Итоги 2020 года на рынке долгосрочной и краткосрочной аренды

Рынок аренды первым реагирует на происходящие изменения в отрасли. Аналитики Циан проанализировали, как изменился сегмент в 2020 году, и какие факторы оказывали влияние на краткосрочную и долгосрочную аренду. Москва и Санкт-Петербург не смогли вернуться к докризисным показателям, в отличие от регионов. В отсутствии туристов доля квартир в краткосрочную аренду снизилась в самоизоляцию в два раза. В выборку вошли города с численностью населения от миллиона человек, в том числе – Краснодар. Краткосрочная аренда: Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках во время весеннего локдауна снизилась на 17%, по итогам всего года падение составило 11%. От краткосрочной аренды к долгосрочной: в декабре 2019 года 24% квартир на рынке аренды предлагались посуточно. Весной из-за отсутствия туристов доля снизилась до 12%: рантье стали сдавать квартиры на долгий срок. Долгосрочная аренда: Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом: В Москве – на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 3,8%. Объем предложения долгосрочной аренды в городах-миллионниках вырос во время локдауна на 13%. В сравнении с весенним «карантином» текущий объем квартир в долгосрочную аренду снизился на 9%. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом в Москве (-6,3% от ставки в марте) и Санкт-Петербурге (-3,8%). Во время самоизоляции средние ставки аренды 1-к квартир просели в Москве на 10%, В Санкт-Петербурге – на 11,6%, в остальных городах-миллионниках – на 2,6% Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге. В столице ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад в Санкт-Петербурге – ниже на 3,5%. В других городах-миллионниках ставка выше, чем год назад на 4,1%. Краткосрочная аренда Ставки посуточной аренды потеряли 17% во время самоизоляции Закрытие границ с другими странами и введенный режим самоизоляции – оказались серьезным испытанием в первую очередь для бизнеса краткосрочной аренды. В отсутствии туристов и на фоне снижения деловой активности (и вместе с тем – количества командировок в другие города) собственники, сдающие квартиры посуточно, были вынуждены снижать ставки для привлечения спроса и конкуренции с отелями, которые также остались без клиентов. По подсчетам Циан, средняя ставка аренды посуточной в период самоизоляции в городах-миллионниках РФ (включая Краснодар), снизилась в локдаун на 17%: с 2,48 тыс. рублей в докризисном декабре 2019 года до 2,07 тыс. рублей в апреле-мае 2020 года. После снятия ограничительных мер средняя ставка планомерно восстанавливалась, практически достигнув значений начала года (2,42 тыс.)  в августе (2,37 тыс.) – самый разгар отпусков. Вместо заграничных поездок многие россияне путешествовали по России, что повысило спрос на посуточную аренду. Однако с ухудшением эпидемиологической обстановки в сентябре и новыми ограничениями, ставка снова показывает снижение. Сегодня она составляет 2,2 тыс. рублей – это на 11% ниже, чем в декабре 2019 года. Таким образом, рынок посуточной аренды не смог восстановиться и вернуться к прошлогодним докризисным значениям. Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду Источник: Аналитический центр Циан Среди всех городов-миллионников только в трех – Краснодаре, Челябинске и Казани – текущая ставка посуточной аренды выше прошлогодней. Краснодарский край в 2020 году в целом бьет все рекорды по спросу и активности на рынке – в период удаленной работы многие переехали «поближе к морю». Краснодар находится в нескольких часах езды на машине от российских курортов, а средняя ставка аренды – ниже, чем, например, в Сочи – на 56%. Поэтому Краснодар в 2020 году пользуется спросом – как среди туристов, так и сотрудников «на удаленке». Поэтому ставка посуточной аренды выросла в сравнении с прошлым годом на 5%. Аналогичная ситуация и в Казани – город также интересен туристам. Челябинск – нетуристический город, ставка посуточной аренды в котором просела незначительно во время самоизоляции – на уровне 2%. Среди всех городов-миллионников именно Челябинск самый доступный по ставке посуточной аренды, даже с учетом годового роста на 5%. Все остальные города не восстановились по ставке краткосрочной аренды: В Москве показатель ниже прошлогоднего на 7%. В Санкт-Петербурге – на 2%. Во время локдауна падение ставок было отмечено абсолютно по всем городам. Наибольшее снижение было