Горькая доля дольщиков. Удастся ли региону избавиться от всех долгостроев
Иркутянин роман Бобылев в 2007 году купил в ипотеку квартиру в микрорайоне Синюшина гора. «Двушка» площадью 70 с лишним квадратов стоила тогда 2,2 млн рублей. Первоначальный взнос для банка в 400 тысяч рублей семья скопила сама, плюс взяли кредит 1,8 млн рублей. Застройщик «Базисстройинвест» обещал сдать четыре блок-секции через год. Прошло 14 лет, а дома так и не ввели в эксплуатацию.
Ни денег, ни квартиры
Компания объявила себя банкротом, владельцев проблемной недвижимости признали обманутыми дольщиками. Со временем в две блок-секции заселились люди, которым просто негде было жить, так как они вложили в квартиры последние деньги. Собственники самостоятельно провели в многоэтажку свет, воду.
- Мы с женой и сыном в таких условиях жить не смогли, снимали квартиру, - рассказывает Роман Валерьевич. - До 2009 года я исправно платил ипотеку, затем меня пригласили работать в Москву, а там съёмное жильё в разы дороже - в итоге я уведомил банк, что стройка встала и у меня нет возможности платить ипотеку. Я не скрывался, не бегал, честно объяснил, что, как только дом достроят, продам квартиру и погашу долг.
Однако два месяца назад Роману Бобылеву пришло уведомление о том, что банк забрал его квартиру как залоговое имущество.
- У меня сейчас нет ни квартиры, ни денег (вместе с первоначальным взносом я вложил 1,2 млн рублей), плюс навсегда испорчена кредитная история. С кого взыскать убытки, которые я понёс не по своей вине? - вопрошает мужчина.
Юристы разводят руками: ситуация непростая. Скорее всего, о компенсации можно забыть. Теперь выход один - обращаться в суд с требованием к застройщику вернуть потраченные на оплату ипотеки средства. Если суд будет выигран, Романа включат в пятую очередь кредиторов при банкротстве (сюда относятся все обязательства, возникшие после возбуждения банкротного дела), которая, как правило, никогда не исполняется.
Между тем долгострои на Синюшиной Горе, где числятся 140 обманутых дольщиков, планируют довести до ума и сдать в эксплуатацию до конца 2023 года. Видимо, эта информация и стала толчком для банка.
- По этим объектам подписано соглашение о передаче прав для завершения строительства, в сентябре планируем получить права. Мы берём на себя обязанность достроить объекты за счёт федерального и регионального финансирования: 21% даёт регион, 79% - федерация, - сообщил директор Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области Роман Лиходеевский.
По его словам, к 2024 году в Иркутской области в принципе должны решить проблему обманутых дольщиков. Для того, собственно, год назад и был создан возглавляемый им фонд.
- Уже все признали, что с 2005 года несовершенство законодательства привело к такой ситуации, сколько судеб из-за этого было поломано, сколько слёз пролито. На мой взгляд, институт долевого участия нужно прекращать. Возможно, для кого-то ввод схемы с эскроу-счетами был жёстким, критичным решением, но другого механизма на тот момент нельзя было придумать. Сегодня задача для всех одна - чтобы к 2024 году на территории Иркутской области не было ни одного проблемного объекта и не появились новые, - подчёркивает Лиходеевский.
К этой цели регион потихоньку приближается. Весной 2020 года в Приангарье числился 31 проблемный объект и более 1000 пострадавших дольщиков. Сейчас вопросы по 15 объектам удалось решить - ввести их в эксплуатацию или выплатить компенсацию пострадавшим. В результате 370 человек получили либо долгожданное жильё, либо деньги. Важно, что размер компенсации в этом случае рассчитывается на основании рыночной стоимости квартир в ближайших к проблемному объекту новостройках.
Кузнецовские схемы
Сейчас в едином реестре проблемных объектов остаётся 18 долгостроев. Большинство из них относятся к 2005-2012 годам, но есть и более поздние - 2015-2018 годов. География неширокая - Иркутск, Ангарск, Саянск и Маркова Иркутского района. Серьёзнее всех «наворотила» компания «МолдРосс», за которой числится пять проблемных объектов на улицах Дыбовского, Байкальская, Сибирская. Удивительно, но директор фирмы Евгений Кузнецов, обманувший дольщиков более чем на 50 млн рублей, до сих пор не сидит в тюрьме. Он затягивает судебные разбирательства, раз за разом подавая апелляции.
