Обмануты и обездолены: каких законодательных изменений стоит ждать из-за мошеннических схем с квартирами
16 декабря Верховный суд рассмотрит кассационную жалобу Полины Лурье на решение, лишившее ее и купленной у Ларисы Долиной квартиры, и уплаченных денег. За последние недели политики и чиновники неоднократно предлагали и продолжают предлагать меры, призванные защитить права добросовестных продавцов и покупателей. Но, по мнению экспертов, в любом случае речь может идти лишь о минимизации рисков, а не о полном их устранении. «Профиль» оценил эффективность самых популярных инициатив.
Достоверной общероссийской статистики по делам, схожим с «кейсом Долиной», нет. «Практика гражданских судов идет по трем направлениям. В суде сделка признается недействительной, и покупатель квартиры, являющийся добросовестным, остается и без денег, и без квартиры – таких решений 41%. В суде сделка признается недействительной и применяется двусторонняя реституция – 39%. В суде в исковых требованиях истцу отказывают, жертва сама несет ответственность за свои действия – 20%», – сообщил замначальника следственного департамента МВД России Данил Филиппов 20 ноября на круглом столе о защите прав добросовестных приобретателей, организованном думским комитетом по строительству и ЖКХ.
Замглавы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии () Алексей Бутовецкий привел следующие данные: в столице за три года зафиксировано 130 сделок, заключенных под влиянием мошенников и потом оспоренных; в трети регионов страны таких случаев вообще не было.
Решения о признании сделок купли-продажи недействительными принимаются в гражданском процессе. Поэтому прежде всего появились предложения уточнить в Гражданском кодексе (ГК) понятие «сделка под влиянием», чтобы избежать аналогичных ситуаций в будущем.
С вопросом о необходимости такого рода изменений глава думского комитета по труду и социальной политике Ярослав Нилов обратился в Росреестр. В ведомстве, обсудив проблему с участием Минюста, Минздрава и Минстроя, ответили: действующих норм достаточно, но «по неизвестным Росреестру причинам они при рассмотрении соответствующих споров игнорируются».
Если сделка по аналогии с делом Долиной – Лурье признана недействительной как совершенная под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК), к ней должны применяться правила, предусмотренные статьей 167 ГК. Там перечислены общие положения о последствиях, напоминает Росреестр: инициатор признания сделки недействительной обязан возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный материальный ущерб, за исключением случаев, когда покупатель знал или должен был знать о наличии заблуждения.
[caption id="attachment_1791283" align="aligncenter" width="1200"] Певица Лариса Долина[/caption]
Если сделка по иску потерпевшего признана недействительной как совершенная под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК), тоже применяются прописанные в ст. 167 ГК правила. Проигнорировать их суд вправе лишь в том случае, если сочтет «противоречащими основам правопорядка или нравственности».
«Гражданский кодекс уже содержит все необходимые нормы. Конкретизация может привести к обратному эффекту: когда совершенная сделка не подойдет под уточненное понятие, но в то же время будет мошеннической», – согласна адвокат Екатерина Тютюнникова (Москва). Она напоминает, что закон «О государственной регистрации недвижимости» даже предусматривает гипотетическую возможность взыскания убытков с Российской Федерации, то есть из бюджета, если с виновного лица в течение полугода с момента вступления решения суда в силу ничего получить не удается. Компенсация может быть выплачена в размере наибольшей из двух сумм: реального ущерба и кадастровой стоимости объекта. Но сначала надо пройти длительную и многоступенчатую процедуру: суд по истребованию имущества, иск к виновному лицу, исполнительное производство и лишь потом – иск к РФ.
[embed]https://profile.ru/society/po-zakonu-ili-po-spravedlivosti-c...[/embed]
Советник Федеральной палаты адвокатов РФ, председатель Московской городской коллегии адвокатов «Власова и партнёры» Ольга Власова тоже полагает, что существующих в ГК механизмов «совершенно достаточно». Но долгое время статьи 178 и 179 ГК практически не применялись, устоявшейся судебной практики нет, сказала она «Профилю», поэтому «как можно скорее необходимо принять новое постановление пленума с разъяснениями по этой категории дел» (предыдущее на ту же тему – от 2015 года).
«Даже при идеальном соблюдении проверочных алгоритмов при совершении сделки судебная практика остается ключевым фактором», – говорит Вячеслав Голенев, управляющий партнер АБ «Адвокаты: Голенев и партнёры». Разъяснения пленума «критически важны», уверен он, потому что могут закрепить необходимость проверки психического и психологического статуса продавца, конкретизировать критерии «добросовестности» покупателя, унифицировать подход к возмещению ущерба.
Но подготовка и принятие постановления пленума ВС – дело небыстрое: нужны тщательный анализ судебной практики и выработка общих подходов и рекомендаций.
Замглавы думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева (ЕР) рассказала «Профилю», что одним из поддержанных большинством участников дискуссии решений стало «сопровождение нотариусами всех сделок с жильем на вторичном рынке».
По данным Росреестра, сделок с нотариальным удостоверением сейчас не более 9% (с 2000 года участие нотариуса в них – лишь по желанию покупателя или продавца). Цена добровольного нотариального заверения сделки – 0,3% от стоимости объекта, но это все же не гарантирует покупателю, что права собственности его в итоге не лишат. Полные гарантии, считают в , могут обойтись уже в 30–36% от стоимости недвижимости.
[caption id="attachment_1791284" align="aligncenter" width="1200"] Заседание по уголовному делу о мошенничестве с квартирой певицы Ларисы Долиной в Балашихинском городском суде[/caption]
Если возложить на нотариусов полную материальную ответственность в случае признания сделки недействительной, им придется закладывать риск в нотариальный тариф, а потом перекладывать его на страхование нотариальной ответственности, предупреждал в Госдуме вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко, «а дальше страховая компания поднимет, в свою очередь, свои тарифы, и все это в итоге все равно будет переложено на граждан, которые приходят к нотариусу за нотариальными услугами».
[embed]https://profile.ru/society/sim-udostoveryaju-vse-dogovory-da...[/embed]
Глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников (ЕР) уверен, что нотариальная форма сделок с недвижимостью с участием граждан необходима, если речь идет о жилых помещениях, дачах и земельных участках площадью больше шести соток. В разговоре с «Профилем» он напомнил, что год назад был принят закон об обязательном нотариальном заверении договоров дарения и эта мера себя полностью оправдала.
Обязательность заверения сделок с недвижимостью потребует внесения изменений в ГК, нотариальное законодательство и Налоговый кодекс (размер пошлин на услуги нотариусов установлен там). Но Крашенинников полагает, что тарифы даже могут быть снижены, ведь количество оказываемых услуг существенно возрастет. Кроме того, продолжает он, необходимо также закрепить льготы по тарифам для лиц старше 65 лет, но сделки с этой категорией граждан должны в обязательном порядке сопровождаться видеофиксацией, как делается сейчас при оформлении наследства. Видеозаписи следует придать повышенную доказательственную силу, потому что суды иногда во внимание ее не принимают, говорит депутат.
Крашенинников согласен и с предложениями о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о невозможности распоряжаться объектом, за который не выплачена или не возмещена стоимость по договору.
Важность обязательной видеофиксации сделок купли-продажи жилья признали и участники состоявшейся в начале декабря в Общественной палате дискуссии.
В конце ноября группа справороссов во главе с Сергеем Мироновым внесла в Госдуму законопроект, предлагающий закрепить в законе «О государственной регистрации недвижимости» так называемый период охлаждения: если продавец недвижимости – физическое лицо, регистрация сделки должна происходить не ранее чем через неделю после заключения договора купли-продажи. В пояснительной записке говорится, что этого срока достаточно, чтобы дееспособный продавец гарантированно опомнился, понял значение своих действий и при необходимости отказался от них, возместив ущерб покупателю.
