Простор для творчества
В условиях высоких ставок по кредитам девелоперы предлагают покупателям недвижимости рассрочки. Финансисты же пытаются разнообразить линейку продуктов, чтобы вкладчики остались у них в качестве инвесторов, когда период высоких ставок закончится.
Своими наработками поделились друг с другом и с читателями «Строительного Еженедельника» участники круглого стола «Инвестиционные идеи - 2024 от экспертов».
Вечные ценности
Все участники встречи сошлись во мнении, что недвижимость была и остаётся одним из самых надёжных и доходных инструментов для инвестиций, испытанным веками. Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», отметил, что цены на неё в рублях не имеют оснований для снижения. «Традиционно из года в год цена на недвижимость, цена на строительные материалы, на энергоресурсы — на все составляющие, из которых складывается сама стройка, растут, — уверен он. — Причём, растут быстрее инфляции. Нет ни одной объективной предпосылки, которая подталкивала бы производителей строительных материалов к тому, чтобы снижать цены. Это касается и рынка энергоресурсов, рынка логистики, других рынков».
«Недвижимость растёт практически всегда, за исключением очень коротких промежутков времени, которые потом очень быстро «отыгрываются» в течение следующих нескольких месяцев», — подтвердил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. Однако, по его мнению, инвестору всё-таки стоит подходить к вложениям в квадратные метры вдумчиво, чтобы не столкнуться с разочаровывающе низкой доходностью. «Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, нам остаётся только понять, какая недвижимость на текущий момент наиболее интересна с точки зрения ликвидности, — подчеркнул он. — Жилая, наверное, нет. Она несёт в себе достаточно большое количество сложностей. В первую очередь, когда ты инвестируешь в жилую недвижимость, у тебя либо задача заработать на росте стоимости актива, пока он строится. И, конечно, с появлением эскроу-счетов такой доходности здесь инвестору не получить. Либо, берём классическую рентную стратегию. В этом случае недвижимость потребует качественного и вовлеченного управления. Поэтому самостоятельное управление для инвестора не всегда интересно. Здесь на первый план выходит коммерческая недвижимость. В том числе, конечно, апартаменты и офисная недвижимость».
Тем не менее, в последние месяцы инвестиции в недвижимость испытывают жёсткую конкуренцию со стороны депозитов. Доходность последних удвоилась во втором полугодии 2023 года, когда Банк России увеличил ключевую ставку с 7,5% до 16% годовых. Сопоставимые ставки предлагают и банки по своим депозитам. «На рынке есть ставки 16-16,5% годовых, — сообщила Светлана Никулина, директор дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНКа. — Есть отдельные инструменты, которые для привлечения клиентов ещё к ставке банка дают 5% сверху новым клиентам. То есть, в принципе, на рынке депозит под 20% годовых можно найти. На три месяца, максимум — полгода. А годовые ставки — где-то 10-11%. Рынок ждёт, что ключевая будет снижаться. Но, по моему мнению, к концу года она вряд ли упадёт до 10%».
Рентная доходность недвижимости заметно меньше, чем у краткосрочных депозитов. Но сравнима с долгосрочными. По оценке Яны Лепёшиной, руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management, для апартаментов по договорам с гарантированной доходностью она составляет 7-10% годовых.
В результате, как поделилась Яна Лепёшина, возникает прямая конкуренция между инвестициями в недвижимость и депозитами. «Мы столкнулись с этим, как только ставки пошли вверх, и достигали уровня 17%, — рассказала она. — Наши инвесторы многие сказали: «Мы хотим немножечко переждать с покупкой недвижимости. Разместим денежки на депозите, заработаем, а потом вернёмся к вам». Мы для себя нашли выход: сделали рассрочку беспроцентную, с небольшим порогом входа. И почти со всеми инвесторами договаривались таким путём: давайте, 30% вы вносите нам, мы с вами регистрируем договор, и размещаете оставшиеся денежные средства на депозите. Через полгода или 3 месяца он заканчивается, а у нас как раз рассрочка на полгода. И получается, что у нас вы зарабатываете на росте стоимости актива, потому что ежемесячное повышение стоимости никто не отменял, и на депозите зарабатываете свои 17%. Как только мы перестали с этим бороться и рассказывать, почему депозиты не столь выгодны, сколько инвестиции в недвижимость, потому что здесь есть доходность и от аренды, и от роста стоимости, это надёжнее и так далее, и решили сотрудничать с банками, нам стало проще. Многие инвесторы откликнулись, почти все согласились».
С другой стороны, повышение ключевой ставки подбросило вверх и стоимость кредитов. В результате, по словам представителей девелоперских компаний, в 2024 году у них наблюдаются лишь единичные покупки с использованием ипотеки. В подавляющем большинстве случаев покупатели либо приносят 100% средств, либо оформляют рассрочку.
Существует и обратная миграция — по словам Светланы Никулиной, некоторые вкладчики закрывают депозиты, чтобы купить недвижимость. Но такие случаи редки. Объём депозитов в банке вырос за прошлый год примерно на 10%. А в банке Уралсиб прирост составил 30%, рассказал исполнительный директор кредитной организации, управляющий её петербургским филиалом Ренат Сейфетдинов. В такую же величину он оценил и приток средств вкладчиков в целом по банковской системе.
Видовое разнообразие
Хотя период высоких ставок, похоже, затянется не на один год, банкиры не планируют почивать на лаврах и наслаждаться притоком денег на депозиты. Они постоянно предлагают альтернативные способы сохранить и преумножить деньги.
«Востребованным продуктом является накопительный счёт, — говорит Ренат Сейфетдинов. — Его преимущество в сравнении с вкладами в том, что процент начисляется на ежедневный остаток, а выплата процентов, так же, как и по вкладам производится раз в месяц. Такой инструмент подходит тем клиентам, кому нужен постоянный доступ к средствам и возможность их расходовать либо пополнять, а также тем, кто, например, планирует крупную покупку, но пока не определился с выбором. Что касается ставок, то их размер зависит от объёма средств, сроков размещения и наличия премиальных пакетов. Например, по нашему флагманскому вкладу «Доход» максимальная ставка составит до 16,51% с учётом капитализации процентов для новых клиентов и до 15,4% для действующих. По накопительному счету клиент может зарабатывать до 13% годовых».
Среди других инвестиционных продуктов Уралсиба, пользующихся популярностью, банкир упомянул дебетовые карты с повышенным процентным доходом до 14% годовых на среднесуточный остаток на сумму до 500 000 рублей, а также полисы инвестиционного страхования жизни и опционы на акции российских эмитентов.
Светлана Никулина рассказала, что ФИНСТАР БАНК создал недавно дочернюю управляющую компанию «Финстар Капитал», и теперь у клиентов есть возможность воспользоваться различными инструментами инвестирования на рынке ценных бумаг.
Лариса Арбатова генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал», среди видов инвестиций, которые выходят на первый план в 2024 году, назвала паевые инвестиционные фонды денежного рынка (фонды ликвидности), которые инвестируют в инструменты биржевого денежного рынка и автоматически повторяют рыночные ставки, а также ПИФы, вкладывающие в золото. Кроме того, в её перечне оказались: облигации федерального займа (ОФЗ), корпоративные облигации и акции российских эмитентов. Но облигации она рекомендует только от надёжных эмитентов с кредитным рейтингом А, а акциям —уделять в портфеле долю не выше 20%.