Телега впереди лошади. Миллионы квадратных метров застроят жильём
Скорость, с которой в последние годы региональные власти принимают решения по застройке территорий области, поражает. Жители и, что удивительно, профессиональное сообщество, как правило, узнают о них постфактум, когда уже ничего не исправить.
На минувшей неделе калининградские архитекторы обсудили очередные масштабные проекты, которые затеваются в нашей области. На выезде из Калининграда, в районе Большой окружной, недалеко от пос. Совхозный, планируют возвести 952, 8 тыс. кв. м жилья на 34 тысячи человек. В южной части Светлогорска (недалеко от пос. Зори) замахнулись на 144 тыс. кв.м. жилья (в качестве обременения компания получила обязательства построить школу на 1000 мест, детсад на 200 мест и поле для игры в гольф). В Отрадном на 33 га хотят поставить санаторий со СПА и 48 домов до шести этажей.
Не хватает парковок и школ
Председатель калининградского отделения Союза архитекторов России Пётр Черненко говорит, что даже на беглый взгляд в представленных проектах есть очевидные несоответствия.
«В разы не хватает мест в школах и детсадах. На 34 тысячи населения (а именно на такое расчётное количество жителей по размеру домохозяйства в 17 тысячах квартир, заявленных ГК «Мегаполис» в своём районе), по федеральным рекомендациям, требуется 1528 мест. А, судя, по предоставленным материалам, там предусмотрены всего два детсада чуть более чем на 600 детей. Необходимы три школы в общей сложности примерно на 3000 учащихся, а запланирована, вроде бы, всего одна. Очевидно, не хватает дорог, парковок. На 17 тысяч квартир предусмотрено 6 тысяч машиномест. Все-таки 30-тысячное жилое образование – это большой объём: семь таких городов, как Правдинск в одном месте. И проектировать его необходимо так, чтобы люди там, внутри, нормально себя ощущали. По Зорям: в своё время НикорПроект делал градостроительную концепцию с гольф-полем и рекреационными зонами. Там почти не предусматривалось жилья. Была рекреация, сохранялось сельхозпроизводство в посёлке. Сейчас же под жильё отведено 144 тыс. кв. м. Насколько это стыкуется с одобренной Светлогорском концепцией и ранее определённым назначением этой территории, неясно. Возможно, это результат изменений, предложенных Александром Башиным в 2017-м. Но действующим генпланом Светлогорска всё это не предусмотрено.
По Отрадному информации недостаточно. Непонятны границы предложенного варианта застройки по отношению к существующим границам земель. Дома расставлены фасадами вдоль существующих границ земельных участков (ещё одна крайне странная практика последних лет). Те материалы, которые я видел по Отрадному, оставляют впечатление, что работа по этому объекту в самом начале и представлен далеко не самый последний вариант».
У жителей курортного Отрадного также масса вопросов к авторам проекта.
«Я так понимаю, что застройщик нацелился на территорию между Отрадным и Лесным – на побережье, - говорит активист и защитник природы Ольга Леонова. - Этот тот самый участок, от которого благодаря активным действиям жителей Светлогорска была отмежевана часть, занятая лесом. На карте проекта нарисованы огромные дома-колодцы, так плотно, как будто о «проценте застройки» природных ландшафтов никто и не слышал. Вызывает недоумение и жилой комплекс на месте Лесопилки, где вполне счастливо живет и не собирается уезжать несколько семей. Как так? Несомненно, эта ценнейшая, с точки зрения истории, биоразнообразия, экологии и ландшафта территория не должна рассматриваться как просто кусок земли. Не зря в Красной Книге Калининградской области, рекомендовано организовать здесь особо охраняемую природную территорию. Около ста лет назад этот лес и берег моря были частью заповедной Земландской прибрежной рощи. Здесь потрясающей красоты отвесный береговой уступ высотой 50-60 метров, где представлено максимальное количество отложений в разрезе, которым до 30 миллионов лет и редкая краснокнижная флора и фауна. На карте Министерства Природных ресурсов области этот лес обозначен, как исторический и научный. Более того, эту местность можно с полным правом считать лечебно-оздоровительной, ведь совсем рядом федеральный курорт! Не слишком ли расточительно