отмечено в Москве (-25%) и Нижнем Новгороде (-11%). Минимальное – в Омске (-1%), Перми, Волгограде, Челябинске (-2%). Санкт-Петербург просел на 8%. Таким образом, в большей мере пострадал рынок посуточной аренды в туристических городах и центрах притяжения рабочей силы. Динамика средней ставки посуточной аренды в городах-миллионниках   декабрь 2020, ставка аренды, тыс. р. Динамика за год (декабрь 2020/декабрь 2019) Падение в период локдауна Москва 3,17 -7% -25% Санкт-Петербург 2,29 -2% -8% Ростов-на-Дону 2,16 0% -4% Казань 2 4% -5% Нижний Новгород 1,87 -6% -11% Самара 1,87 -7% -6% Красноярск 1,82 -5% -7% Екатеринбург 1,82 -7% -8% Новосибирск 1,8 -3% -7% Пермь 1,77 -2% -2% Краснодар 1,74 5% -6% Уфа 1,74 -2% -8% Волгоград 1,68 -5% -2% Челябинск 1,56 5% -2% Воронеж 1,56 -2% -5% Омск 1,53 0% -1% Источник: Аналитический центр Циан От краткосрочной аренды к долгосрочной и обратно Альтернативной стратегией для рантье, сдающих квартиры краткосрочно, стало «перепрофилирование» бизнеса: вместо сдачи квартир посуточно собственники решили предлагать объекты на долгий срок, что привело к росту конкуренции на рынке долгосрочной аренды. После снятия самоизоляции рантье стали возвращаться обратно на рынок краткосрочной аренды, как более доходного инструмента. В декабре 2019 года 24% всех квартир в городах-миллионниках в аренду предлагались краткосрочно (см. график в 1 пункте). Во время самоизоляции доля снизилась до 12-13% - рантье сдавали жилье долгосрочно. Минимальная доля квартир в краткосрочную аренду была зафиксирована в июне – всего 10%. Далее показатель пошел вверх, достигнув локального максимума в октябре-ноябре (19%), после чего в конце года доля предложения в краткосрочную аренду стала снижаться – в том числе за счет вымывания объема из-за новогодних праздников, когда многие поехали путешествовать по стране. На сегодняшний день в городах-миллионниках доля квартир в краткосрочную аренду – 16% против 24% год назад в это же время. Отчасти компенсировали отсутствие туристов в крупных городах – сотрудники, работающие удаленно. Не все имели возможность организовать кабинет, особенно если речь шла о семье с детьми. Выходом стала аренда «домашнего офиса» - квартиры снимались посуточно для работы. Долгосрочная аренда Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом После объявленного режима самоизоляции многие лишились своего привычного уровня дохода, что привело к отказу от дальнейшего проживания в съемных квартирах и поиску более подходящего по бюджету варианта. Одни наниматели во время самоизоляции уехали из Москвы (обычно речь шла о приезжих в столичный регион). Другие – временно переехали к родственникам или стали снимать жилье с кем-то еще, чтобы сократить расходы на одного человека. Как следствие – число квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионниках увеличилось в мае 2020 года в сравнении с апрелем – на 13%. В апреле в качестве очередного платежа за квартиру можно было использовать депозит, в мае же наниматели стали активно съезжать, что стало причиной уменьшения ставок. В Москве количество квартир в долгосрочную аренду во время локдауна увеличилось на 9%, в Санкт-Петербурге – на 6%. Без учета данных городов в остальных миллионниках прирост составил 21%. Сегодня объем предложения на рынке долгосрочной аренды на 9% ниже, чем в локдаун – за счет роста активности арендаторов, а также возвращения части рантье на рынок краткосрочной аренды. То есть конкуренция снова снижается. О кризисе на рынке аренды свидетельствует и снижение средней ставки по новым объявлениям. Возьмем в качестве примера Москву. В апреле и в мае новые однокомнатные квартиры в аренду выходили по ставке ниже, чем в предыдущие месяцы: в апреле относительно марта падение составило 6,3%. В мае относительно апреля – еще 4%. В Санкт-Петербурге также отмечено снижение на 3,8% в апреле и на 5,2% в мае. В других городах с численностью населения от миллиона человек подобной динамики не наблюдалось: новые квартиры в аренду выходили примерно по тем же ставкам, что и до самоизоляции. Средние ставки аренды однокомнатных квартир по новым объявлениям в конкретном месяце   Москва Санкт-Петербург Остальные города-миллионники 2020 Средняя ставка аренды, тыс. р. Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем Средняя ставка аренды, тыс. р. Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем Средняя ставка аренды, тыс. р. Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем январь 38,8   24,5   15,7   февраль 38,5 -0,8% 24,4 -0,4% 15,6 -0,6% март 39,6 2,9% 24 -1,6% 15,5 -0,6% апрель 37,1 -6,3% 23,1 -3,8% 15,4 -0,6% май 35,6 -4,0% 21,9 -5,2% 15,3 -0,6% июнь 36,1 1,4% 22,3 1,8% 15,3 0,0% июль 36,5 1,1% 22,3 0,0% 15,1 -1,3% август 37,1 1,6% 22,8 2,2% 15 -0,7% сентябрь 37,4 0,8% 23,5 3,1% 15,1 0,7% октябрь 37,6 0,5% 23,7 0,9% 15,4 2,0% ноябрь 38,2 1,6% 24,1 1,7% 15,2 -1,3% декабрь 38,3 0,3% 24,3 0,8% 15,2 0,0% Источник: Аналитический центр Циан Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге Основное падение спроса пришлось на май-июнь 2020 года. Причем Москва и Санкт-Петербург столкнулись с большим снижением ставок, чем другие города-миллионники. Во время самоизоляции многие арендаторы временно уехали в другие города, что вызвало резкое снижение ставок в сравнении с докризисным 2019 годом. В Москве падение в июне составило 10% для однокомнатных и 9,8% для двухкомнатных квартир. В Санкт-Петербурге рынок просел также равномерно: -11,6% и -11,3% соответственно. В целом по другим регионам снижение из-за ограничения оказалось не столь существенным: -2,6% для однокомнатных квартир. Средняя ставка по двухкомнатным квартирам показала минимальный рост на уровне 2,4%.  Динамика ставок долгосрочной аренды во время самоизоляции и в годовой динамике   Падение во время самоизоляции Динамика за год 1-к квартиры 2-к квартиры 1-к квартиры 2-к квартиры Москва -10,0% -9,8% -0,5% -5,0% Санкт-Петербург -11,6% -11,3% -3,5% -0,5% Остальные города-миллионники -2,6% 2,4% 0,7% 6,8% Источник: Аналитический центр Циан После снятия ограничительных мер идет восстановление рынка, однако вернуться к прошлогодним значениям декабря 2019 года не удалось ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге. В столице текущая ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад (38,7 тыс. рублей на декабрь 2020 года). В Санкт-Петербурге годовое падение составило 3,5% (25 тыс. рублей на декабрь 2020 года). Регионы восстанавливаются активнее: средняя ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках сегодня выше, чем в прошлом году, на 4,1% (15,4 тыс. рублей в месяц для однокомнатных квартир). Средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках Источник: Аналитический центр Циан Средняя ставка аренды двухкомнатных квартир в Москве восстанавливается хуже, чем для более ликвидных за счет своей низкой стоимости «однушек». Ставка аренды ниже на 5%, чем год назад (53,5 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге ставка практически вернулась к прошлогодним значениям: -0,5% за год (40,4 тыс.). В остальных городах ставка не только восстановилась после падения, но и выросла на 6,8%: до 21,9 тыс. рублей в месяц. Средняя ставка долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в городах-миллионниках Источник: Аналитический центр Циан Из-за удаленного режима работы рантье теряют потенциальных арендаторов, многие из них временно переехали в другой город с более низкой ставкой аренды. Рынок аренды показал рост в годовой динамике в Казани, Красноярске и Ростове-на-Дону и Омске.   Средняя ставка аренды в годовой динамике Город 1-к квартиры 2-к квартиры Средняя ставка аренды, тыс. р. Динамика за год Средняя ставка аренды, тыс. р. Динамика за год Москва 38,7 -0,5% 53,5 -5,0% Санкт-Петербург 25 -3,5% 40,4 -0,5% Краснодар 19,2 1,1% 26,7 -4,0% Новосибирск 18,3 -0,5% 24,2 -6,6% Казань 18,1 5,2% 25,2 16,1% Екатеринбург 17,9 -5,3% 23,5 5,9% Красноярск 16,2 12,5% 21 6,1% Нижний Новгород 15,4 -0,6% 24,2 11,0% Ростов-на-Дону 15,3 7,0% 21,2 2,9% Уфа 15,2 2,0% 19,6 0,0% Самара 14,8 -2,6% 20,5 0,0% Пермь 14,3 -2,1% 20,3 -10,2% Воронеж 13,9 -4,1% 17,7 -18,1% Омск 13,9 5,3% 17,1 12,5% Волгоград 12,6 -0,8% 15,5 7,6% Челябинск 10,5 -12,5% 14,2 -8,4% Источник: Аналитический центр Циан «Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависит от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться – мы прогнозируем рост ставок на уровне 6-7% к сегодняшним значениям по итогам следующего года. Меняются также стратегии арендаторов - очевидно, что пандемия активизировала процессы по межрегиональным миграциям. Срок проживания в квартире становится меньше, от этого число циклов публикации объявлений должно увеличиваться, что является фактором, сдерживающим рост ставок. Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи – среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды».