Высокинский меняет правила игры на стройрынке Екатеринбурга в надежде на 30 миллиардов
Застройщики ждут средств из федерального бюджетаГлава Екатеринбурга Александр Высокинский сегодня анонсировал изменение подходов к застройке города. Согласно представленной «тепловой карте» территория мегаполиса разделена на 57 микрорайонов – зон застройки, в соответствии с которыми проходит распределение объектов инфраструктуры. Только на социальную сферу требуется порядка 30 млрд рублей – в противном случае дефицит мест в образовательных учреждения может вырасти с 8 до 40 тысяч к 2025 году. В целом же затраты на инфраструктуру рассчитываются исходя из расчетов 10 млрд на 1 млн квадратных метров жилья. От идеи возложить траты на соцобъекты на застройщиков муниципальные власти отказываются, притом продолжая надеяться, что строители вложатся в иные инфраструктурные объекты, которые будут рассматриваться комплексно в каждом из микрорайонов. Представители строительной сферы от подобных инвестиций не отказываются, но указывают, что избранный муниципалами подход к комплексному развитию территорий выгоден, в первую очередь, крупным игрокам и толкнет более мелких к объединению при освоении новых территорий.
В администрации Екатеринбурга сегодня презентовали так называемую «тепловую карту» – схему разделения города на 57 микрорайонов с размещением объектов социальной инфраструктуры, в том числе строящихся и проектируемых, и указанием потребности в них. Комплексное развитие каждого из них теперь будет обсуждаться отдельно, и в связи с этим изменятся подходы к Генплану, отметил глава Александр Высокинский.
Согласно проведенному горадминистрацией анализу, к 2035 году население Екатеринбурга вырастет до 1,765 млн человек, а пик потребности мест в детсадах придется, при существующих темпах застройки, на 2022 год, в школах – на 2031-2032 годы. При этом если не увеличить финансирование строительства соцобъектов, дефицит мест в школах может вырасти с 8 до 40 тыс. мест. За 5 лет на строительство соцобъектов необходимо направить 30-40 млрд рублей, из которых 40-50%, как надеются в муниципалитете, предоставит федеральный бюджет. В целом городу необходимо 27 детсадов с учетом яслей и 22 школы (на 18 тыс. мест).
«Никто не ждет, что застройщики будут строить это за свой счет… Участие их может быть во встроенных детсадах, которые мы будем выкупать, но никак не школ», – отметил Александр Высокинский.
В целом затраты на инфраструктуру, включая социальную, глава муниципалитета оценил исходя и расчета 10 млрд на 1 млн кв. метров жилья. При этом на ближайшую пятилетку от застройщиков поступают заявки на 10-15 млн кв.м.
Появление социальных объектов, как добавил замглавы администрации по капстроительству Алексей Бирюллин, сдерживает не только финансовая составляющая – на сегодняшний не день отсутствует механизм изъятия земельных участков для строительства соцобъектов. Впрочем, как отмечают участники строительного рынка, проблема остро стоит лишь в случаях, когда дорогостоящая земля находится в частной собственности, и в данной ситуации передача ее муниципалитету зависит от позиции застройщика. В случаях с муниципальными землями зачастую удается размежевать участок и выделить часть под соцобъект.
Как рассказал «Правде УрФО» президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников, застройщики подготовили предложения по формированию механизма изъятия земель, и они уже получили одобрение губернатора Евгения Куйвашева и главы Минстроя РФ Владимира Якушева на форуме 100+. Кроме того, объединением подготовлен пакет предложений по изменению Градостроительного кодекса и санитарных норм, в том числе исключению устаревших и избыточных требований. В ближайшие месяцы он будет рассмотрен на федеральном уровне.
«Мы готовим инициативы от Ассоциации строителей Урала по основам собственного участия в создании инфраструктуры», – отметил Вячеслав Трапезников.
Впрочем, объемы вложений в инфраструктуру в ассоциации пока не определили. Крупные застройщики основным источником финансирования, в частности, создания соцобъектов называют федеральный бюджет.
«Существует программа по комплексному развитию территорий, которая предусматривает субсидирование строительства инфраструктурных объектов за счет федерального бюджета. Условно говоря, можно так попасть в программу, что городской и областной бюджеты профинансируют только по 5% стоимости, а основную сумму затрат – порядка 90% – покроет федеральный бюджет. Сейчас так строятся объекты инфраструктуры в Академическом районе, по этой же схеме строится школа в Солнечном. Нужно сделать так, чтобы в эту программу попали и все остальные стройки. Для этого в рамках Союза промышленников и предпринимателей мы предложили создать проектный офис, который будет контролировать проектирование таких объектов за счет застройщиков, заинтересованных в развертывании строительства», – рассказал генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.
В качестве пилотного проекта застройщики предложили создание соцобъектов в микрорайоне Широкая речка, где проблема нехватки школ стоит довольно остро, а в качестве интересантов выступают сразу несколько строительных компаний, возводящих жилье, – «Атомстройкомплекс», «Синара», «Стройтэк», «Астра» и т.д. «Атомстройкомплекс» заявил о наличии участка под строительство двух школ и детсада и намерении выполнить проектирование объектов за собственный счет.
В ГК «Астра» также отметили, что вложения застройщиков в инфраструктуру уже стали неизбежными при застройке территорий. Вопросы прокладки дорог и благоустройства территории компании зачастую берут на себя.
«Создание инфраструктуры – это хорошо. Но всегда встает вопрос: за чей счет это будет? Обеспеченность инфраструктурой, конечно, станет козырем с точки зрения привлекательности территории для покупателя жилья… Но не все могут себе это позволить. С учетом введения эскроу-счетов количество компаний на рынке сократилось. Комплексный подход к застройке в микрорайонах доступен крупным игрокам, а небольшие компании заставит объединяться, возможны союзы застройщиков. Такие примеры уже есть на рынке», – отмечает собеседник издания в ГК «Астра».
Пока же застройщики ждут одобрения софинансирования федеральных властей пилотного проекта и корректировок саннорм, на необходимость которых указывают уже несколько лет.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием ситуации.
Фото: екатеринбург.рф