Красноярские депутаты хотят приостановить скандальный закон о застройке по КРТ

О проблеме КРТ — комплексного развития территории — мы пишем уже давно. При помощи этого механизма у жителей Николаевки пытаются изъять дома за копейки, а у бизнесменов на Шахтеров — успешные предприятия. После целого водопада жалоб от красноярцев в Заксобрании края создали рабочую группу, чтобы разобраться с проблемой. Журналистка NGS24.RU Мария Антюшева побывала на первом заседании. Обсуждение вышло весьма эмоциональным. Почему закон о КРТ стал скандальным?

Если кратко, то механизм КРТ выглядит так: город объявляет некую территорию зоной КРТ и выставляет ее на торги. На торгах побеждает один из застройщиков. Он выкупает всю недвижимость в данной зоне, сносит ее и строит что-то свое, обычно высотки.

Беда в том, что собственники недвижимости в зоне КРТ по сути лишены права голоса. Хотят ли они продать свое имущество — никого не волнует. Их подписали под КРТ — и всё, отказаться от продажи невозможно. Застройщик сам нанимает оценщика, оценщик определяет сумму выкупа. Если собственнику не нравится сумма, то он может пойти в суд, разумеется, за свой счет. А судебная практика показала, что суд увеличивает выкупную стоимость совсем чуть-чуть.

Юридически механизм КРТ существует на двух уровнях и описан в пяти документах:

1) федеральный уровень, глава о КРТ в Градостроительном кодексе, внесенная меньше трех лет назад; 2) федеральный уровень, статья о КРТ в Жилищном кодексе, внесенная тогда же; 3) федеральный уровень, статья о КРТ в Земельном кодексе, внесенная тогда же; 4) региональный уровень, краевой закон о КРТ, принятый депутатами ЗС в 2021 году; 5) региональный уровень, постановление правительства края о согласовании зон КРТ, принята в 2021 году.

Что и как поменять в этих документах, чтобы исправить ситуацию, и обсуждали депутаты рабочей группы. Срисовали закон с московской реновации?

Первым на заседании взял слово председатель группы Алексей Кулеш. Он напомнил, что КРТ для застройщиков — бизнес-проект, который обеспечивает прибыль. При этом собственники изымаемых земельных участков, домов и квартир в зоне КРТ тоже должны получить какую-то выгоду, например, улучшить жилищные условия.

Депутат подчеркнул, что имеющиеся нормативные акты о КРТ учитывают интересы жителей только многоквартирных домов — они в случае сноса могут рассчитывать на компенсацию в виде равноценной квартиры. А вот интересы жителей частных домов вообще не учтены.

Дальше депутаты высказывались по очереди:

Виталий Дроздов:

— Точно не должно быть ситуации, когда у жителей выкупают их дом и для покупки нового жилья им необходимо взять ипотеку. Такие ситуации должны быть исключены.

Также КРТ не должно ухудшать нагрузку на социальную инфраструктуру вокруг, а в идеале должно улучшать. Зона КРТ должна предусматривать внутри себя появление социалки с таким запасом, чтобы можно было и с окружающих участков снять нагрузку. Но на практике не всегда так получается. На участке «нижней» Николаевки школа не предусмотрена. Она там просто не получилась бы в силу размера этой зоны КРТ. Дети, которые поселились бы там в новых, красивых, замечательных домах, должны были бы пойти школу «верхней» Николаевки, в школу, которая пока только в проекте, которая еще не существует. Когда она там появится, тоже неизвестно.

У нас на генплане есть участки КРТ, которые в принципе не могут вместить никакую социалку. Я говорю про СНТ «Гремячий Ключ» за перинатальным центром, там овраг, там не получится построить никакой социалки. Если мы изначально видим, что КРТ на этом участке приведет только к увеличению нагрузки на социалку вокруг, то там КРТ точно быть не должно. Это принципиальный момент, который, я считаю, должен быть закреплен нормативно, а не отдан на усмотрение правоприменителей, будет это город, край или застройщик.

Сейчас Госдума рассматривает большой пакет поправок в Градостроительный кодекс, касающийся КРТ, первое чтение прошли. И мы можем попробовать туда зайти со своими поправками.

