Строят и покупают. В «АиФ-Челябинск» прошла онлайн-конференция с банками
Пресс-центр «АиФ-Челябинск» провёл онлайн-конференцию по темпам строительства жилья и программам ипотечного кредитования.
Участие приняли:
- Шелюгина Лариса Борисовна, заместитель начальника управления жилищной политики Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области
- Кузьмина Наталья Сергеевна, заместитель управляющего Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России
- Крикун Елена Александровна, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка
- Громов Эдуард Владимирович, управляющий ВТБ в Челябинской и Курганской областях
- Филиппов Олег Анатольевич, управляющий директор Уральского регионального центра Банка ДОМ.РФ
- Могиляс Олег Валентинович, руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Челябинске
- Пономарева Елена Дмитриевна, руководитель группы ипотечного кредитования ОО «Челябинский» филиала ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Екатеринбург
- Ракаева Елена Петровна, руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Челябинске
- Шевцова Наталья Валерьевна, заместитель начальника отдела ипотечного бизнеса дополнительного офис г. Челябинск «Примсоцбанк»
- Родина Галина Михайловна, директор дивизиона «Южный Урал» банка УБРиР/
Представляем Вашему вниманию стенограмму мероприятия.
Сколько квадратных метров нового жилья сдано в эксплуатацию в 2020 году? Какие планы на 2021 год?
Шелюгина Л.Б.: В течение последних десяти лет Челябинская область входит в топ-15 регионов (13 место), где вводится в эксплуатацию больше всего жилья. В 2020 году в регионе сдано 1,529 млн квдратных метров, это больше, чем в 2019 году. Из них юрлица ввели в эксплуатацию 863,6 тыс. кв м (174 многоквартирных дома), а население построено 665,4 тыс кв м. Выполняя указ президента РФ, к 2030 году застройщики всей страны должны сдать до 120 млн кв метров жилья. У Челябинской области также есть свой план-график по вводу жилья до 2030 года, в 2021 году необходимо сдать 1,67 млн квадратов, в 2022 – 1,649 млн, с 2023 – не менее 1,7 млн ежегодно. Всего за ближайшие 10 лет необходимо ввести в эксплуатацию более 25 млн жилья. Рекордным должен стать 2029 год, когда к сдаче запланировано 7,791 млн квадратов.
Согласно выданным разрешениям на строительство, на 1 февраля в регионе должно строиться 358 многоквартирных домов площадью более 2 млн кадратов. Но сейчас стройки идут только на 158 объектах, остальные приостановлены. Дело в том, что крупные застройщики не могут получить в банках кредиты одновременно на все объекты, на которые получены разрешения. Некоторые застройщики, планировавшие привлекать средства дольщиков, не могут получить кредит в силу своего финансового состояния, т.е. из-за низкой маржинальности проекта.
Минстрой поручителем не выступает?
Шелюгина Л.Б.: Нет, проблемы с финансированием сегодня общие. Вся надежда на ипотеки, которые берут граждане. В Челябинске 85% объектов строятся именно благодаря им.
Какими темпами продолжается расселение из аварийных домов? Сколько южноуральцев ещё необходимо расселить?
Шелюгина Л.Б.: Аварийно-жилищный фонд в области составляет более 370 тыс квадратных метров, это 1287 домов. В рамках федерального проекта мы должны до 1 сентября 2025 расселить 188 тыс квадратных метров, 570 домов, 10460 человек. Расселение идёт опережающими темпами: так, за прошлый год вместо 32 тыс квадратов расселили 48 тыс. Фонд ЖКХ утвердил Челябинской области новые лимиты финансовой поддержки - около 705 млн рублей, в 2021 будем инвестировать этими деньгами стройку в Копейском, Магнитогорском, Миасском, Кыштымском Златоустовском городских округах. Общий объем финансирования в этом году - 2,240 млрд, это и на региональный проект «Жильё» (1,490 млрд) и на другие (например, «Доступное комфортное жилье» – 755 млн рублей).
Как в регионе продвигается проектное финансирование жилищного долевого строительства? Сколько-эскроу счетов было заключено, на какую сумму? Сколько «раскрытых» счетов?
Шелюгина Л.Б.: Сейчас 84% домов строятся с использование эскроу-счетов, это 133 объекта. Сумма договоров – более 13,5 млрд рублей. В 2020 году 2200 раскрыто счетов на общую сумму 3 с лишним млрд. У нас проектное финансирование идёт неплохо, в других регионах РФ наблюдается неравномерное проникновение. Например, в Северной Осетии оно остаётся на уровне пока только 11%.