- Мы получили права на достройку всех пяти объектов «МолдРосса», до конца 2023 года планируем их завершить, - сообщил Роман Лиходеевский. - Из бюджета выделено 413 млн рублей, очевидно, что этого мало. После всех обследований выйдем на окончательную сумму. По предварительным оценкам, она составит не менее 800 млн рублей. Конкурсный управляющий сейчас передаёт нам всю первичную документацию, какая у него есть по этим домам. Мы анализируем каждый договор долевого участия в индивидуальном порядке и видим очень хитрые схемы, когда выводилось имущество из компании. Квартиры передавались всем близким родственникам руководства, которые затем реализовывали их как физлица.
Людей, которые купили таким образом квартиры, теперь проблематично признать обманутыми дольщиками. Дошло до того, что супруга Кузнецова пытается признать себя пострадавшей от действий застройщика. У неё три квартиры, приобретённые по договорам долевого участия. В своё время она их перепродала, а сейчас подаёт документы как обманутый дольщик в надежде, что конечные владельцы не обратились с заявлением ранее или умерли. В итоге из 330 сделок по этим домам 80 попадают под оспаривание.
Комментарий
Анастасия Шелепетко, начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области:
- Из 48 строящихся в регионе объектов 41 возводят через проектное финансирование в рамках нового законодательства об эскроусчетах. Эскроу-счёт - это специальный счёт в банке, на котором деньги хранятся до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Покупатель квартиры кладёт деньги на эскроу-счёт, а застройщик может их забрать, только когда дом будет введён в эксплуатацию. В противном случае граждане спокойно получат свои деньги обратно. Этот механизм уже отработан. Думаю, в будущем появления обманутых дольщиков быть не должно, но как будет на самом деле - посмотрим.
Ведь оставшиеся семь объектов строятся по старой схеме, где застройщик привлекает денежные средства напрямую от граждан. И у нас уже есть тревожные сигналы по одному жилому комплексу - «Огни города», который строится в Ленинском районе Иркутска. Этот объект с высокой долей вероятности может стать проблемным. У застройщика нестабильное финансовое положение, строительство ведётся, но очень медленно. На объекте работают 15 человек, конечно, такими силами ЖК не сдадут даже в ближайшие два года. По договору стоит четвёртый квартал 2021 года. Абсолютно очевидно, что этот срок недосягаем.
Позиция
Заместить председателя общественного совета при минстрое Иркутской области Денис Воронов
За последний год решение проблемы с долгостроями сдвинулось с мёртвой точки. Раньше даже не было нормативной базы для регулирования этой ситуации.
Каждый регион выкручивался как мог в силу своих финансовых возможностей и управленческих инициатив. В Иркутске это были времена ЖК «Иннокентьевская слобода» и «Порт-Артур». Сейчас мы видим существенные финансовые вливания для решения проблемы обманутых дольщиков, появились конкретные юридические механизмы. Федеральное правительство тоже понимает, что эта проблема создана не регионами, а возникла из-за лазеек в законодательстве.
Тем не менее ещё нельзя сказать, что проблема полностью изжила себя. Сколько бы мы информации ни давали, всё равно найдутся люди, которые «поведутся» на какие-то скидки, бонусы, льготные условия и ввяжутся в какую-нибудь авантюру с недвижимостью. Возьмите дом на Пискунова, 40, в Иркутске - писали и говорили о нём с десяток лет, но люди всё равно продолжали покупать квартиры там по сниженной цене.
Если вы хотите перебегать дорогу на красный, поперёк правил, то и не ждите защиты со стороны закона. Идя на какую-то авантюру, просчитывайте свои риски и думайте, как вы потом будете себя защищать.
Я призываю всех жителей региона: прежде чем приобретать квартиру, наведите справки о застройщике, о конкретном объекте. Для этого нужно обратиться в стройнадзор, где специалисты подробно проконсультируют по каждой новостройке.
Языком цифр
В настоящее время в регионе работают 50 застройщиков, которые возводят 48 жилых объектов. Это очень мало для огромного Приангарья. Эксперты говорят о серьёзном снижении активности на рынке строительства многоквартирных домов. Ещё год назад в области строилось 124 объекта. Сейчас львиная доля проектов приходится на индивидуальное строительство, которое сосредоточено в основном в Иркутском районе.