Торговля в Краснодарском крае идет в гору

Рынок недвижимости Краснодарского края не ограничивается только жильем, хотя о нем и говорят чаще всего. Сегодня мы решили узнать о том, как чувствует себя рынок торговой недвижимости края и за комментариями обратились к генеральному директору консалтинговой компании MACON Илье Володько. Илья, расскажите немного об истории сегмента торговой недвижимости на Кубани До начала двухтысячных годов в Краснодарском крае отсутствовал организованный рынок торговой недвижимости. Существовавшие на тот момент торговые центры относились к некачественному сегменту. Первый толчок в развитии качественного этого был дан в 2003 г., когда в Краснодаре была введена первая очередь ТРЦ «Красная площадь», арендопригодная площадь которой составила 23 тыс. кв. м. Активное развитие рынка торговых центров началось тремя годами спустя с 2006 по 2011. В Краснодаре появились такие крупные объекты, как «Меридиан», «Галерея», «Галактика», «СБС Мегамолл», а также были введены еще две очереди «Красной площади». В этот период первые качественные объекты также появились в Новороссийске («Красная площадь»), Сочи («Олимп») и Туапсе («Красная площадь»). В последующие за этим четыре года локальный рынок края продолжил свое активное развитие, прирост предложения составил порядка 0,7 млн. кв. м. В указанный период значительно расширилась география появления крупных ТЦ – новые качественные объекты были открыты сразу в 5 городах края (Краснодар, Сочи, Анапа, Армавир, Новороссийск). К наиболее крупным объектам данного периода можно отнести ОZ Mall (Краснодар), «МореМолл» (Сочи) и «Красная площадь» (Армавир). Вот вы говорите о качественных объектах, а что это значит для простого человека? Некачественный сегмент, который преобладал в начале двухтысячных – это, в большинстве своем, переформатированные под торговлю советские административные здания. В свою очередь качественные объекты это изначально спроектированные и построенные в качестве торгового, торгово-развлекательного или многофункционального центра. Также важной характеристикой такого объекта выступает профессиональное управление, планирование и подбор пула арендаторов в соответствии с какой-то концепцией, наличие якорных арендаторов. Качественные площади не могут существовать без собственного паркинга. С понятиями разобрались. А сколько на сегодняшний день в крае таких объектов? По нашим данным в Краснодарском крае насчитывается 30 качественных торговых центров в 7 городах: Краснодар, Сочи, Новороссийск, Армавир, Анапа, Туапсе, Темрюк. Их совокупная арендопригодная площадь составляет 1,2 млн кв. м. Основная часть предложения сосредоточена в столице региона. На Краснодар приходится почти половина всех объектов, которые аккумулируют без малого две трети арендопригодной площади (724 тыс. кв. м или 62%). Крупнейшие ТЦ Краснодара – «Красная площадь», OZ Mall и «СБС Мегамолл». Относительно широкое разнообразие качественных торговых центров отмечено в Сочи, там расположено 9 объектов, арендопригодная площадь (GLA) которых – 254 тыс. кв. м, 22% от  общекраевой величины. Наиболее крупные из них «МореМолл» и «Олимп». Еще одной значимой зоной является Новороссийск, где представлено 3 качественных торговых центра GLA около 92 тыс. кв. м: «Красная площадь», «Южный» и «БОН Пассаж». Помимо вышеприведенных трех зон, единичные качественные торговые центры функционируют в Армавире, Анапе, Туапсе (везде «Красная площадь»), и Темрюке («Калейдоскоп). Структура предложения, ставок аренды и уровня заполняемости качественных торговых центров Краснодарского края, 12.2021 г. город объем предложения усредненный диапазон ставок аренды (с учетом НДС, операционных расходов, без учета расходов на оплату коммунальных услуг), руб./кв. м/мес. средний уровень заполняемости число объектов GLA объектов   зона торговой галереи зона якорных арендаторов значение показателя отклонение от среднего значения в крае ед. доля кв. м доля среднее min среднее max среднее min среднее max Краснодар 14 46,7% 724 428 62,0% 2 277 2 458 1 161 1 277 95,1% -1,2% Сочи 9 30,0% 254 000 21,7% 2 609 3 332 1 829 2 606 98,6% 2,3% Новороссийск 3 10,0% 91 500 7,8% 1 272 1 988 887 1 107 98,3% 2,1% Армавир 1 3,3% 45 000 3,9% 1 800 1 800 600 840 99,7% 3,4% Анапа 1 3,3% 25 000 2,1% 2 194 2 794 1 294 1 594 100,0% 3,7% Туапсе 1 3,3% 18 000 1,5% 1 350 1 350 1 230 1 350 93,4% -2,9% Темрюк 1 3,3% 10 221 0,9% 600 600 600 600 82,4% -13,9% Итого / среднее 30 100,0% 1 168 149 100,0% 2 129 2 512 1 274 1 587 96,3% 0,0%  Источник: собственная база объектов торговой недвижимости Краснодарского края компании MACON А как с заполнением? Для такого объема площади нужно еще постараться найти арендаторов. Уровень заполняемости торговых центров Краснодарского края на конец прошлого года составил в среднем 96% – это высокая величина. В Краснодаре значение показателя достигло 95%, в Новороссийске – 98%, в Сочи – 99%. Средний диапазон ставок аренды в зоне торговой галереи составляет 2,2-2,5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц, в зоне якорных арендаторов – 1,3-1,6 тыс. руб./кв. м/мес. Ставки аренды включают НДС и операционные расходы, но не учитывают расходы на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, отопление и др.). С арендой понятно, а в продаже такие объекты есть и насколько они популярны? В нашем регионе продажа качественных торговых центров – редкая практика. Сейчас в реализации находится только один объект – ТРЦ «Галактика» в Краснодаре общей площадью 80 тыс. кв. м. Проект выставлен на торги в связи банкротством владельца. Текущая стоимость объекта оценивается в 4,7 млрд рублей. Однако торги продолжаются, и цена в будущем еще может измениться. И последний вопрос, какие прогнозы вы можете дать для этого сегмента? Рынок торговой недвижимости Краснодарского края оценивается как развитый, однако и потенциал для реализации новых проектов есть. К положительным предпосылкам я бы отнес тот факт, что качественные торговые центры есть только в 7 городах края, высокий уровень  арендных ставок и наличие возможности для модификации концепций. В современных торговых объектах все большую роль будут играть общественные пространства с зонами отдыха, усиливается роль предприятий общепита, а также появляется необходимость расширения развлекательной и спортивной составляющих.