Кузьмина Н.С.: На сегодняшний день проектным финансированием в Челябинской области пользуются 24 застройщика, они заключили 32 договора с кредитными организациями. Отрадно, что в прошлом году появился опыт завершения строительства с использованием эскроу-счетов. По 35 объектам раскрыто 2376 счетов. В итоге 3,6 млрд рублей были перечислены заёмщикам, которые использовали их для исполнения своих обязательств перед банками. В прошлом году ипотечное кредитование было основным драйвером для стройки. За 2020 год в регионе выдано более 108 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 81 млрд рублей. Это больше, чем в 2019 году почти на 45%. Рост ипотечного кредитования начался с июня, к декабрю достиг рекордных значений – 10,9 млрд рублей. За три последних года это было пиком. Для сравнения: в прошлые годы размер месячного объёма кредитов не превышал 6,7 млрд. По объему выданных ипотечных кредитов Челябинская область занимает 3 место в УрФО и 13 место в России. Средний размер ипотечного кредита, по нашим данным, вырос с 1,5 млн до 1,7 млн. Срок, на который обычно берут ипотеку, в среднем составляет чуть более 17 лет.
Филиппов О.А.: Мы работаем со всеми застройщиками, сейчас в работе на разных стадиях проекты свыше 10 млрд рублей. В прошлом году открыли около 400 счетов эскроу на сумму 1,4 млрд рублей. Идёт цифровизация банковских услуг. Мы предоставили сервисы дистанционного открытия эскроу-счетов, создали на сайте личный кабинет застройщика, теперь они могут все документы размещать там, чтоб не приходить в банк. Что касается программ, которые мы реализуем, это и семейная ипотека, и военная, и льготная. Дополнительно в прошлом году вводили льготное кредитование для работников медицинской отрасли. В этом году внедрили льготную программу на индивидуальное жилищ строительство. То есть льготных программ для населения стало еще больше, ипотека стала ещё доступнее.
Какие программы ипотечного кредитования сегодня предлагают банки? Продолжаются ли льготные программы ипотеки с господдержкой, семейной ипотеки, сельской? Есть ли льготные программы для покупки вторичного жилья? Какой сейчас минимальный первоначальный взнос по ипотеке для первичного и вторичного жилья? Есть ли субсидии для молодых семей?
Крикун Е.А.: Ипотечные программы сегодня разработаны на любой спрос – и «первичка», и «вторичка», и индивидуальное жилищное строительство, и загородная недвижимость, можно взять кредит на любые цели, рефинансировать кредит или купить машиноместо. Ситуация развивается так, что 75% кредитов предоставляются на готовое жильё и 18% - на строящееся. Конечно, большой популярностью при покупке новостроек пользуются программы с государственной поддержкой. Каждая четвёртая ипотека, выдаваемая Сбербанком на территории Челябинской области – это ипотека с господдержкой (26% в общем объёме выданных кредитов в прошлом году и 21% на февраль этого года). Воспользоваться условиями данной программы может любой клиент при покупке квартиры в строящемся доме от юридического лица (застройщик, инвестор, подрядчик) или в готовом доме от застройщика, ставка при этом составит от 6,1 %, а первоначальный взнос от 15 %. Важно, что в качестве единственного источника первоначального взноса возможно использование материнского капитала и сделать это стало проще и быстрее, в связи с тем, что введен электронный документооборот с ПФР. Также в этом месяце условия по программе «Господдержка 2020» стали еще лучше: срок кредита продлен до 30 лет, минимальный первоначальный взнос для клиентов, не предоставивших документы, подтверждающих доход и занятость снижен с 50 % до 30 %. А если в семье двое детей, один из которых рожден после 01.01.2018 года, возможно воспользоваться программой «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми», ставка по программе составит от 4,7 % на весь срок кредита.
В общий объем выдачи по программе Ипотека с господдержкой входят также и специальные совместные программы Сбербанка с застройщиками, которые позволяют улучшить условия и предложить ставку от 0,1 % (на первый год). Для всех кредитов на покупку квартиры в новостройке разработан сервис с застройщиками по ускоренному выходу на сделку. И дополнительно, для того, чтобы помочь клиенту более оперативно выбрать квартиру у нас есть новый бесплатный сервис по подбору квартиры в новостройке для клиента.
Громов Э.В.: Мы активно участвуем в реализации основных ипотечных госпрограмм. Конечно, очень много нового жилья покупают именно благодаря ипотеке с господдержкой на новостройки. По этой программе в 2020 году порядка тысячи челябинских семей оформили в нашем банке льготные кредиты на общую сумму более 2 млрд рублей. Средний размер займа по программе в Челябинской области – около 2 млн руб. На текущий момент программа действует до 1 июля, полагаем, что спрос останется высоким. Также востребована и ипотека под 5% для семей, где после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. К слову, для семей мы упростили и сам процесс оформления займа, подачи документов. Например, если клиент желает использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, то сейчас доступна возможность подать соответствующее заявление сразу в отделении банка. Банк сам обменяется необходимыми сведениями с Пенсионным фондом. Кроме того, оформить сделку можно даже до того, как в банк поступят средства из ПФР.
В целом 2020 год стал рекордным по выдачам ипотеки. Льготные программы продолжают поддерживать спрос и в текущем году. Также этому способствует развитие комфортных цифровых сервисов. В частности, постепенно становится привычным дистанционное оформление ипотеки на новостройки у ряда застройщиков – при наличии электронной подписи для этого даже не нужно посещать банк. В ближайшей перспективе удаленно можно будет открыть и эскроу-счет – из офиса застройщика.
