Долой хрущевки. Пойдут ли власти Ставрополья на поводу застройщиков при реновации

Риски для владельцев жилья Ранее стало известно, что несколько сенаторов внесли в Государственную Думу РФ проект поправок к Жилищному, Градостроительному и Земельному кодексам РФ. В них планируется дать местным властям возможность составлять программы по сносу и реконструкции не только ветхого и аварийного жилья, но и любых многоквартирных домов. Данное решение может быть принято лишь при условии одобрения двух третей владельцев квартир. При этом исключить из программы дом можно при условии одобрения трети голосов. Переселенцы должны получить совершенно равнозначное жилье в том же районе населенного пункта или же, при их желании, денежную компенсацию. У законопроекта сразу появились сторонники и противники. Противники указывают на то, что теперь оценку жилья будут проводить власти, которые установят ее явно ниже рыночной. А жильцов будут попросту «выживать» из квартир поджогами или затоплениями, когда, например, вместо уютного квартала «сталинок» планируется построить очередной жилкомплекс многоэтажек. Сторонники же документа напоминают, что зачастую при расселении действительно ветхого или аварийного жилья один или два собственника заламывают несусветную сумму, тормозя процесс. Другой положительный момент – указание на «обновление среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан», под которое могут попасть «поля многоэтажек» и «воткнутые» посреди старых микрорайонов многоэтажные «ульи» – такая практика активно применяется, например, в Париже и Амстердаме. В крупных городах Ставрополья, где проблема многоэтажной застройки стоит очень остро, данный законопроект принимает особое значение. Еще в 2018 году губернатор Ставрополья Владимир Владимиров заявлял, что готов участвовать в программе реновации. Однако усомнился в том, что краю хватит средств, ведь придётся тратить деньги сразу и на снос домов, и на строительство новых на месте аварийных. По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Ставропольском крае 167 аварийных домов, общая площадь аварийного жилья (признанного таковым до 1 января 2017 года) составляет 54 300 квадратных метров, на ней проживают 3,4 тысячи человек. Из них в программе расселения аварийного жилья в 2019 – 2025 годах участвуют 91 аварийный дом, 35 760 квадратных метров жилья, где проживают 2,4 тысяч человек. Из аварийного жилищного фонда 34,9% было построено до 1920 года, 7,5% – с 1921 до 1945 года, 32,9% – с 1946 до 1970 года, 24,7% – с 1971 – 1996 года. Большая часть, 37,8%, аварийного жилья является одноэтажными постройками, 33,6% – двухэтажными, 8,1% имеют 3-4 этажа и 20,5% – высотой в 5 и более этажей. Согласно документам, на осуществление программы переселения потратят более 1 миллиарда рублей, большую часть средств выделяет Фонд. Первыми под программу переселения попадают дома в Георгиевском городском округе и городе Ставрополе. За 6 лет расселить планируют аварийное жилье в городах-курортах КМВ, Невинномысске, Михайловске, Минераловодском, Георгиевском и Кировском городских округах. Нюансы реновации Основатель сетевого сообщества Stav.urban, участник разработки Стратегии социально-экономического развития Ставрополя до 2035 года, участник городского сообщества «Города за здравый смысл» Андрей Черняков считает, что сама идея и желание улучшить жилищные условия людей – хороши, но есть несколько очень важных нюансов. «Первый – по законопроекту можно будет сносить абсолютно любое здание. Таким образом можно будет плевать на Генпланы и документы стратегического планирования. Второй, по моему мнению, самый важный. Как новую застройку будут вписывать в существующую? Вполне вероятно, что среди среднеэтажной застройки воткнут «свечку» в 25 этажей. И третий момент – реновация, это не только новые стены и трубы, но и сложившаяся городская среда, которую можно легко разрушить», – отмечает эксперт. По его словам, помимо ветхого и аварийного жилья, в Ставрополе есть и другие проблемные постройки. Первый тип – «поля многоэтажек» – так называемые бомбы замедленного действия. Свое отрицательное влияние они проявят через десять-двадцать лет, то есть в долгосрочной перспективе, уверен собеседник. Точечная застройка сказывается уже сейчас – она нагружает существующую инфраструктуру и разрушает городской контекст. Но не всякая точечная застройка плоха, считает урбанист. Специалист не исключает, что под действие нового закона попадет не только ветхое и аварийное жилье. «Да, так действительно делали и делают в Европе и США – там поняли, что такие районы провоцируют очень много проблем. Практически все такие районы микрорайонного типа начали сносить с 1980-1990-х годов. По моему мнению, и по мнению многих урбанистов, снос микрорайонов в России начнется лет через 10-15. Здесь все зависит только от понимания», – поделился мнением Черняков. Власть на стороне застройщиков Политолог, директор консалтингового агентства NPR Group Дмитрий Фетисов отмечает, что в Ставрополе власть продолжает оставаться плотно связанной с крупными строительными компаниями. «В Ставрополе есть застройщик, занимающий третье место по стране, работающий также по Краснодару и Ростову, нет никакого секрета, что покойный мэр Ставрополя Андрей Джатдоев был достаточно близок к нему. И хотя нынешнего