Андрей Новак:

— Краевой закон о КРТ в 2021 году был принят поверхностно. Вы все прекрасно знаете, что в основном эта история касалась реновации в Москве и многое в законе было перерисовано оттуда. У нас в городе уже появляются наклейки на машинах, что КРТ — это геноцид. Это мнение населения. И вы знаете, какие волнения происходят в Николаевке. Поэтому необходимо срочно готовить наши поправки в Госдуму. Если для этого нам нужно собраться два или три раза в неделю, то мы готовы.

Елена Пензина:

— Всё выглядит так, будто строители лоббируют свои интересы, абсолютно не считаясь ни с мнением населения, ни с мнением каких-то предпринимателей [в зоне КРТ]. Логично было бы отдавать застройщикам территории, которые никем не обременены, либо с заброшенными строениями. А по факту в КРТ отдаются земли, на которых есть успешно работающие предприятия, массово проживают люди. Если поехать и провести опрос, то эти люди особо никуда не хотят переезжать, потому что они привыкли там жить. А им предлагают — получите копейки, территорию освободите. Месяцев восемь назад массово начали обращаться предприниматели, у которых годами сложившийся бизнес на этих территориях, и они тоже не понимают, что и как будет происходить.

Времени до второго чтения поправок по КРТ в Госдуме осталось крайне мало [чтобы успеть предложить свои поправки]. Но у нас есть депутаты Госдумы от Красноярского края, может быть, есть смысл с ними об этом разговаривать? Передать им наши предложения, а они будут продвигать их, используя свой вес и влияние, как по партийной линии, так и по принадлежности к комитетам. Закрыть ящик Пандоры

Некоторые депутаты предложили не ждать скорого результата от Госдумы и самим приостановить действие краевого закона о КРТ от 2021 года до тех пор, пока механизм не будет продуман и отрегулирован более основательно.

Егор Васильев:

— Давайте признаем, что КРТ у нас реализуется ужасно. Был дефицит земельных участков в Красноярске, и застройщики решили, что можно снести частный сектор. Никого не волнуют ни школы, ни социальная инфраструктура, ни нагрузка на дороги, ничего. Мы просто открыли этот ящик Пандоры, и первое, что надо решить, а может нам его закрыть?

Москва и Петербург приняли для себя закон о КРТ, где одни многоквартирные дома, а у нас в КРТ попадает много участков ИЖС. Может быть, как-то нам попытаться это все дело приостановить? Потому что я, честно говоря, не вижу сейчас, как мы можем распространить наши законодательные новации на Николаевку, с которой всё началось.

Изначально у нас была совершенно другая идея: комплексное развитие. Это означало, что в соглашение о КРТ попадает социальная инфраструктура, она укладывается в экономику застройщика, а если не укладывается, то мы это не реализуем.

В итоге мы уже даже согласны, что строить школы в зонах КРТ будет государство, но вы хотя бы участки под них учтите! И то учесть не можем. Сейчас кто-то жонглирует: дети пойдут в ту школу, в другую школу. Но это всё только на бумаге. Давайте вспомним все эти мифические школы, которые должны были быть построены в Красноярске чуть ли не посредине реки.

И последний момент. Мы с коллегами посмотрели готовящийся федеральный закон [об изменениях в механизме КРТ]. Пока этот закон не то что не успокоит социальную напряженность, а наоборот может ее увеличить. Потому что там только больше прав застройщику дается. Сможем ли мы быстро этот закон перевернуть? Я очень сильно в этом сомневаюсь. [Наши поправки в Госдуму] это письмо на деревню дедушке.

Поэтому нам нужно решить как можно быстрее, просто аврально: а не надо ли нам сейчас делать паузу с КРТ? И тогда уже разгребать проблемы Николаевки в ручном режиме, не создавая такие же проблемы по остальному городу. А то люди к нам уже в очередь выстраиваются, скрестив пальцы и надеясь, что они не попадут в зону КРТ.

Я не против того, чтобы дать рекомендации Государственной думе, просто не стоит сильно надеяться на это и ждать от федеральных депутатов быстрого решения проблемы. Нужно самим решать вопрос. Мы открыли этот ящик Пандоры и мы можем его прикрыть пока.

Алексей Кулеш:

— Соглашусь с вами. Уже есть практика в Санкт-Петербурге: там действие закона о КРТ приостановили до 1 января 2025 года. Вероятно, по тем же соображениям. Соображения простые: для жителей многоквартирных домов установлен порядок компенсации, значит, для индивидуальных домов и домов блокированной застройки он тоже должен быть. А сейчас что оценщик назначил, то и люди получают. Поэтому имеет смысл, коллеги, разработать краевой законопроект, который приостановит действие краевого закона о КРТ. Но если этот закон появится, то, вероятно, проект КРТ в Николаевке встанет. А по нему уже заключены соглашения с застройщиками.

