«Два Алтая» оказались в хвосте рейтинга доступности ипотеки в «эпоху» пандемии коронавируса
Доступность ипотеки в большинстве российских регионов в 2020 году продолжила расти, несмотря на пандемию коронавируса. Об этом свидетельствуют результаты исследования РИА «Новости». Тем не менее, Алтайский край и Республика Алтай снова оказались близки к аутсайдерам по данному показателю. Причем если в крае доступность ипотеки хоть немного выросла, то республика, напротив, потеряла позиции. Между тем лидерами рейтинга стали Магаданская область, Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Последние строчки занимают северокавказские республики — Дагестан, Чечня и Ингушетия.
Как уточнили авторы исследования, в качестве индикатора доступности в рейтинге выступила доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячно по кредиту при приобретении жилья в ипотеку, и осуществлять повседневные расходы. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Так, объем кредита рассчитывался для приобретения семьей двухкомнатной квартиры среднего качества в своем регионе площадью 60 кв. м при первоначальном взносе в 30 %. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплаты НДФЛ и корректировались на региональный прожиточный минимум на каждого члена семьи. 70 % средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, тратится на выплату ипотеки, 30 % – на прочие расходы.
Для оценки региональных различий доступности для семей покупки жилья в ипотеку эксперты РИА «Новости» провели исследование и составили седьмой ежегодный рейтинг, в котором показано, какая доля семей может позволить себе приобрести двухкомнатную типовую квартиру, взяв ипотечный кредит. Как показали результаты, доступность жилья по ипотеке для российских семей выросла в 2020 году. При этом параметры доступности и ее динамика очень дифференцированы в региональном разрезе.
Учитывая непростую ситуацию из-за пандемии COVID-19, можно было ожидать слабых результатов в части доступности приобретения жилья, отмечают эксперты. Однако за последний год в среднем по России доля семей, которые могут позволить покупку жилья в ипотеку, выросла с 31,3 до 32,7 %. Такая ситуация во многом связана со снижением ставок по ипотеке и ростом сроков кредитования, поясняют аналитики. При этом увеличение номинальных зарплат сыграло меньшую роль, а динамика цен на жилье, напротив, снижала доступность. В ряде регионов в результате подорожания жилья, во многом стимулируемого снижением процентной ставки, доступность снизилась.
Аналитики констатируют, что по итогам прошедшего года доступность жилья выросла в 73 регионах, а сократилась в 11, таким образом, в абсолютном большинстве регионов наблюдался прогресс. Лучший результат по динамике доступности наблюдался в Калмыкии, где доступность выросла в 1,4 раза с 19 до 26 %. Прирост доступности покупки жилья в ипотеку в 1,3 раза продемонстрировали Ингушетия, Дагестан и Приморский край. Но, несмотря на заметный прогресс, упомянутые северокавказские республики остаются пока в нижней части таблицы. В целом у девяти регионов рост доступности за год был более чем на 20 %.
Алтайский край также продемонстрировал положительную динамику – показатель доступности за год вырос с 20,5 до 21,2 %. Однако регион по-прежнему плетется в хвосте рейтинга, занимая 74-е место. Следом за ним разместилась и соседняя Республика Алтай, где, напротив, произошло заметное падение доступности ипотеки - с 24,3 до 20,6 % - один из худших показателей в стране.
Тем временем в четверке регионов-лидеров по доступности расположились Ямало-Ненецкий автономный округ, Магаданская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Ненецкий автономный округ. Как показывает статистика, жители этих регионов с некоторым отрывом имеют наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку из-за относительно высоких зарплат, особенно в автономных округах, и за счет невысоких средних цен на жилье, считают эксперты. Только в четырех регионах-лидерах доля семей, для которых доступна покупка двухкомнатной квартиры среднего качества в ипотеку, превышает половину. При этом в Ямало-Ненецком автономном округе данный показатель превышает 71 %, а у замыкающего первую четверку регионов Ненецкого автономного округа доступность находится на уровне 55 %.