мэра таковым назвать нельзя, но бывший глава Промышленного района, занимающий сейчас кресло первого замглавы, считается аффилированным с ним. Соответственно, имея определенные рычаги и определенных людей в мэрии, застройщик, теоретически, может проводить ту градостроительную политику, какую хочет», – рассказывает политолог. Несмотря на это, новый законопроект, с одной стороны, позволяющий ликвидировать старые кварталы и архитектурные памятники для застройки «полями многоэтажек», а с другой – ликвидировать эти самые многоэтажки «для обновления среды жизнедеятельности», вынудит искать компромисс. «Я думаю, что возможен определенный компромисс, который устроит и власти, и застройщика. Ивану Ульянченко нужно что-то демонстрировать, и губернатор не будет торпедировать проблемные вопросы. При этом, думаю, разницы подходов к квартальной или точечной застройке не будет», – считает Фетисов. При этом он напоминает, что в вопросах застройки ситуации в Ставрополе и на КМВ совершенно разные. «На КМВ все сложнее с этим вопросом, потому что там много конкурирующих между собой застройщиков, и у них нет настолько большого влияния, как в Ставрополе. К тому же сейчас КМВ находятся под вниманием многих федеральных структур, и это внимание является залогом определенного порядка, что все спорные вопросы будут мониториться», – сообщает эксперт. Именно внимание федеральных властей обезопасит КМВ как от сноса памятников архитектуры ради новой застройки, так и может поспособствовать сносу совершенно неуместных новостроев. «Мы увидим, что власть будет стараться соблюдать закон, и если будет предполагаться снос, то мы увидим снос. При этом надо учитывать, что если под снос попадут дома, которые признаются архитектурным наследием, то тут могут быть скандалы, и внимание федеральных структур может обезопасить их. Это понимает и губернатор, и главы городов КМВ. В целом, и в Ставрополе, и КМВ власти пойдут по пути помощи застройщикам, но при этом не будут связываться с особо скандальными случаями», – поделился мнением политолог. Ждать полвека Председатель Ставропольской региональной организации «Союза архитекторов России» Виктор Маркелов считает, что закон принимался явно не для Ставрополья. «Закон «реновации» принят для регионов, где есть деньги. Но о какой «реновации» в Ставрополе может идти речь, если у нас город берет кредиты, чтобы заткнуть бюджетные дыры? В Астрахани под снос ветхого жилья построили два домостроительных комбината: руководство договорилось, Москва дала деньги. А у нас домостроительный комбинат закрыт, много строить может один ЮСИ. «Эвилин» не особо разворачивается, да и строит точечно, а не кварталы», – рассказывает архитектор. Ни сносить старые кварталы и архитектурные памятники для постройки новых, ни ликвидировать новые, уродующие лицо города, сейчас никто не будет. «В Ставрополе застройщики застроили еще не все поля вокруг города, так что место есть. У них свои проблемы: проведение инфраструктуры, но вложение денег в инфраструктуру новых домов дешевле, чем сносить старые кварталы и строить на их месте новые. Опять-таки, поломаем мы кварталы – а куда девать людей? Альтернативы этим застройкам пока нет», – сообщает эксперт. На КМВ, по словам Маркелова, ситуация немногим лучше. Там есть исторические и курортные города, из которых, к сожалению, уже выпал Пятигорск, где вовсю и промышленность, и рынки, и инфраструктурный узел, то есть город в массе своей утерян, считает собеседник. «Кисловодск, Ессентуки, Железноводск еще можно сдерживать – да и то, кроме самостроя никто ничего не будет сносить. Раньше и Ставрополь был историческим городом, мы пытались охранять хотя бы центр, вводить «зону регулирования застройки», где можно было строить не выше пяти этажей. Но потом это отменили и поперли двенадцати- и более этажные здания», – вспоминает собеседник. Происходящее банально опасно для здоровья. «Если «хрущевки» строили пятиэтажными, то нынешние строения на той же территории – двадцатипятиэтажные. Нужен мониторинг: в нынешнее, «ковидное» время это особо актуально: такая концентрация людей в «человейниках» банально опасна эпидемиологической обстановкой. Государство должно обратить внимание и прикрыть эту лавочку, сказать, что нельзя строить выше девяти этажей. Но о каком государстве можно говорить, если в большей части и население инертно: мы называем это уродством в эстетическом плане и абсурдом в инфраструктурном – а застройщики и власти говорят, что «людям нравится» – вот и все», – указывает Маркелов. До европейского и американского подходов придется ждать еще полвека. «То, что строится, – хуже советского в плане пожарной, санитарной безопасности, технологической оснащенности. Но сносить «опасных уродцев» никто не будет, наоборот, – сейчас люди из-за падения рубля вкладывают дикие деньги в строительство. Единственное, что может случиться, это если капитализм наберет обороты, у людей появятся деньги, и они уже не захотят жить в том кошмаре, который предлагают ставропольские застройщики, – тогда да: будут и деньги, и возможности для сноса всего этого. Но для этого должна разбогатеть страна. Чтобы ломать – должно пройти время – лет 50. А сейчас скорее снесут памятник архитектуры и построят новострой, чем снесут имеющуюся дрянь и построят памятник архитектуры», – подчеркнул архитектор.