Инвестиции в недвижимость в России в 2021 году: что следует знать, чтобы не прогадать
Как не прогадать при выборе квартиры и грамотно довести свой бизнес-план до его логического завершения — получения прибыли — рассказывает эксперт по инвестициям.
2020 и 2021 годы, безусловно, запомнятся не только россиянам, но и жителям других развивающихся стран, подорожанием недвижимости на 15-50% от прежней стоимости, в зависимости от региона. Неудивительно, ведь свою лепту в строительную отрасль во всем мире внес коронавирус: часть проектов возведения зданий была временно заморожена с введением карантина, из-за кризиса подорожали строительные и отделочные материалы, снизилось количество рабочей силы. При этом нельзя опустить и тот факт, что в развивающихся странах девелопмент является одной из самых больших отраслей в экономике. Когда начинается кризис, именно поддержание строительства может удержать государственный бюджет на плаву. Возможно, вы удивитесь, но на шаг впереди большинства стран в этом плане идет Россия. Несмотря на всеобщее подорожание, игра на рынке недвижимости в 2021 году остается в нашей стране весьма прибыльным занятием. О том, как не прогадать при выборе объекта для вложений и грамотно довести свой бизнес-план до его логического завершения — получения прибыли — рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость, блогер Андрей Мозоль.
Почему жилье в России так сильно подорожало?
Благодаря льготной ипотеке и ужесточению Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (214-ФЗ) с 2018 года рынок строительства покинуло более 1500 мелких, недобросовестных и ненадежных застройщиков. С одной стороны, это существенно снизило риски для покупателя, но с другой — сократило и количество строящегося жилья.
«Скорее всего, такая тенденция будет продолжаться еще какое-то время. После того, как такие застройщики достроят дома по ранее выданным разрешениям на строительство, они не смогут перейти на проектное финансирование и уйдут из отрасли, — считает Андрей Мозоль. — Вдобавок — снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию в связи с пандемией коронавируса. Все эти факторы в совокупности привели на рынок новостроек не только игроков, которые приобретали квартиры для себя, но и инвесторов, которые покупали недвижимость с тем, чтобы не потерять обесценивающиеся рублевые накопления и заработать на этом. Волна спроса как раз и взвинтила цены на квартиры».
Как начать инвестировать в недвижимость?
Чтобы начать инвестировать, как говорится, не выходя из дома, наш эксперт рекомендует придерживаться простых, на его взгляд, правил.
1. Приобрести в ипотеку инвестиционно привлекательную новостройку, которая точно подорожает, на следующих условиях:
- ранний этап строительства объекта (на стадии котлована или фундамента);
- минимальный первоначальный взнос (15% и меньше);
- максимальный срок ипотечного кредитования (30 лет);
- минимальная процентная ставка по ипотеке (6,5% и менее).
2. Не гасить ипотеку досрочно.
3. Продать квартиру за три месяца до сдачи дома по цене на 5-10% ниже, чем у застройщика.
В каких городах России лучше всего инвестировать в недвижимость в 2021 году?
Не так важно, в каком городе проживает инвестор, гораздо важнее то, в каком городе он будет приобретать квартиру. Это правило действует как с точки зрения покупки жилых объектов, так и в отношении инвестиций в апартаменты.
«И здесь надо обратить внимание на перспективные развивающиеся города, в которых жителей становится больше и они хотят и могут улучшать свои жилищные условия, — советует Андрей Мозоль. — Это, конечно, прежде всего Москва и Санкт-Петербург, а также, к примеру, Калининград, Белгород, Владимир, Киров, Воронеж, Ижевск, Казань, Екатеринбург, Краснодар, Липецк, Новосибирск, Челябинск, Пенза, Самара, Пермь, Ростов-на-Дону, Уфа, Сочи, Крым и Черноморское побережье (Туапсе, Анапа, Геленджик). При этом инвестиции в недвижимость в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге могут принести максимальную выгоду, ведь именно эти города являются лидерами прироста. Но, с другой стороны, и «порог входа» в них в два-три раза выше, чем в остальных».
Какую прибыль можно получить, инвестируя в недвижимость?
В инвестициях в недвижимость доход зависит не столько от везения, сколько от сухого математического расчета. На сегодняшний день система работает таким образом, что можно как минимум на 100% нарастить вложенные денежные средства за два года.
