Перестройка. Куда развернулся рынок жилья и материалов Алтая в 2024 году
Строители и производители материалов готовятся затянуть пояса — по крайней мере, такое впечатление производят их встречи в нашем издательском доме. Что побуждает менять подход к бизнесу и что они уже делают — расскажем в материале altapress.ru.
Самые важные новости в Телеграм и ВКонтакте. Подпишитесь!
Старые-новые программы
Покупательская способность клиентов изменилась после повышения ключевой ставки ЦБ, отмены «Льготной ипотеки- 2020», введения новых ограничений и лимитов «Семейной». Рынок ждет спад темпов строительства и производства стройматериалов.
Чтобы сохранить спрос, застройщики и банки работают над программами. Например, «Жилищная инициатива» готовит новые предложения по рассрочке для своих клиентов. Сбер выдает в Сибири траншевую ипотеку.
В индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) стали вводить беспроцентные рассрочки. Есть такие предложения и для многоквартирных домов, чаще для покупки больших квартир. А вот период может быть разным: на полгода, год или вплоть до сдачи дома.
В банках все чаще стали покупать «низкую» ставку на определенный период строительства.
Продолжает пользоваться спросом услуга «Льготное рефинансирование». При оформлении кредита клиенты получают сертификат на бесплатное переоформление ипотеки по сниженным ставкам в будущем.
Работает знакомая многим программа Trade-in. Покупатель выбирает жилое помещение, а в качестве частичной или полной оплаты за него предлагает квартиру, которая уже есть в собственности.
По данным «Дом.РФ», в третьем квартале 2024 года спрос на ипотеку в сегменте ИЖС сократился в России. Это –80% ко второму кварталу, в котором, впрочем, был сумасшедший спрос на фоне завершения «Льготной ипотеки».
Разворот к покупателям «с деньгами»
Директор компании «Фирсова Слобода» Михаил Кочетов считает, что пришло время покупателей «с деньгами», которые не зациклены на ипотеке. Им необходим качественно иной товар, сервис — и этот спрос застройщикам нужно поддержать.
С этим согласен коммерческий директор БКЖБИ №1 им. Мудрика Михаил Лисовой, ведь на рынке строительных материалов сложилась примерно та же ситуация. «Среднее качество постепенно уходит с рынка. Остается или эконом, или дорогостоящий сегмент», — сказал он.
Также эксперты видят, что на рынке формируется отложенный спрос. Многие ждут снижения ключевой ставки и освобождения «лишних» денег из депозитов.
«Сейчас вклады принимают уже под 20%. Когда ставка начнет снижаться, все деньги пойдут в бетон», — сказал директор строительной компании «Свои» Дмитрий Кокарев.
Спад интереса к загородной недвижимости
Бурный интерес к загородному жилью, по мнению экспертов, произошел благодаря пандемии, то есть потребности в уединении, и дефициту квартир в новостройках. Цена на последние «улетела в космос», и по экономическим причинам люди потянулись к земле.
В 2024 году средняя стоимость квадратного метра в ИЖС составляла 80–90 тыс. рублей против 120–140 тыс. рублей за квадрат в новостройке
Теперь бум на рынке ИЖС закончился — так считает Михаил Кочетов.
Убедился он в этом на собственном опыте. Весной 2024 года спрос был настолько большим, что компания продавала земельные участки на аукционе. Далее начался откат. Часть застройщиков-победителей стала отказываться от выкупленных ими земельных участков.
Наряду с прочими изменениями на ипотечном рынке на это могла повлиять пауза в выдаче «Сельской ипотеки». Россельхозбанк приостанавливал прием заявок из-за исчерпанного годового лимита.
Михаил Кочетов прогнозирует, что в течение полугода с рынка ИЖС уйдут мелкие застройщики, у которых нет ресурсов, чтобы продолжать работу. Сыграет в этом роль и ввод эскроу-счетов, без которых теперь нельзя строить дом за счет «Семейной ипотеки».