Помимо первой четверки еще в 13 регионах доля семей, для которых доступна покупка жилья в ипотеку, превышает 40 %, а еще в 34 регионах она выше 30 %. Для сравнения, в 2015 году лишь в трех регионах доля семей, для которых была доступна покупка жилья в ипотеку, оказалась выше 30 %.
Вместе с тем, замыкают рейтинг Ингушетия, Чечня, Дагестан, Карачаево-Черкессия, Севастополь, Республика Крым, Республика Северная Осетия – Алания, Кабардино-Балкария и Республика Тыва. Как поясняют эксперты, это достаточно слаборазвитые в экономическом плане регионы, поэтому низкие места по доступности жилья неудивительны. Аутсайдерство национальных республик в рейтинге объясняется традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи, и невысокими официальными зарплатами. Кроме того, в данных регионах значительная доля сельского населения, а в крупных городах многие продолжают жить в частных домах.
Крымский регион (Республика Крым и Севастополь) продолжает ощущать влияние внутрироссийской миграции. Эти два южных региона достаточно популярны для переезда жителей из других субъектов РФ, в связи с этим спрос на жилье зачастую формируют приезжие, что позволяет ценам держаться на очень высоком уровне. Поэтому местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в приобретении недвижимости.
При этом эксперты отмечают, что прогресс в доступности в нижней части рейтинга был выше, чем у лидеров. Особенно сильно контраст виден на фоне Москвы и Санкт-Петербурга, где доступность и вовсе снизилась. Таким образом, снижение ставок и льготная ипотека помогла многим регионам, где доступность невысокая, а рынок недвижимости характеризуется невысоким спросом и низкими ценами, а в регионах с высокой доступностью и высоким спросом на недвижимость льготная ипотека и общее снижение ставок стимулировало рост цен недвижимость.
По оценкам экспертов, прошедший год оказался абсолютно нетипичным из-за пандемии коронавируса, что в том числе сказалось на ипотеке и рынке недвижимости. Во-первых, вслед за снижением ставки рефинансирования до рекордно низкого для России уровня (4,25 %) процентные ставки по жилищным кредитам также заметно упали. Во-вторых, для поддержания строительной отрасли правительство запустило новую программу льготного ипотечного кредитования, которая оказалась достаточно масштабной и успешной. В-третьих, из-за большого спроса на жилье в ряде регионов сформировался дефицит предложения, а цены выросли на десятки процентов.
Как отмечают аналитики, 2020 год для ипотечного кредитования в России выдался крайне удачным. Так, было заключено рекордное за всю историю количество ипотечных договоров, и был обновлен исторический максимум по суммарному объему ипотеки. Значительный рост жилищного кредитования обусловлен масштабным снижением процентных ставок, льготными программами и некоторым ажиотажем на рынке, что заставляло многих спешить с покупкой жилья, объясняют эксперты. Так, за прошедший год в России было выдано порядка 1,72 млн новых ипотечных кредитов против 1,28 млн в 2019 году. При этом в денежном выражении объем выданной за год ипотеки по итогам 2020 года составил 4,3 трлн рублей (2,9 трлн в 2019 году). Таким образом, даже относительно рекордного 2018 года, количество ипотечных сделок выросло на 16 %, а в деньгах наблюдался рост на 42 %.
При этом выросли не только денежные показатели рынка ипотеки, но и «качественные» индикаторы. В частности, средняя процентная ставка в 2020 году по ипотечному кредиту составила 7,8 %, что является историческим минимумом. Для сравнения, еще в 2017 году ипотеку в среднем выдавали под 10,6 %. Еще одним индикатором выступает средний размер кредита: по итогам прошедшего года он составил 2,5 млн рублей, против 2,04 в 2018-м и 1,72 млн рублей в 2016 году. Также наблюдался дальнейший рост среднего срока кредита, который по итогам 2020 года превысил 225 месяцев (18 лет и 9 месяца). Для сравнения, в четвертом квартале 2017 года он составлял 187 месяцев (15 лет и 7 месяцев). Таким образом, снижение ставок, рост среднего кредита и увеличение сроков кредитования в конечном итоге увеличивали доступность приобретения собственного жилья для граждан России.