отдать территорию обладающую мощным курортным ресурсом, хорошим туристическим и научным потенциалом, под строительство «спального района»? Курорту нашему больше 200 лет. Второго такого нет: морской воздух, сосновый лес, море, минимальная вода, грязи. Старожилы Отрадного рассказывают, как во времена СССР здесь замечательно всё было организовано для отдыхающих. В санаториях, где работали местные жители, восстанавливали здоровье десятки тысяч отдыхающих, всюду цвели розы, били фонтаны. Жилое строительство было ограничено. Сейчас такой серьезный вызов - пандемия. В реабилитации после болезни нуждаются миллионы граждан нашей страны, врачи рекомендуют восстанавливаться на Светлогорском взморье. Здоровье нации уже не в приоритете? Теперь решения принимаются в пользу определённого, узкого круга лиц, а не миллионов? Нам обещали горнолыжную крытую трассу, аквапарк как в Берлине, курорт не хуже, чем в Друскининкае. А вместо этого мы получим 48 пятиэтажных домов, огромное количество новых жителей, тысячи автомобилей. Плюс новые дома, которые планируют возвести на речке Светлогорке и улице Песочной. При том, что не решены проблемы со школой и детсадами, водоснабжением, дорогами. Отдавать такую ценную территорию под обычное жилое строительство (санаторий со СПА – не в счёт) – преступление перед страной. Негодование вызывает даже не сам факт застройки. Претензия жителей в том, что у власти нет хоть какой – то внятной концепции развития побережья. Я понимаю, что хочется освоить кредиты, но местным жителям - и старым, и новым, области, стране - этот проект не принесёт пользы, но создаст проблемы как минимум на сто лет вперёд. Недовольство людей нарастает. Против застройки объединяются жители Пионерского, Зеленоградска, в Светлогорске люди не могут успокоиться со времён пресловутого «стакана». У всех глобальное непонимание: почему простые люди видят и понимают, что бездумная стройка уничтожит курорт, а те, кому по должности положено печься о государственных интересах, предпочитают ничего не замечать.
Чёрт голову сломит
Порядок принятия решений властью удивляет и профессионалов. Александр Башин – один из немногих архитекторов, кто видел обсуждаемые проекты воочию.
«Речь идёт об очень больших участках земли: миллион квадратных метров в Калининграде, немаленькие площади в Светлогорске... Хорошо, что они развиваются. Прекрасно, что есть инвесторы, готовые в них вкладываться, но нарушен порядок принятия решений, - говорит он. - Сначала нужно было обсудить эти проекты на градостроительном совете и лишь потом утверждать на инвестсовете. Непонятно, как эти районы впишутся в структуру города, что получат жители. А ведь обратного хода нет: уже зафиксированы показатели проектов, обязанности инвестора. А если нужна не одна поликлиника, а две? Если в курортных районах требуются ещё пансионаты, гостиницы и санатории? Почему сначала всесторонне не обсудить концепцию с профессиональным сообществом и с жителями, а уже потом принимать такие серьёзные для развития территорий решения? Калининград развернули в сторону пос. «Совхозный», «Автотора». Это, прежде всего, серьёзная транспортная нагрузка. Вероятно, потребуется изменить развязку на Большой Окружной. Сколько времени Чкаловск был отрезан от города, и только после изменения развязки стал неотъемлемой его частью. А как здесь будет развиваться этот участок облцентра, неясно. Где будут работать люди, которые здесь купят жильё? Должно быть градостроительное обоснование для развития этого района. Сейчас же принимаются локальные решения, что приведёт к транспортным, социальным, экономическим проблемам. Посмотрите, как развивается Москва. За последние 10 лет здесь решена большая часть проблем с транспортом - это результат последовательной градостроительной политики. А у нас из районов не выехать. Все стоят в пробках с утра до вечера. И никто этим не занимается. Нужна системная работа в области градостроительства».
По словам архитектора Олега Копылова, в последнее время региональные власти пытаются активно менять градостроительное законодательство, Правила землепользования и застройки. Неохотно идут на диалог с населением и специалистами, пытаются всё свести к ручному управлению.