Андрей Новак:

— Надо приостановить. Понятно, что могут быть судебные процессы, возможно, застройщик пойдет в суд, либо сам, либо вместе с муниципалитетом.

Максим Маркерт:

— Проблемы не только в Красноярске. В Ачинске КРТ реализуется. Я вас заверяю: был проект подготовлен, в нем было предусмотрено учреждение дошкольного образования. Потом, когда землю выделили, то провели публичное слушание. И дошкольное учреждение убрали. А сейчас они приходят в краевой бюджет и говорят: дайте денег на дошкольное учреждение, на школу, еще на что-то. То есть меняется суть проекта на усмотрение глав муниципалитетов.

Я предлагаю посмотреть со стороны людей, а не со стороны застройщиков. Вот вы говорите, ситуация с участками ИЖС не урегулирована. А как тогда их у людей уже изымать начинают? Я соглашусь с вами, давайте приостановку краевого закона сделаем. Что касается полномочий — да у нас масса полномочий.

Евгений Гореленков:

— Я тоже хочу поддержать эту историю с приостановлением закона, пока мы не найдем адекватного урегулирования. Люди, проживающие в зоне КРТ, может и согласились бы переехать, если бы компенсация была адекватна, равноценна по стоимости. Мы не можем внести в закон фиксируемую стоимость, но, может быть, можно сделать какую-то ссылку на официальный статистический источник информации [о ценах на недвижимость]. И нам точно нужно разработать пояснительную записку для муниципалитетов, как работать вот с этим законом о КРТ. Что будет с уже утвержденными зонами КРТ?

Виталий Дроздов:

— А каковы принципы, по которым определяют зоны для КРТ? Там, где у нас старое жилье, там хотя бы логика понятна. Но вот на Шахтеров нет жилых домов. Там работает бизнес-объект у юридических лиц. Почему у нас город предлагает бизнес оттуда убрать и построить там очередное жилое? А давайте тогда, например, ТРЦ «Планета» объявим зоной КРТ? Там большая площадь, сама «Планета», парковка вокруг нее. Тоже можно микрорайон построить.

Максим Говорушкин, замминистра строительства края:

— Когда муниципалитет принимает решение о торгах по той или иной зоне КРТ, то он согласовывает с региональным правительством только границы территории, чтобы там не оказалось объектов регионального значения.

Смотрите, в Николаевке действительно есть свои сложности, мы их прекрасно понимаем. Но с другой стороны у нас есть КРТ на улицах Семафорная и Вавилова, там ИЖС нет, там только 17 аварийных многоквартирных домов, которые стоят в программе на расселение. И девять из них расселят за счет бюджета, а восемь — за счет инвестора. И жители этих домов хотят, чтобы их расселили поскорее из этих домов аварийных. Да, проблем в КРТ хватает, но надо всё взвешивать.

Светлана Мигаль, начальник экспертно-правового управления Заксобрания:

— Вот те гарантии, которые статья 32.1 Жилищного кодекса РФ дает жителям многоквартирных домов в зоне КРТ, такие же гарантии нужно предоставить для ИЖС и блокированных домов. Это несложное законодательное решение. Я думаю, что о них там просто забыли. Почему? Потому что Градостроительный кодекс вопросы КРТ на участках ИЖС отдал регионам. Мы [краевое Заксобрание] ввели критерии, которые позволяют включить тот или иной частный дом в КРТ. Вот эти критерии: 50% износа или отсутствие хотя бы одной коммуникации (холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения). Может быть, нужно не полностью закон приостановить, а приостановить эту статью с критериями, чтобы пока в проекты КРТ не попадали блокированные дома и объекты ИЖС.

Наш краевой закон построен очень просто. Большая часть вопросов отдана правительству края. Правительство края установило порядок согласования муниципалитетам решений о КРТ. Так может быть, правительство края установит дополнительные основания для отказа? Например, когда по территории видно, что на ней не может быть размещена полноценная социальная инфраструктура. Можно прописать возможность отказа при отсутствии в проекте КРТ должного количества школ, поликлиник, дорог, парковок. И тогда это сократит поток решений о КРТ со стороны муниципалитета. А то сейчас я так понимаю, муниципальная власть Красноярска слилась своими интересами с интересными застройщиками. Интересы муниципалитета тоже можно понять, ему нужно развитие экономики, развитие строительного комплекса, потому что это основной налогоплательщик. Но надо искать баланс интересов.

