Новостройка без процентов, «старушка» за 16 миллионов и очередь на «коммерцию». Как в Ульяновской области живет рынок недвижимости - 2023

Как в этом году в регионе изменились цены на первичное и вторичное жилье, почему застройщики стали лояльнее к покупателям и какие прогнозы на рынок недвижимости на приближающееся лето дают эксперты, читайте в материале ulpravda.ru.   Строится немало, продается немного Уже несколько лет в Ульяновской области наблюдается строительный бум: за четыре предыдущих года введено в эксплуатацию более 3,5 миллиона квадратных метров жилья. В 2022-м построен 71 многоквартирный дом, за три месяца 2023-го появилась еще дюжина. Вот только есть одно но – немалая часть квартир остается нераспроданной.   «Согласно официальной статистике, содержащейся в единой информационной системе жилищного строительства, около 50% недвижимости в жилых комплексах, строящихся во всех регионах России, остается нереализованной, - заявила ulpravda.ru руководитель ульяновского агентства недвижимости «Проспект» Анна Мошкова. - И для Ульяновской области такая неутешительная статистика, увы, актуальна. В нашем регионе также много квартир в новых домах остаются нераспроданными».   Наша собеседница объясняет увеличение доли квартир в новостройках, которым не могут найти покупателя, несколькими факторами.   «Главные причины, на мой взгляд, это снижение платежеспособности населения и рост цен на квартиры», - уточняет Анна Мошкова.   В этом году, констатируют риелторы, работающие в Ульяновской области, цены на недвижимость в новостройках выросли.   «В городе атомщиков в этом году возводятся две новостройки, в которых стоимость квадратного метра колеблется от 75 до 95 тысяч рублей за квадратный метр, - рассказала ulpravda.ru димитровградский риелтор Наталья Кутузова. - По сравнению с 2022-м цены на новое жилье выросли, хотя и ненамного. При этом сделки по-прежнему совершаются».   В Ульяновске продавцы недвижимости обозначили нам конкретные цифры подорожания квартир в новостройках.   «В конце 2022-го у многих застройщиков можно было найти варианты приобретения жилья на начальном этапе строительства по цене 60 - 70 тысяч рублей за квадратный метр. В 2023-м в моей практике случился лишь один такой вариант: в ЖК «Акварель» трехкомнатная квартира предлагалась по цене 66 000 рублей за «квадрат», - утверждает руководитель ульяновского агентства недвижимости «Проспект». – Во всех остальных предложениях средний ценник квадратного метра в новостройках - 100 000 рублей. И никаких скидок, даже если вы хотите купить квартиру на этапе начала возведения дома. Считаю такие цены неоправданно высокими».   А вот другой известный ульяновский риелтор Светлана Пономарева так объясняет выросшие цены.   «Думаю, что по отношению к себестоимости, у нас не задраны цены на квартиры в новых домах, - заявила ulpravda.ruдиректор Агентства недвижимости DOMATOOT Светлана Пономарева. - Просто многие застройщики уловили тренд и теперь продают квартиры с ремонтом и кое-какой мебелью, включая эти расходы в общую стоимость. И хотя цена квартир стала выше, ульяновцы продолжают их покупать, клюют и на удобства в виде готовой отделки, и на низкую процентную ставку по ипотеке».   Все наши собеседники – специалисты на рынке недвижимости – сходятся во мнении, что ждать снижения цен на квартиры в новостройках не приходится.   «Даже в условиях того, что квартиры в новостройках продаются лишь частично, думаю, что застройщики не станут снижать цены, - выразила свое мнение Анна Мошкова. - Привлекать покупателей они продолжат с помощью новых инструментов для продаж. К примеру, с помощью ипотеки без первоначального взноса либо предоставляя скидку до 3% за быстрый выход на сделку».     Как выиграть в лотерею, потратив 3,2 миллиона Если новое жилье в Ульяновской области продается со скрипом, то вот «вторичка» - более охотно. Как уверяют риелторы, сейчас средняя стоимость квадратного метра в жилье, бывшем в употреблении, составляет 70 - 90 тысяч рублей.   «Легко купить сейчас квартиры на вторичном рынке можно в любом районе Ульяновска, за исключением самого центра Ульяновска, - поясняет Светлана Пономарева. - В Ленинском районе таких предложений крайне мало, и то на улицах Репина или Розы Люксембург либо на проспекте Нариманова. Если же хочется приобрести жилье в самом центре Ульяновска, то придется постараться в поиске и потратиться финансово. У меня, к примеру, был клиент, который, приобретя двухкомнатную «хрущевку» за 3,2 миллиона рублей, считал для себя это выигрышем в лотерею. И я с ним согласна. Ведь квартир в центре Ульяновска очень мало, и стоят они гораздо дороже».   И, подтверждая эти слова, наша собеседница рассказала о самой дорогой своей сделке-2023: трехкомнатная квартира площадью 130 квадратных метров в Ленинском районе продана за 16 миллионов рублей. Зато в других районах Ульяновска «вторичку» можно приобрести по гораздо более демократичным ценам.   «В Засвияжье, в микрорайоне «Юго-Запад» есть очень хорошие квартиры с ремонтом в домах, построенных 10 - 12 лет назад, где квадратный метр стоит в районе 90-100 тысяч рублей, - рассказала нам Анна Мошкова. - А к примеру, на улице Рябикова «вторичка» продается по цене 62 000 – 70 000 рублей за «квадрат». В Заволжье же, в Новом городе есть варианты добротных квартир, где квадратный метр оценивается и вовсе в 40 000 – 50 000 рублей».     А вот в Димитровграде «вторичка» серьезно выросла в цене.   «В прошлом году бывшие в употреблении квартиры продавались по цене 45 000 – 70 000 рублей за квадратный метр, а сейчас такие же жилища стоят уже до 105 000 рублей за «квадрат», - заверила нас Наталья Кутузова. – Самые дорогие варианты у нас в домах на улице Славского».   Кутузова видит две причины роста цен, которые взаимосвязаны.   «Первая причина – это влияние на ценообразование объявлений на «Авито», - заявила димитровградский риелтор. - В начале года на этом сайте появилось одно объявление, хозяин которого поставил цену на свою квартиру на 100 тысяч рублей выше, чем среднее предложение на подобную недвижимость. Следом пошла цепная реакция: люди, видя такое предложение, стали также поднимать цены на свои квартиры. А продаваться квартиры по завышенным ценам стали по второй причине – у людей появились деньги, полученные за участие в СВО».   Коммерческая недвижимость растет в цене Как отмечают риелторы, особенно ощутимо в начале 2023-го подорожала в Ульяновской области коммерческая недвижимость.   «В прежние годы многие люди зарабатывали на вложении денег в жилую недвижимость: покупали ее на начальном этапе строительства, а затем продавали после сдачи дома в эксплуатацию, - рассказала нам Анна Мошкова. – Сейчас на перепродаже квартиры много не заработаешь, поэтому инвестировать стали в коммерческую недвижимость».   По словам руководителя ульяновского агентства недвижимости «Проспект», помещения под коммерцию сейчас скупают у застройщиков еще на этапе начала строительства. Желающих выполнять такие операции много, даже образовалась очередь.   «Когда дом только начинает строиться, квадратный метр коммерческой недвижимости стоит в районе 120 тысяч рублей, когда же сдается – цена вырастает до 200 000 рублей, - рассказала Анна Мошкова. – Отмечу, что в конце прошлого года цены были на 20 - 25% ниже».   Наша собеседница уточняет, что, как правило, вся коммерческая недвижимость раскупается на начальном этапе строительства. А затем либо перепродается по двойной цене, либо сдается в аренду. Оба варианта приносят хорошую прибыль. В Димитровграде, как заверила Наталья Кутузова, наблюдается похожая картина.   «В последнее время в наш город зачастили иногородние инвесторы, которые хотят по дешевке скупить недорогую коммерческую недвижимость», - рассказала димитровградский риелтор.   Ждать ли снижения цен на недвижимость в этом году? Опрошенные нами риелторы в один голос отвечают: нет. А вот спад продаж специалисты прогнозируют. Летом. Процентов на 10.     Фотографии ulpravda.ru и предоставлены министерством строительства и архитектуры Ульяновской области