Эксперт Разворотнева назвала условия для успешной всероссийской реновации
Новый зампред правительства РФ Марат Хуснуллин в одном из первых интервью программе «Вести» предложил развивать реновацию по всей стране. Инициативу встретили неоднозначно. Федеральное агентство новостей попросило прокомментировать ее нашего постоянного автора и эксперта в сфере ЖКХ Светлану Разворотневу, исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль».
Действительно, реновация по-московски — это грандиозный социальный проект, который можно реализовать исключительно за бюджетные деньги. Но во многих регионах страны, особенно в крупных городах, действуют программы развития застроенных территорий. Это очень эффективный вид частно-государственного партнерства, при котором инвестору отдается не земельный участок под строительство одного дома, но достаточно обширная территория, на которой расположены жилые и нежилые дома, социальные и инженерные объекты. На этом участке инвестор строит новый микрорайон и часть квартир отдает городу: для переселения граждан из аварийных домов, предоставления квартир очередникам или иным категориям граждан, перед которыми власти имеют обязательства. Развитие застроенных территорий не только позволяет властям привлекать внебюджетные деньги для строительства социального жилья, но и решать проблемы реновации городов — сносить устаревшие и ветхие строения и создавать новую, более комфортную городскую среду. Собственно говоря, это мировой опыт.
Почему России не нравится реновация
Но при всех очевидных плюсах такого подхода в Российской Федерации он пока не слишком популярен. Причин несколько. Во-первых, инвестор приходит туда, где есть спрос на жилье и платежеспособное население. В России такой спрос распределен очень неравномерно. По состоянию на 1 декабря 2019 года на 22 субъекта приходится 80% всего объема ввода жилья по договорам долевого строительства. При этом четверка лидеров значительно опережает остальные регионы: на долю Москвы приходится 16,4 млн кв. м, Санкт-Петербурга — 13,6 млн кв. м, Московской области — 12,3 млн кв. м, Краснодарского края — 9,3 млн. На 5-м месте Ленинградская область, и она строит уже не более 4,1 млн кв. м, остальные регионы — еще меньше. В четырех субъектах РФ (Еврейская автономная область, КЧР, Магаданская область, Чукотский автономный округ) долевое строительство жилья не ведется. Внутри регионов разброс также значительный: строительство обычно идет в областном центре или нескольких крупных городах и фактически отсутствует в малых городах (по данным обзора рынка многоквартирного жилищного строительства РФ, подготовленного «Дом.РФ»).
Во-вторых, правила реализации проектов развития застроенных территорий до сих пор не сформировались. В федеральном законодательстве нет ответов на следующие вопросы. На каких основаниях и по каким признакам та или иная территория становится объектом реновации? Как правило, на таких территориях расположено много старых и ветхих домов, однако встречаются и вполне крепкие многоэтажки, нежилые здания, гаражи. Для получения максимальной прибыли инвесторы зачастую также добиваются их сноса. Законных инструментов для этого сегодня не существует, однако регионы выкручиваются как могут. Чаще всего без веских оснований признают такие дома аварийными. Летом 2019 года широко обсуждались поправки в Градостроительный кодекс РФ, по которым подлежащей реновации можно было объявить любую территорию, если только она включена в соответствующую муниципальную программу. Все здания и сооружения на этой территории, включая многоквартирные дома, тоже можно было бы сносить только на том основании, что они попали в муниципальную программу. Шквал критики, последовавший после публикации, не позволил данному проекту стать законом.
Закон все-таки нужен, и попытки написать его продолжаются. В настоящий момент в Государственную думу внесено два законопроекта. Авторами одного из них стали руководитель фракции «Справедливая Россия» в Государственной думе Сергей Миронов и председатель комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. Другого — Законодательное собрание города Санкт-Петербурга. Следует отметить, что в обоих законопроектах вопрос реновации того или иного многоквартирного дома решается более человечно — путем голосования собственников каждого дома. Собственно, в этом состоял и московский подход.
Законопроекты пытаются ответить на вопросы, которые до сих пор вызывали много споров и даже протестов. Так, в них говорится о гарантии для владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных на территории, подлежащей реновации, адекватная компенсация за изъятие помещений. В обоих законопроектах есть положения, касающиеся возможных форм участия органов власти в реализации данных программ, взаимодействия власти и частных инвесторов, процедуры и требования к программам реновации.
Придется изменить ряд норм
К сожалению, данные законопроекты давно лежат в Думе без движения. Вероятно, с приходом Хуснуллина работа над ними получит новый импульс или правительство внесет свой вариант законопроекта. Законодательно прописать правила всероссийской реновации необходимо. Возможно, при этом придется изменить целый ряд норм. Например, действующее сегодня правило для застройщиков «один объект — одно разрешение». Необходимо будет определиться с долей участия бюджетов разных уровней в реализации программы. Участие органов власти может ограничиться предоставлением бесплатных земельных участков, финансированием строительства инженерной, социальной и транспортной инфраструктур или прямым софинансированием. Уже сегодня все эти формы так или иначе применяются. Например, Минстрой РФ реализует программу «Стимул», часть нацпроекта «Жилье и городская среда», предусматривающую финансирование социальной, дорожной и коммунальной инфраструктур при строительстве жилья. На эти цели запланировано 183,7 млрд рублей. В соответствии с принятыми недавно поправками в 185-й федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», деньги для переселения граждан из аварийного жилья могут идти и на субсидии лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий и (или) договоры о комплексном развитии территорий. В целом ряде регионов и муниципалитетов реализуются собственные программы для поддержки инвесторов и застройщиков.
Бюджетные деньги смогут работать лучше
Четкие правила игры и объединение усилий могут дать хороший эффект. Тем более если Марат Хуснуллин выполнит еще одно свое обещание и обеспечит снижение административного давления на застройщиков. Вероятно, он сможет совершить невозможное и добиться того, что стоимость квадратного метра в новостройках перестанет ежегодно расти и стабилизируется (а может быть, страшно представить, начнет снижаться!). И тогда бюджетные деньги начнут работать лучше. А граждане, вдохновленные снижением цен и ипотечной ставки, а также дополнительными социальными выплатами для семей с детьми, начнут покупать жилье не только в Москве и Петербурге, но и по всей стране. В этом случае действительно есть шанс запустить всероссийскую реновацию и обеспечить выполнение федерального проекта «Жилье», сегодня изрядно пробуксовывающего.