Земельный бум и реновация Потока. Главные события строительного рынка Барнаула в 2025 году

В ближайшие 15 лет облик города кардинально изменится. И начало этому было положено в этом году

Уходящий 2025 год изменил строительную отрасль Барнаула: масштабные события определили его развитие на десятилетия, показали, куда город будет расширяться и как застраиваться. Рассказываем, в какой части Барнаула появится "новый Новоалтайск", где через десятилетие начнут строить небоскребы и как в городе решили бороться с ветхими микрорайонами.

"Распродажа" земли у аэропорта

Один из аукционных участков на Павловском тракте / Фото: "Дом.рф"

Пожалуй, главным событием 2025 года стали аукционы, на которых определили застройщиков для освоения земли около аэропорта. Гигантская площадка 400 га, простирающаяся от Павловского тракта и до пр. Космонавтов – главная перспективная площадка для развития Барнаула на ближайшие 15 лет. Здесь, по предварительным оценкам, появится 2,4 млн квадратных метров жилья, в которых будут проживать 80 тыс. человек. Земля находится в федеральной собственности, а потому аукционы организует госкомпания "Дом.рф".

Первые торги состоялись в конце сентября и прошли с ажиотажем: за участок боролись пять компаний, в том числе две – из Краснодарского края. Однако победителем стал алтайский "Союз": девелопер предложил за лот 100,276 млн рублей. Таким образом, стоимость земли выросла в 100 (!) раз: начальная цена была 1 млн рублей.

Всего за три месяца "Дом.рф" провел 15 торгов, и был определен пул застройщиков, которые в ближайшие 15 лет будут застраивать поля у аэропорта:

• ГК "Союз" – 167 га (три участка 42,6 га, 38,6 и 86,7 га) за 135,88 млн рублей;
• ГК "Алгоритм" – 78,5 (21,2 га, 25 и 42,3 га) за 76,6 млн рублей;
• ГК "Жилищная инициатива" – 41,3 га за 104 млн рублей;
• "Азимут" (г. Новосибирск) – 90,7 га (48,6 и 41,8 га ) за 18,8 млн рублей.

Кстати, компания "Азимут" впоследствии отказалась от одного участка в 28 га. Среди победителей была фирма "Материалстройсервис" из Бийска, которой достался участок 34,4 га, однако застройщик также не стал заключать договор с "Дом.рф". Еще три площадки – 42,71 га, 15,5 и 18 га – остались без внимания застройщиков: никто не захотел их выкупать. Кроме того, пять участков на Павловском тракте под КРТ разыграют в 2026 году.

Застройка у аэропорта – один из самых масштабных проектов в Барнауле за последние десятилетия. Правда, освоение площадки будет сложным. И чиновники, и девелоперы, и ресурсоснабжающие организации признали: проблем много.

Инвесторам придется договариваться между собой, предоставлять земельные сервитуты (некоторые участки расположены в глубине квартала, и добраться до них можно только по "чужим" участкам). Кроме того, на плечи девелоперов ложится обязанность по строительству школ, детсадов, поликлиник: условия договора с "Дом.рф" вообще предполагают параллельное возведение жилья и социальных объектов.

Сложности могут возникнуть и с сетями, которые требуется провести перед началом строительства. Так, подключение гигантского квартала к источникам тепла обойдется минимум в 3 млрд рублей. Более сложная ситуация – с электросетями. "Дом.рф" посчитал, что участку 400 га требуется 43 МВт. Но предел мощности, которую может выдать "Алтайэнерго", 30 МВт. Единственный выход – строить подстанцию (и не одну). А это – многомиллионные инвестиции. Также, по предварительным данным, потребуется реконструкция очистных сооружений в нагорной части, строительство дополнительных резервуаров и прокладка новых сетей водоснабжения.

Однако вектор уже задан, и компании, которые подписали с "Дом.рф" договор о комплексном развитии, обязаны выполнить его условия. Поэтому в ближайшие годы барнаульцы увидят, как поля у аэропорта преображаются в новый район.

Реновация Потока

Дом на Потоке / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru

Застройка микрорайона Поток – еще один масштабный проект, начало которого положено в 2025 году. В конце ноября в Барнауле прошли торги, на которых определили застройщика этой территории – им стала ГК "Союз".

В рамках проекта предстоит масштабная работа по расселению и сносу 46 многоквартирных домов, 30 из которых уже признаны аварийными. На освобожденной территории площадью 30,3 га планируется построить 381 тыс. кв. метров нового жилья, а также социальные объекты: детский сад, корпус для средней школы № 31 и физкультурно-оздоровительный комплекс.

Кстати, работать девелопер может не один: ему разрешено привлекать других застройщиков. Реновация Потока рассчитана на 15 лет.

"Провал" малоэтажки

Участок во Власихе / Фото: "Дом.рф"

Если земли у аэропорта "выстрелили" на торгах и были расхватаны девелоперами, то три крупных участка во Власихе остались без внимания инвесторов. Эти площадки предназначались для возведения коттеджных микрорайонов. Эксперты считают, что потенциальных застройщиков отпугивает отсутствие платежеспособного спроса и сложности, с которыми компании могут столкнуться при освоении территорий в пригороде.

Во-первых, ресурсоснабжающие организации не выдают технические условия на подключения земель к сетям электроэнергии (мощностей не хватает, требуется масштабная реконструкция сетей). То есть пока обеспечить участки электроэнергией невозможно.

Во-вторых, существуют транспортная проблема: чтобы окончательно не создать коллапс в пригороде, нужно либо строить новые дороги, либо расширять существующие. Пока у города таких планов нет.

В-третьих, на плечи девелоперов ложится обязанность по строительству детсадов и школ. Причем – на каждом участке. У малоэтажных застройщиков средств на возведение этих объектов нет.

Новые правила застройки

Фрагмент карты градостроительного зонирования правил землепользования и застройки Барнаула / Фото: "Гипрогор"

В конце декабря 2024 года в Барнауле утвердили новый генплан города, а в сентябре 2025-го приняли правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это тактический документ, который определяет, где можно возводить объекты, их этажность и размеры. В ПЗЗ определены в том числе и территории для будущей застройки.

Пожалуй, самое амбициозное направление для развития города – Правый берег. Здесь проектировщики предложили 27 кварталов с многоквартирными домами. Участки под жилье относятся к территориальным зонам Ж-1 и Ж-2.

В районе за Новым мостом определены места для шести детсадов (один – на 220 мест, остальные – на 280), пяти школ вместимостью 550 учащихся, центра культуры и досуга с библиотекой, двух спортивных комплексов (один – с бассейном, второй – с ледовой ареной). Запланированы в микрорайоне коммунальные и технические кварталы, парки. "Город" на Правобережном тракте растянется практически до Старого моста, с которым предусмотрена связь в виде автомобильной дороги.

Таким был 2025-й: трудным, важным, возможно – решающим и судьбоносным. И все события, тенденции, стратегии, зародившиеся в этом году, станут фундаментом для развития города и строительной сферы в 2026-м.