[embed]https://profile.ru/scitech/koshelek-mamonta-kakie-priemy-isp...[/embed]
Одновременно предлагается переводить деньги продавцу лишь после госрегистрации с использованием банковского аккредитива либо защищенного счета в банке, и никаких наличных. Такая практика уже применяется, но обязательной пока не является.
Период охлаждения в семь дней, по словам спикера Госдумы Вячеслава Володина, – «одно из обсуждаемых решений». Генпрокуратура поддерживает введение периода охлаждения в отношении сомнительных сделок, следует из письма за подписью первого замгенпрокурора Анатолия Разинкина.
Росреестр, в свою очередь, готовит предложения по увеличению срока госрегистрации прав собственности применительно к договорам купли-продажи жилых помещений, собственниками которых являются лица пожилого возраста. При выявлении признаков мошенничества можно будет прекратить регистрацию, считают в ведомстве. Напомним: договоры купли-продажи недвижимости по закону регистрируются в течение пяти – семи дней с момента подачи документов непосредственно в Росреестр и до 10 дней, если документы подавались через МФЦ. С 1 января 2025-го регистрация возможна и за день, если покупатель заплатил повышенную пошлину.
Некоторые потерпевшие от мошенников находились под их влиянием в течение нескольких недель, и «если период охлаждения и даст результат, то не для всех сделок», полагает Екатерина Тютюнникова. При этом задержка с регистрацией может привести к замедлению оборота недвижимости, особенно в сделках с использованием ипотеки, где сроки играют решающую роль. Расчеты только по безналу снижают риск потери средств при несостоявшейся регистрации, подтверждает она, но от передачи в последующем денег мошенникам не защищают.
Вячеслав Голенев, со своей стороны, считает, что комбинация «период охлаждения плюс расчет через аккредитив плюс запрет наличных» может быть поддержана, но этот дополнительный «карантин» мало что добавляет к безопасности сделки при добросовестной работе сопровождающих процедуру юристов.
Ряд обсуждаемых сейчас на разных площадках предложений – и про период семидневного охлаждения, и про повальное нотариальное удостоверение сделок – «являются популистскими и ничего не дадут», уверена Ольга Власова. А вот ужесточение ответственности банков и риелторов, которые фактически должны проверять такие сделки на юридическую чистоту, по ее мнению, необходимо: «Многие риелторы сегодня получают с каждой сделки значительное вознаграждение, но фактически ни за что не отвечают, в отличие от тех же самых нотариусов».
О том, что пора принять закон «О риелторской деятельности», говорится и в рекомендациях круглого стола комитета по строительству и ЖКХ. «Критерии идентификации добросовестных участников рынка» отсутствуют, констатирует документ. Генпрокуратура тоже выступает за регулирование деятельности риелторов и введение обязательных требований к ним (в частности, наличие высшего образования и отсутствие судимости за экономические преступления).
Павел Крашенинников считает, что выбор механизма регулирования еще нужно обсуждать. По его словам, возможно лицензирование риелторской деятельности региональными властями, как это было до 2002 года, или создание саморегулируемых организаций с обязательным членством.
«Введение единых правил, обязательной регистрации и профессиональных стандартов в риелторской сфере позволит снизить количество серых схем и повысить доверие к сделкам на вторичном рынке», – согласна Тютюнникова.
Что из всего вышеперечисленного может быть узаконено и как скоро, сказать пока трудно. «За три дня ничего не рождается, но, если спокойно и взвешенно подойти к делу, может, получится хотя бы минимизировать риски», – говорит Крашенинников.
Светлана Разворотнева обратилась к спикеру Госдумы с предложением создать рабочую группу из представителей профильных думских комитетов для выработки единой позиции по сложным вопросам. Решение еще не принято, сказала она «Профилю».