Экспансия в другие города
Барнаульским компаниям давно стало тесно в своем городе из-за недостатка земель под квартальную застройку. Они уже покоряли Новосибирск, Москву, Санкт-Петербург. Теперь же все чаще стали заходить в другие города края и в соседний регион.
Так, «Селф» строит в селе Майма Республики Алтай большой жилой квартал. В общей сложности в него входит семь домов на 704 квартиры.
«Жилищная инициатива» начала «захватывать» Белокуриху. Там компания готовит площадку под премиальный комплекс апарт-отелей на 900 номеров. А в километре от центра города выкупила большой участок, для которого проектируют жилой микрорайон на 150 тыс. кв. м. Этот проект позиционируют как жилье для работников туротрасли и других жителей.
Кроме этого, «Жилищная инициатива» проектирует спортивно-образовательный патриотический центр. Помимо школы на 550 мест и детского сада на 330 мест, здесь задумали круглогодичный лагерь а-ля «Наш Артек», большой бассейн и ледовый дворец.
Барнаульская компания «Зав-Строй» выиграла аукцион «Дом.рф» по аренде земельного участка в Бийске, где запланировано комплексное развитие территории. По условиям, он должен построить примерно 10–12 среднеэтажных домов.
Диверсификация
Если на рынок будет выходить меньше новых проектов, то производители стройматериалов, которые в последнее время усиленно работали над увеличением объемов поставок, окажутся в уязвленном положении.
Чтобы не дать ситуации загнать себя в угол, заводы расширяют линейки продукции и стремятся удовлетворить любой спрос.
Например, БКЖБИ №1 открыл новое направление и стал производить трубы для микротоннелирования. Коммерческий директор завода Михаил Лисовой также видит потенциал в строительстве промышленных объектов — отрасли требуются новые каркасы, которые подойдут современным требованиям.
Пожалуй, самый яркий пример диверсификации — у ГК «Союз». Холдинг давно помимо строительства и производства стройматериалов занимается сельским хозяйством. А теперь еще и делает первые шаги в машиностроении, впервые изготовив в Барнауле трамвай.
Компания «Стройберг» спад поставок использовала по-другому, начав работу над совершенствованием оборудования. Чтобы быть во всеоружии к новому «буму».
«Увеличиваем производительность газобетона, чтобы выйти на 120 тыс. кубов в год. Это практически 50% рынка Алтайского края», — отметил директор компании Михаил Дыров.
Куда застройщики еще могут вложить силы
Председатель правления алтайского Союза строителей Александр Мишустин в этом году рекомендовал компаниям заняться социальными контрактами. То есть строить школы, детские сады, поликлиники и т. д.
Он сравнивает ситуацию на рынке с кризисом 2008 года. И пессимистически ожидает, что строителям придется стараться, чтобы удержать кадры.
«Много на соцобъектах не заработаешь, зато это позволит сохранить коллективы», — сказал Мишустин.
Однако застройщики даже в этих условиях не всегда хотят браться за бюджетное строительство. Основная причина — система ценообразования. При нестабильной экономической ситуации невозможно прогнозировать реальную стоимость строительства по госзаказу. Это ведет к занижению объемов капиталовложений по федеральным и региональным программам.
Взгляд с другого ракурса
Алтайские риелторы считают, что драматизировать не нужно: рынку недвижимости безразлично, есть ипотека или нет. Без нее квартирный вопрос не исчезнет.
Директор барнаульского подразделения «Этажей» Анатолий Захаров заметил, что покупатели продолжают брать ипотеку даже по высокой базовой ставке. Только теперь они получают небольшую сумму (в пределах 2 млн рублей), чтобы добавить их к деньгам, вырученным с продажи жилья, и купить недвижимость побольше.
Надежность застройщиков и текущих проектов отметил директор среднего бизнеса Альфа-Банк в Барнауле Федор Синельников: «Есть определенные опасения за темпы продаж, но запас прочности финансовых моделей застройщиков стрессы держит».