Можно попробовать выставить какие-то требования и к уже заключенным соглашениям по КРТ. Но это застройщики оспорят в суде. Застройщики — это не простые граждане. Вот граждане не очень грамотно оспаривали наш закон. Все их проблемы, которые они в иске заявили, вся их боль — это совершенно справедливо. Они просто неудачно выбрали способ защиты.

В любом случае, если мы решим приостановить весь краевой закон или какую-то его часть, мы сможем это быстро подготовить.

Егор Васильев:

— Так можем ли мы каким-то законодательными новациями повлиять на зоны КРТ, которые уже в процедуру зашли? Например, та же Николаевка — соглашение о КРТ между городом и застройщиком уже заключено, но постановления об изъятии домов еще нет.

Светлана Мигаль:

— Те проекты, по которым проведен конкурс и заключен договор с инвестором, к ним новые правила уже не применишь. Если только мы не установим требования об обратной силе, но как раз требование об обратной силе застройщики оспорят в суде.

Егор Васильев:

— Еще по поводу механизма оценки. Когда сам застройщик оплачивает оценщика — это странно. Очевидно, что рыночная стоимость объекта в момент объявления КРТ становится нулевой. А мы понимаем, что ценность объекта [в Николаевке] гораздо больше, потому что это жилое помещение в центре Красноярска. Люди приносят, показывают: вот по какой цене сейчас выкупается земля по КРТ, а вот по какой цене год назад выкупалась без КРТ. Разница в 5–7 раз. Очевидно, что мы с вами придумали закон с механизмом, который уменьшает людям стоимость их частной собственности в 5–7 раз. Надо подумать, как отрегулировать процесс оценки. Может, где-то надо исходить из кадастровой стоимости.

Светлана Мигаль:

— Это уже гражданско-правовые отношения между жителем и застройщиком.

Егор Васильев:

— Но это ведь мы инициаторы их отношений. Это же не гражданско-правовые отношения в рыночной сфере.

Виталий Дроздов:

— Это гражданско-правовые отношения под угрозой принудительного выкупа по решению администрации!

Светлана Мигаль:

— Это такой институт в гражданском праве — выкуп земельного участка для муниципальных нужд.

Егор Васильев:

— Да какая это муниципальная нужда? Вот когда для строительства моста выкупали — это была муниципальная нужда.

Светлана Мигаль:

— Я ваше удивление полностью разделяю. Изъять частные дома у добросовестных собственников и отдать другому собственнику, чтобы он возвел многоквартирные дома, продал их и заработал… Но по Градостроительному кодексу (глава о КРТ) это называется муниципальная нужда. Итоги

После заседания Алексей Кулеш сообщил журналистке NGS24.RU, что депутаты подготовят и направят в Москву свои предложения по поправкам в федеральные законы, в том числе будут продвигать эти поправки через депутатов Госдумы от Красноярского края. Параллельно попробуют приостановить действие краевого закона о КРТ. Также планируют взаимодействовать с муниципалитетом и застройщиками.

Виталий Дроздов отметил, что временный мораторий на КРТ может быть рассмотрен уже на ближайшей сессии Заксобрания 23 ноября или следующей — 7 декабря.

— По итогам этой рабочей группы мы уведомим мэрию, что у нас такое предложение есть, мы его всерьез рассматриваем и, вполне возможно, примем. Чтобы в мэрии не делали вид, что им не известно о таких предложениях и не бежали быстренько-быстренько новые торги по КРТ объявлять, — пояснил Виталий Дроздов.

В день заседания рабочей группы инициативные жители Николаевки приходили к зданию Заксобрания, чтобы показать, что они не сдаются. Они рассказали NGS24.RU, что сейчас работают над тем, чтобы записаться на личные приемы к генпрокурору России, к главе Следственного комитета и в администрацию президента. Дальше они планируют скинуться и оплатить билеты в Москву одному или нескольким своим активистам, которые поедут на приемы. Они хотят добиться приостановки КРТ именно в Николаевке до полного урегулирования всех вопросов.