«По большому счёту, всё сводится к тому, чтобы никто не мешал контролировать финансовые потоки, - говорит он. - У калининградских архитекторов скопилось немало вопросов к власти. В ближайшее время планируем обсудить их на экспертном совете при правлении регионального Союза архитекторов. Одно из наших предложений: не проводить инвестсоветы до того, как проекты обсудят члены градостроительного совета. Образно говоря, надо поставить лошадь впереди телеги. Возможно, инвесторы зачастую вводят в заблуждение региональное правительство представленными на инвестсовете проектами, выполненными малоизвестными архитекторами. Иначе, как расценить тот факт, что при планировании крупных жилых кварталов забывают о необходимом количестве соцобъектов – таких, как школы, детсады, спорткомплексы, и существенно превышают параметры плотности застройки. Напрашивается мысль, что это делается ради экономии. А руководство области почему-то эти моменты из виду упускает.
В Калининградской области всего два курорта (это самое интересное, что у нас есть), и на них сейчас агрессивно ведётся наступление.
Подоплёка событий очевидна: в регионах есть программы финансирования жилья, за которую главы лично отчитываются перед Президентом, и их нужно выполнить любой ценой. Только цена эта может оказаться слишком высока: уничтожение уникальных природных территорий, строительство «человейников», которые вот уже 50 лет никто в мире не возводит. Это настоящая вакханалия, которую профессионалы не допустили бы. Возникают вопросы к профессиональному профилю состава Градостроительного агентства области (недостатку архитекторов).
К Светлогорску подступаются сразу с двух сторон: Отрадного и Пионерского. Население маленького уютного городка в течение пяти лет увеличится втрое. Его просто растопчут! Вместо уникального курорта мы получим второе Бутово. Из-за закрытости обсуждения ивенстпроектов возникают вопросы и к тому, каким образом компании получают под застройку безвозмездно без конкурсов десятки и сотни гектаров муниципальной земли для строительства давно морально устаревших спальных кварталов. Союз архитекторов пытается сейчас исправить ситуацию, предлагая правильные профессиональные шаги, чтобы инвесторы получили прибыль, чиновники отчитались, а жители хотя бы не проиграли. Чтобы качество застройки было прогрессивным и среда обитания не пострадала».
Архитектор Сергей Гулевский не может сдержать возмущения: почему такие значимые для области проекты принимают без согласования с профессиональным сообществом?
«Решения принимают в тихих кабинетах, - говорит он. – Начиная с 2007 – 20008 г. г. профессиональных архитекторов начали отодвигать от должностей во властных структурах. Сначала управление реорганизовали в комитет, лишили его возможности влиять на выделение земли. Затем ликвидировали Управление архитектуры города. Все полномочия перешли в областное агентство, которое сейчас реорганизовали в министерство. Градостроительный комитет при главном архитекторе области Костромине также практически не имеет полномочий. На него выносят малозначимые вопросы, но не концептуальные разработки. Когда земля уже выделена, этажность определена, Совет решает, в какой цвет покрасить фасады и куда домик развернуть. Всё, по сути, определяют чиновники и застройщики. Результаты мы видим воочию. Микрорайон Восточный, застройка в Московском районе глаз не радует. Если въехать на Сельму со стороны Челнокова, чёрт голову сломит. Фасады покрашены в дичайшие цвета. И в такой уродливой среде растут наши дети! Чтобы исправить ситуацию, даже дополнительных денег не нужно. За те же деньги можно получить те же метры, но гораздо лучшего качества. Для этого нужно просто сместить акценты. К примеру, в Белгородской области, допустим, какая-то территория планируется к застройке. За счёт муниципального образования делается проект. Его делят на лоты. Прокладываются дороги, инженерные сети, и только потом продаются застройщику. У нас же участки дают или продают, а застройщик сам должен договориться насчёт света, газа, водоснабжения. Каждый вертится, как может, стремясь, в первую очередь, получить прибыль. Механизма отслеживания качества архитектуры, среды, в области не существует».