"Простые вопросы": Виталий Злочевский
– В Благовещенске ощутимо выросли цены на жилье. Это связано с изменениями в области долевого строительства. И вот сейчас появились новые изменения. Как это приведет к повышению цен на жилье, возможно, еще одному, мы сегодня поговорим с президентом Гильдии риэлторов Приамурья. Виталий Васильевич Злочевский, здравствуйте.
– Здравствуйте.
– Ну что же, а что поменялось? Уже вроде бы все изменения оговорены были, озвучены в декабре?
– Да, в декабре мы с вами встречались и разговаривали на эту тему. Но, оказывается, это был не последний разговор наш на эту тематику. Буквально после нашей встречи Правительство кардинально поменяло условия игры.
– Какое Правительство?
– Правительство Российской Федерации. В частности, если до июля 2018 года по нашему новому закону можно было получить разрешение на строительство и реализовывать его по старым правилам, то есть, получать денежные средства напрямую от дольщика к застройщику, то в декабре месяце Правительством было принято решение, что независимо от того, когда было получено разрешение, до 1 июля или после 1 июля, с 1 июля 2019 года необходимо будет работать только по эскроу-счетам. Ну, а многие застройщики, как бы сказать, надеялись на то, что получив в ускоренном порядке, в авральном режиме эти разрешения на строительство, какой-то период у них будет, скажем так, переходный, они смогут работать и по старому, и по новому. Но, к сожалению, Правительство решило иначе. И эти изменения в очередной раз напугали застройщиков.
– А дольщиков-то как они напугали.
– Дольщики, наверное, пока об этом еще не знают, потому что они пока желают купить квартиры, но не знают, что будет летом. Среди застройщиков напряженка возрастает, потому что мало ли что можно еще ожидать от нашего Правительства. А вот дольщики многие об этом, как бы сказать, не догадываются, поэтому, наверное, отчасти полезно рассказать им о возникающей проблеме.
– А расскажите, вот есть дольщик, у которого есть заключенный договор, и его дом, например, строится сейчас. Для него что-то может поменяться в июле или может быть раньше даже?
– Сложно утверждать на 100%, поскольку практика показывает, что в нашем государстве нельзя загадывать со 100-процентной гарантией, как будут развиваться события. Но, тем не менее, если в договоре между застройщиком и дольщиком не предусмотрена возможность повышения платежей в силу каких-то обстоятельств, то для дольщика, по идее, ничего не должно измениться. Единственное, что скорее всего, ему придется нести часть денежных средств в банк с 1 июля. Что касается тех договоров, где предусмотрена возможность изменения каких-то платежей в силу каких-то форс-мажорных обстоятельств либо каких-то иных действий, иных третьих лиц, соответственно, я предполагаю, что застройщики могут попытаться переложить финансовую нагрузку из-за этих обстоятельств на дольщиков. Еще существует проблема какого рода. Полгода назад обговаривалась примерная стоимость кредитования льготного для застройщиков при работе при эскроу-счетам. Тогда звучала цифра от имени Минстроя примерно 5-6% годовых.
– На уровне ставки рефинансирования.
– Ну, меньше. То есть, это вроде как должно быть льготно для них. Но после нового года цифры звучат уже другие, и озвучивается цифра в 12% годовых.
– В два раза подросла.
– Да. Соответственно...
– Это приведет к удорожанию.
–...кто-то пострадает, кто-то за это заплатит. Кто?...
– У нас обычно клиент платит за всех.
– Как правило, платит дольщик.
– Так, что же теперь делать дольщикам, которые, например, не заключили, но им предложили договор заключить?
– Я знаю, что многие организации на сегодняшний день ограничены в возможности заключения договора. Я знаю, что некоторые застройщики держат у себя потенциальные заявления от желающих приобрести квартиры по сегодняшним условиям, по сегодняшним ценам, но не могут реализовать это в силу каких-то причин. Такие факты есть. Что касается сегодняшних действующих правил, то я думаю, что если вам застройщик предлагает условия, которые вас устраивают, то соглашаться на эти условия надо.
– И там прописано, главное, чтобы повышения цены там не было, да?
– Единственное тогда, что желательно сейчас, в сегодняшних условиях, сегодняшних реалиях, необходимо смотреть на пункты договора, где указывается на возможность повышения стоимости квадратного метра уже после того, как заключен договор и начались оплаты. В интересах дольщика, конечно же, ограничить эту возможность, в интересах застройщика каким-то образом туда эту возможность заложить. Соответственно, нужно соблюдать баланс интересов.
– В первую очередь сейчас пострадают сами компании-застройщики, которые работают в долевом строительстве.
– Пострадают и застройщики, и дольщики, потому что застройщики не смогут реализовать какие-то объекты из-за того, что уменьшился спрос.
– То есть, он оформили документы, оформили разрешение, и сейчас это все впустую?
– Фактически получается, что несколько месяцев прошлого года они проработали впустую, потому что они рассчитывали, что получив разрешение до 1 июля, они могут спокойно отработать несколько лет, отрабатывая эти объекты недвижимости по старым правилам, но Правительство в одностороннем порядке поменяло это.
– К чему это приведет? И много ли таких компаний?