Могиляс О.В.: В 2020 году ипотечный рынок вопреки всему показал значительный рост и рекордные результаты. Ипотека с господдержкой, запущенная в конце апреля, стала драйвером, безусловно.В марте прошлого года мы открыли в Челябинске Центр ипотечного кредитования. Минимальная ставка 5,99%, первоначальный взнос снижен до 15%. Пока неизвестно будет ли продлена программа господдержки, поэтому люди торопятся купить квартиру по выгодной ставке. Мы выдали в прошлом году кредитов на 1,2 млрд рублей, 7% из них - по ипотеке с господдержкой. На вторичное жильё тоже даем кредиты, они занимают половину сделок. Всё ещё много желающих рефинансировать свои предыдущие кредиты, 15% сделок от общего объёма приходятся на рефинансирование, у нас ставка – 7,99%. Со всеми застройщиками работаем по реализации цифровой ипотеки.
Ракаева Е.П.: Рынок ипотеки в 2020 году развивался волнообразно: сначала снижались ставки и мы фиксировали рост объемов кредитования, затем в связи с пандемией резко упали выдачи кредитов, а летом объёмы продаж восстановились. Связываем это с запуском госпрограммы льготной ипотеки и реализацией отложенного весеннего спроса. В середине декабря «Росбанк Дом» преодолел знаменательный рубеж: мы выдали в целом по банку с начала 2020 года ипотечных кредитов на общую сумму более 100 миллиардов рублей – это уже на 17% выше показателя за весь 2019 год.
Сейчас интерес заёмщиков сфокусирован не только на новостройках, мы отмечаем рост сделок на вторичном рынке. В данный момент их даже больше, чем на первичном. Рефинансирование ипотеки пока не сдаёт своих позиций: в ноябре 2020 года 31% сделок от общего объема выдач у нас пришлось именно на этот вид кредитования. Спрос сохраняется на высоком уровне. Программа позволяет снизить долговую нагрузку и рефинансировать до 85% от стоимости залоговой недвижимости.
Пономарёва Е.Д.: У нас есть все виды ипотечных продуктов, в том числе ипотека на строящееся и вторичное жилье, ипотека с государственной поддержкой, ипотека для семей с детьми. В феврале 2021 года, УРАЛСИБ объявил о расширении возможностей программы «Ипотека под залог имеющегося жилья», данная программа подойдет семьям, у которых уже есть собственное жилье, и они хотят приобрести дополнительную квартиру для себя или своих близких. Большим спросом пользуется программа рефинансирования ипотеки, и сегодня те заемщики, которые получили кредиты несколько лет назад по более высоким ставкам, имеют возможность рефинансировать их. Этот относительно «молодой» банковский инструмент становится всё более востребованным, ведь разница по ставке, например, в 2% и более при долгосрочном кредите на срок 10-20 лет, позволяет заемщикам существенно экономить на ежемесячных выплатах по кредиту.
Какие существуют программы с применением субсидий на первого, второго и третьего ребенка, применяющихся на покупку квартир на вторичном рынке жилья?
Шевцова Н.В.: У нас также действуют все виды программ. Стандартный классический рынок, готовое жилье, программы с применением маткапитала в качестве взноса, есть легкая ипотека со стандартным пакетом документов. Если клиент хочет взять кредит только на сумму маткапитала, а остальные деньги у него есть, предусмотрено упрощенное рассмотрение в части кредитной истории, не нужны документы по трудоустройству. А недавно запустили льготную программу ипотеки для тех, у кого в семье родился третий ребёнок после 1 января 2019 года.
Родина Г.М.: Поскольку на рынке обостряется конкуренция за хорошего, качественного заемщика, то возможно появление акционных предложений по ипотеке, либо небольшое снижение ставок, которое будет носить точечный характер. Одним из перспективных направлений для жилищного кредитования мы видим ипотеку на загородную недвижимость. В период пандемии многие осознали ценность такого вида жилья. В прошлом году спрос на загородную недвижимость значительно вырос. Я предполагаю, что в 2021 году тренд сохранится — все те, у кого еще нет собственного дома, задумаются о его покупке или хотя бы о приобретении небольшого участка. Думаю, что на рынке может появиться много новых программ с акцентом на частные дома и участки.
Нет ли опасений, что стройка встанет летом, когда программа господдержки 2020 закончится?
Кузьмина Н.С.: Нет, поскольку есть масса других ипотечных продуктов. К тому же сейчас много других выгодных нюансов. За 2020 год средневзвешенная процентная ставка снизилась не только потому, что была введена льготная программа, но и в связи с тем, что ключевая ставка Банка России тоже снижалась и достигла рекордного минимального значения 4,25%. На 1 января 2021 года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в нашей области составляла 7,47%. Смягчаются и неценовые условия: где-то послабление требований, где-то расширена продуктовая линейка и т.д.
Представители коммерческих банков мнение поддержали. Все уверены: обязательно будут разработаны альтернативные механизмы, которые поддержат строительную отрасль и ипотечное кредитование. Тем более, что нам надо выполнять указ президента, а 120 млн квадратов – это не шутки.