости Сочи будет в четырех ключевых тенденциях, поделилась Анастасия Спиридонова. Будут выигрывать те проекты, в которых фокус сделан и на локацию, и на концепцию. Она подтвердила, что проекты малой этажности и клубные форматы будут все популярнее.
«Проекты малой этажности и клубные форматы становятся все популярнее. Важно обеспечивать приватность, качество и контроль», — сказала Спиридонова.
Сервисное управление будет играть все более важную роль. Успешный проект сегодня — это не только жилье, но и проект с прогнозируемой доходностью и профессиональным обслуживанием, напомнила она.
Последним трендом будущего эксперт назвала формирование нового инвестиционного класса недвижимости.
«Все больше покупателей рассматривают элитные объекты как инвестицию с регулярным дивидендом: они планируют сдавать их в аренду, капитализировать актив и в перспективе перепродать с прибылью. В этой модели побеждают проекты с прозрачной инвестиционной стратегией, предсказуемой доходностью и профессиональным брендом управления», — заключила Анастасия Спиридонова.