Пошлины, стандарт и подселенцы. Что ждет владельцев жилья в 2025 году?
С боем Курантов в России вступят в силу несколько законопроектов, которые повлияют на собственников квартир, домов, дач, а также на тех, кто только собирается купить или продать недвижимость. Вместе с экспертами aif.ru разобрал основные нововведения.
Подарить жилье можно только через нотариуса
С 13 января 2025 года подарить кому-нибудь квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость можно будет только через нотариальную контору. Раньше договоры дарения заключались в простой письменной форме. Этим пользовались мошенники. По данным Федеральной нотариальной палаты, в зоне риска — одинокие пожилые люди, граждане с зависимостями и психическими заболеваниями. Почти треть обманутых — это люди в возрасте 30-40 лет.
«Уже есть случаи, когда простой письменной формой договора дарения пользуются недобросовестные родственники участников СВО, — пояснили в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. — Они уговаривают военнослужащего быстро подписать нужные бумаги и делегировать все заботы о недвижимости близким. По факту, боец потом остается ни с чем. Также среди распространенных схем — когда владельцу недвижимости подсовывают договор дарения под видом совершенно другого документа. Например, под видом договора купли-продажи или протокола об административном правонарушении».
При удостоверении договора дарения нотариус обязан провести комплекс проверок — от установления личности участников и проверки документов до запросов в ЗАГС, МВД и другие ведомства и государственные базы. А главное, нотариус должен убедиться, что даритель может совершать подобные сделки, не лишен дееспособности и четко понимает суть происходящего.
Госпошлины на сделки с жильем вырастут
С первого дня 2025 года меняются размеры госпошлин при сделках с недвижимостью. Главное нововведение: размер госпошлины привязали к кадастровой стоимости объекта.
«Это обстоятельство усилит интерес людей к оспариванию кадастровой стоимости, если она слишком высока, — считает ипотечный брокер Елена Молокова. — Кроме того, придется больше заплатить за регистрацию прав и обременений на недвижимость, за оформление земельных участков для ЛПХ, ИЖС, гаражного строительства, садоводства и огородничества. Есть и другие изменения, которые, по сути, увеличат расходы граждан при сделках с жильем, земельными участками и построенными на них объектами».
Как вырастут госпошлины для граждан?
Регистрация перехода права на объект недвижимости:
— 4 тыс. руб. вместо 2 тыс. руб. при стоимости объекта до 20 млн руб.,
— 2 тыс. руб.+0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. руб. за объект (при кадастровой стоимости выше 20 млн руб.).
Регистрация права собственности на земельный участок, а также на строящийся или построенный на нем объект недвижимости — 700 руб. вместо 350.
Пошлина за внесение изменений в сведения об объекте недвижимости — 1 тыс. руб. (ранее не взималась).
Введут ипотечный стандарт
Выдавать займы на жилье банки будут только по ипотечному стандарту. Он вступит в силу с января 2025 года. Некоторые схемы, что банки активно использовали в тандеме с застройщиками, будут под запретом. Например, аккредитивы при покупке жилья, ипотека с кешбэком, ипотека по сниженной ставке от застройщика (с завышением цены самого объекта). С 1 июля 2025 года по стандарту также запретят брать с заемщиков комиссию за понижение ставки по кредиту.
Банки будут обязаны предупреждать клиентов о возможных комиссиях. Это делалось и раньше, но теперь разъяснительная работа консультантов о рисках и возможностях должна быть более тщательной.
«С введением нового ипотечного стандарта будет все сложнее брать кредиты, если они не льготные, — считает инвестиционный советник Юлия Кузнецова. — Это будет влиять на количество ипотечных сделок, в том числе на уровень закредитованности россиян. Новый стандарт будет ограничивать заемщиков. Люди не смогут брать ипотеку, если у них нет возможности оплатить первоначальный взнос и спланировать дальнейшие расходы на обслуживание кредита. По сути, взятых кредитов будет меньше, а сами заемщики смогут более ответственно подходить к кредитованию, чтобы не загонять себя в долги».
Купить «квартиру-крошку» будет труднее
В крупных городах России озадачены тем, что застройщики слишком мелко «нарезают» жилые помещения в многоквартирных домах. Некоторые регионы уже объявили, какой минимальной площади должна быть квартира. Например, с 1 января 2025 года в Московской области нельзя будет строить однокомнатное жилье площадью меньше 28 кв. м и двухкомнатные меньше 44 кв. м. Такие объекты будут появляться лишь в тех жилых комплексах, которые успели до конца 2024 года пройти экспертизу.
В Москве аналогичный запрет действует с 1 августа 2024 года. О намерении вводить такие же ограничения ранее заявили в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге.
«На мой взгляд, очень разумное решение, — считает риелтор Владимир Шмелев. — На моей памяти были в продаже объекты площадью 15-18 "квадратов". Понятно, что их покупают люди, которые не могут позволить себе чего-то более просторного. А с другой стороны, так и до конуры можно дойти».
Застройщики примут собственные стандарты
С 1 января 2025 года Госдума разрешила застройщикам применять собственные стандарты качества отделки жилья. Раньше фирмы пользовались техрегламентами. Но есть условие: стандарты качества не должны быть ниже того, что предусмотрено Минстроем.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса, эксперт направления «Народный фронт. Аналитика» Фёдор Выломов уверен, что это позволит покупателю четче понимать, что именно он приобретает и в каком виде.
«Многие застройщики и так имеют собственные стандарты отделки, — говорит он. — Эти стандарты стали конкурентным преимуществом в борьбе за покупателей. Теперь юридически формализовали правило "если обещаешь стандарты отделки выше установленных техрегламентами, то отвечай за то, что эти повышенные стандарты будут в итоге выполнены"».
А заодно законодатель ограничил сумму, которую дольщик может взыскать при несоответствии отделки квартиры стандартам застройщика. Получить можно не более 3% от цены договора. Минимальный срок гарантии на отделку в квартирах сократили до года.
«Семейную ипотеку» дадут и на «вторичку»
В 2025 году «Семейную ипотеку» по ставке 6% будут выдавать не только на новое жилье. Получить кредит смогут и покупатели «вторички». Правда, мегаполисов новшество не коснется. Президент России Владимир Путин поручил поддержать таким образом только те города, в которых новостроек нет либо вводится очень мало.
«Корректировки по выдаче "Семейной ипотеки" помогут увеличить спрос и число сделок, — считает генеральный директор компании INFULL, ипотечный брокер Андрей Креер. — Списков городов на конец 2024 года был не утвержден. Но сразу после утверждения спрос на "вторичку" вырастет, как и стоимость квадратного метра. Вторичный рынок хоть как-то начнет шевелиться. Сейчас, конечно, спрос на вторичное жилье с учетом запретительных ставок на ипотеку минимальный».
Покупателей защитят от незапланированного соседства
Перед покупкой квартиры или дома россияне смогут узнать из выписки ЕГРН, не грозит ли им «принудительное соседство». Дело в том, что некоторые категории граждан имеют полное право проживать на объекте, даже если жилье будет перепродано. Например, речь идет о тех, кто имеет право пожизненного проживания после приватизации, в том числе отбывающих наказание в тюрьме.
«Проверить, есть ли у продавца такие родственники, раньше было крайне сложно, — говорит адвокат Анна Аржанникова. — Но с 1 сентября 2025 года данные о претендентах на постоянное проживание в квартире будут вноситься в ЕГРН. Достаточно будет заказать выписку из реестра, чтобы увидеть, есть ли риск купить жилье с подселенцем».