– Скажу, что я знаю в Благовещенске, как минимум, одну компанию, которая получила больше десяти разрешений на строительство.
– Десяти домов?
– На десять домов, да. Разрешение, как правило, выдается на один объект. И сейчас, соответственно, пожимают плечами: «что же нам делать?» Потому что мы не знаем, чего же нам ожидать от Правительства к 1 июля 2109 года.
– Так, а к чему приведет вся эта история-то по вашим прогнозам?
– Я предполагаю, что по состоянию на сегодняшний день постепенно рынок первичный вымывается, и на сегодняшний день постепенно цена растет. То есть, практика работы прошлого года показала, что за период с 1 июля по 31 декабря цена в среднем у застройщиков изменилась на 12%. В этом году я статистику не могу сказать относительно того, повысилась ли цена уже в этом году, но, вероятнее всего, это не последнее повышение, поскольку это же качели, когда спрос повышается, а предложение уменьшается, соответственно цена идет вверх.
– Дороже становится.
– Да, я думаю, что повышение, скорее всего, будет. На сколько – ответить невозможно, потому что это зависит не от меня, не от застройщиков в Благовещенске, это зависит от власти.
– Компании возьмут паузу?
– Сейчас многие компании именно выжидают: что же сделает следующее Правительство, какой сделает следующий шаг для того, чтобы как-то успокоить эту напряженку.
– Ну тут и до июля недалеко, и дальше следующие изменения.
– Недалеко.
– Мы все так радовались, что стали преображаться окраины Благовещенска. У нас на пути из аэропорта такой городок хороший появился. А вот к чему все эти меры тогда? Непонятно.
– В целом-то идея, как бы сказать... назовем так – хорошая. Она интересна тем, что с одной стороны, получается новый гарант стабильности – банк, который в конечном итоге дольщику возвратит деньги, если...
– То есть, Правительство устранило для себя элемент беспокойства?
– Да, они пытаются убрать государство в качестве какого-то гаранта тут. То есть, в данной ситуации гарантом будет становится банк, который должен вернуть деньги дольщику, если произойдет банкротство застройщика. Но опять же, за это все платит дольщик.
– А механизм какой? Получается, дольщик несет деньги в банк, да? Это будет с июля так?
– Обязательно с июля.
– Дальше из этих средств финансируется строительство?
– Не из этих средств. Эти средства...
– Лежат.
– Как будто бы лежат в банке в течении года-двух.
– То есть, это как страховой такой депозит?
– Назовем так. При этом на этот депозит не начисляются никакие проценты. Ты внес 100 рублей, 100 рублей в случае чего обратно и получишь по истечении нескольких лет. Но при этом застройщик вынужден кредитоваться в этом же банке под льготную ставку. Изначально говорилось 5-6%, сейчас говорят о 12%. На мой взгляд это очевидно неразумные проценты.
– Просто смысл долевого строительства вообще тогда в этом случае пропадает. Разница очень небольшая.
– Я думаю, что, в конечно итоге когда-то будет, наверное, какой-то смысл. Все-таки приближен к тому, что изначально было. На уровне котлована получаешь немножко дешевле, потом с хорошим запасом продаешь. Но в период вот этих революций, переделок, я думаю, что этот эффект будет нивелирован.
– Какой прогноз дадите на это год? Либо вообще ничего нельзя предположить?
– Я думаю, что можно говорить о ближайших месяцах двух, наверное, потому что дальше заглядывать в наших условиях, наверное, нерационально. Как правило, с марта месяца по май традиционно начинается повышение спроса на объекты недвижимости. Поэтому в целом мы ожидаем, что рост будет повышаться: рост стоимости, рост спроса. Как поведет себя Правительство, пока сказать сложно. Конечно, если это будет 12% годовых, то я думаю, что застройщики, назовем так, встанут на дыбы, потому что в принципе эти проценты можно брать, не имея эскроу счета, не имея вот этого балласта...
– Теряется смысл долевого строительства.
– Да, понятно что не все застройщики потянут такую схему, если они будут ею пользоваться, потому что там ряд условий, когда ты можешь таким образом работать. Поэтому, наверное, застройщики будут искать другие схемы работы не с дольщиками, а со строительством, назовем так. И на сегодняшний день, насколько я знаю, уже прорабатываются некоторыми застройщиками форма так называемого собственного строительства. То есть, они строят за свой счет какие-то объекты, и потом уже, когда он готовый, продают его в собственность человеку. То есть, понятно, что он уже не такой привлекательный с точки зрения инвестирования, поскольку отпадает уровень котлована. Так или иначе, собственность будет появляться у людей, просто она будет появляться дороже, чем они могли бы взять по схеме долевого строительства. В целом по России оценка такая, что примерно треть застройщиков не смогут справиться с этими обязательствами.
– Печальная история, на самом деле. Ну что же, что сказать? Поживем – увидим. Наверное только так можно прогнозировать сегодня нашу жизнь, например, в этой сфере. Спасибо, что предупредили. Люди внимательно теперь должны присматриваться к договорам, которые вам дают подписывать, особенно строчки, где прописывается возможность изменения цены. Виталий Васильевич Злочевский сегодня был в студии, президент Гильдии риэлторов Приамурья. Мы говорили о том как будет расти цена на жилье в Благовещенске. Спасибо.