«Вместе с тем за 2020 год благодаря кризису мои вложения окупились троекратно (с учетом возникающего налога на прибыль в размере 13%), — говорит Андрей Мозоль. — Знаю, что против ипотеки сегодня выступает множество скептиков, однако спорить с математикой сложно».
Раскрывая секреты удачных инвестиций в недвижимость, наш эксперт предлагает три абсолютно законных и рабочих способа продать свою ипотечную квартиру:
- погасить ипотечный долг перед продажей за собственные средства (при их наличии);
- погасить ипотечный долг перед продажей за средства покупателя, через предварительный договор купли-продажи;
- продать квартиру вместе с ипотекой по схеме «выкуп из-под залога».
«Используя эту схему, я обеспечил себе отличное подспорье к пенсии, но все еще не планирую останавливаться, — резюмирует Андрей Мозоль. — К слову, в начале этого года у меня было оформлено целых шесть ипотек, которые я оплачивал за счет проданных ранее квартир».
Наш ФЗ нас бережет
Предложенная схема действительно очень проста и эффективна, если знать, какую именно квартиру купить. Но тогда возникает логичный вопрос, почему же этот принцип все еще не использует большое количество людей?
«Дело в том, что психологически человеку очень сложно купить то, что он еще не может увидеть, — объясняет Андрей Мозоль. — Однако сегодня 214-ФЗ защищает все наши вложения таким образом, что если застройщик обанкротится, то денежные средства в полном объеме возвращаются покупателю. Это действительно уникальное явление в бизнесе, ведь ни один финансовый инструмент в мире не дает соотношения прибыли к риску как сто к нулю, а ипотека в России дает».
А если что-то пойдет не так?
Нельзя не вспомнить, что в 2014 году цены на квартиры снизились на 20% и продержались на этом уровне около двух-трех лет.
«В случае развития такого сценария я планирую сдавать квартиры в найм таким образом, чтобы ипотечные платежи покрывались арендной платой, — продолжает раскрывать секреты Андрей Мозоль. — А при восстановлении рынка я их продам и возобновлю инвестирование в новостройки. Впрочем, что-то мне подсказывает, что цены на недвижимость в 2021 году вырастут еще на 20-30%».
А если денежных средств недостаточно или их попросту нет?
Чтобы начать инвестировать уже сегодня, не обязательно быть богатым, убежден наш эксперт. Первоначальный инвестиционный взнос может разниться в зависимости от региона. Например, в Санкт-Петербурге это 400-500 тысяч рублей, в Краснодаре — 300 тысяч, в Москве — 800. К слову, на рынке вторичной недвижимости существует и серая схема покупки квартир без первоначального взноса, когда банки выдают кредит на всю стоимость квартиры, а мнимый первоначальный взнос якобы передается продавцу. Данная схема близка к криминальной и уж точно не является инвестиционно привлекательной. Однако на рынке новостроек можно приобрести квартиру без первого взноса полностью в рамках закона.
«Схемы бывают различные: например, первоначальный взнос оформляется в виде пожертвования от застройщика к покупателю. Несмотря на то, что за такое пожертвование надо заплатить налог, это в семь-восемь раз дешевле, чем полноценный первоначальный взнос», — объясняет Андрей Мозоль.
Планируя приобретение недвижимости, стоит иметь в виду, что отсутствие первоначального взноса никак не гарантирует, что квартира вырастет в цене и будет пользоваться высоким спросом при ее последующей продаже. Будущий спрос зависит от множества факторов, в том числе развитости инфраструктуры вокруг жилого комплекса.
В какую недвижимость лучше всего инвестировать?
Один из принципов выбора квартир для инвестирования — это ориентирование на массовый сегмент, то есть на среднего покупателя.
«Зачастую обычная семья не может позволить себе приобрести на один-два квадратных метра больше из-за ограничений в бюджете, именно поэтому я не вкладываю средства в строительство квартир бизнес-класса, — говорит Андрей Мозоль. — Мне нравится помогать людям приобретать жилье для жизни так, чтобы это было им по карману. По этой же причине я не инвестирую в коммерческую недвижимость, к тому же коммерческие помещения дороже квартир и утратили былую ликвидность из-за пандемии. Шесть лет назад я купил свою первую квартиру, и вот благодаря инвестированию я уже долгое время не работаю, переехал жить в Сочи, обучаюсь в одной из элитных бизнес-школ Европы и помогаю другим людям также обрести финансовую грамотность и свободу».