Екатеринбуржцы скупают квартиры-студии
Спрос на квартиры-студии в Екатеринбурге существенно опережает предложение. По данным сервиса цифровой аналитики «Объектив. РФ», доля жилья площадью до 30 кв. м. в экспозиции городских новостроек в марте 2024 года составила 16,1%. При этом доля таких квартир в структуре числа заключенных сделок достигла 22,4%. Аналитики связывают рост популярности студий с экстремальным повышением цен на жилье в последние годы, а также с ухудшением условий выдачи жилищных кредитов. Возможный запрет строительства квартир площадью до 28 кв. м. (сейчас это самая обсуждаемая тема на российском рынке недвижимости) может привести к резкому увеличению порога входа на рынок жилья Екатеринбурга. Отметим, что квартиры-студии в уральской столице начали активно строить во время кризиса 2008-2009 годов. Однако по-настоящему популярным этот формат недвижимости стал только в последние пять лет. Сейчас студии есть не только в девелоперских проектах стандарт-класса, но и в более дорогих сегментах — «бизнес» и «премиум». «Студии — пожалуй, самый противоречивый формат на рынке жилья. Мало кто хочет жить в таких квартирах, но в новых проектах их раскупают первыми. Потому что стоят такие лоты, как правило, дешевле всего», — считают аналитики сервиса «Объектив. РФ». Напомним, что за последние пять лет средняя цена «квадрата» на первичном рынке жилья Екатеринбурга выросла более чем в два раза и вплотную приблизилась к отметке в 150 тыс. руб. Темпы удорожания квартир заметно опережали темпы увеличения реальных доходов населения. Поэтому некоторые семьи потеряли финансовую возможность приобрести полноценную однокомнатную или двухкомнатную квартиру. Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов также стимулирует повышенный спрос на малогабаритное жилье в уральской столице. Сейчас ставки по рыночным программам составляют 16-18% годовых. Это заградительный уровень для большинства потенциальных покупателей. При этом доступность льготной ипотеки в стране заметно снизилась. В декабре прошлого года минимальный первоначальный взнос по программе «Ипотека с господдержкой» повысили с 20 до 30%. Также Банк России регулярно вводит новые ограничения для банков, нацеленные на сокращение объема выдачи рискованных ипотечных кредитов. Несмотря на большую популярность квартир-студий в Екатеринбурге, есть вероятность, что в ближайшие годы их число на рынке заметно сократится. Дело в том, что некоторые российские регионы (в частности, Москва и Ленинградская область) стали запрещать возведение жилья площадью до 28 кв. м. В будущем такая практика может распространиться на всю страну. Если такое решение будет принято, то совсем скоро данный продукт станет дефицитным в Екатеринбурге. «С каждым годом предложение небольших студий будет все больше сокращаться, а цены на них, в соответствии с рыночными законами, все больше расти. Причем процесс «вымывания» наиболее ликвидного предложения может начаться очень скоро. Тем более, пока еще действует программа льготной ипотеки», — полагают аналитики витрины недвижимости Restate. Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко также ожидает повышенного спроса на студии в крупных российских городах. «В ближайшей же перспективе спрос на пока имеющиеся в продаже студии до 28 кв. м. вырастет как на дефицитный продукт. Цены на них в связи с этим могут тоже увеличиться, однако этот рост будет ограниченным, так как стоимость «малюток» не может равняться со стоимостью «однушек», — полагает П. Луценко. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков полагает, что введение запрета приведет к переориентации покупателей на «вторичку». «По данным аналитической платформы bnMAP.pro, около 15% квартир на первичном рынке Екатеринбурга имеют площадь до 28 кв. м. Это немного. Но если мы возьмем сегмент студий, то большинство из них (73%) попадают в эту «запретную зону». Пока на рынке достаточно много таких квартир (более 9 тысяч) и быстро они с рынка не пропадут. Но если запрет на такие проекты станет повсеместным, покупателям с минимальным бюджетом вновь придется выбирать квартиры на вторичном рынке. Там уже немало ультракомпактных студий, построенных за последние 10 лет, а также старые, добрые «малосемейки» и «коммуналки», — написал М. Хорьков в своем блоге REBURG EKB. По данным портала «Мир квартир», в настоящее время средняя цена «квадрата» в квартирах площадью до 28 км. м. на рынке новостроек Екатеринбурга составляет 155 тыс. 649 руб. За последний год этот показатель вырос на 13%. В случае введения запрета на строительство студий темпы удорожания квартир в этом сегменте в ближайшее время заметно ускорятся. Многие екатеринбуржцы и гости города будут торопиться купить себе студию, так как у них не хватает денег на полноценную однокомнатную и двухкомнатную квартиру.