Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
0
1099
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)Источник: ЦианОсобенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок. В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется. Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде. «В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
Город
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук
Динамика, %
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук
Динамика, %
к 1 кв. 2025 г.
к 4 кв. 2025 г.
к 1 кв. 2025 г.
к 4 кв. 2025 г.
Барнаул
0,6
-26%
-65%
2,3
20%
-24%
Владивосток
1,9
34%
-15%
1,9
28%
-27%
Волгоград
1,1
24%
-53%
2,5
54%
-27%
Воронеж
2,2
20%
-25%
3,5
20%
-32%
Екатеринбург
5,7
26%
-45%
6,4
29%
-23%
Ижевск
1,1
0%
-42%
2,3
3%
-36%
Иркутск
0,9
24%
-43%
1,9
23%
-29%
Калининград
1,0
25%
-34%
1,6
-3%
-30%
Кемерово
0,3
-20%
-57%
1,5
20%
-25%
Киров
0,7
22%
-34%
2,0
17%
-30%
Краснодар
4,9
66%
-39%
5,4
12%
-27%
Красноярск
1,5
63%
-28%
4,0
37%
-24%
Москва
13,9
-37%
-51%
21,5
2%
-28%
Набережные Челны
0,8
16%
-37%
0,4
2%
-30%
Новокузнецк
<0,1
57%
-54%
1,2
33%
-23%
Новосибирск
2,5
12%
-45%
6,0
25%
-21%
Омск
0,5
54%
-43%
3,3
26%
-21%
Оренбург
0,9
7%
-47%
2,2
15%
-27%
Пенза
1,1
29%
-38%
1,9
32%
-28%
Пермь
2,2
59%
-30%
3,3
22%
-30%
Ростов-на-Дону
3,6
14%
-47%
2,9
1%
-31%
Рязань
1,2
26%
-26%
1,6
14%
-34%
Самара
0,8
17%
-59%
3,5
40%
-28%
Санкт-Петербург
8,5
14%
-36%
14,9
9%
-27%
Сочи
0,1
-46%
-92%
1,3
-11%
-22%
Ставрополь
1,6
9%
-21%
1,5
10%
-37%
Тольятти
0,2
-31%
-59%
1,9
55%
-25%
Томск
0,2
102%
-56%
1,4
16%
-20%
Тюмень
3,0
10%
-50%
3,5
23%
-23%
Ульяновск
0,7
38%
-53%
2,1
10%
-31%
Уфа
2,9
70%
-38%
3,9
31%
-25%
Хабаровск
1,6
1%
-33%
1,9
47%
-18%
Чебоксары
0,5
-37%
-55%
0,9
-34%
-24%
Челябинск
1,6
46%
-28%
4,0
30%
-26%
Ярославль
1,3
67%
8%
2,2
31%
-21%
Все локации
71,5
4%
-43%
122,7
18%
-27%
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)Источник: ЦианОсобенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок. В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется. Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде. «В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
Город
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук
Динамика, %
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук
Динамика, %
к 1 кв. 2025 г.
к 4 кв. 2025 г.
к 1 кв. 2025 г.
к 4 кв. 2025 г.
Барнаул
0,6
-26%
-65%
2,3
20%
-24%
Владивосток
1,9
34%
-15%
1,9
28%
-27%
Волгоград
1,1
24%
-53%
2,5
54%
-27%
Воронеж
2,2
20%
-25%
3,5
20%
-32%
Екатеринбург
5,7
26%
-45%
6,4
29%
-23%
Ижевск
1,1
0%
-42%
2,3
3%
-36%
Иркутск
0,9
24%
-43%
1,9
23%
-29%
Калининград
1,0
25%
-34%
1,6
-3%
-30%
Кемерово
0,3
-20%
-57%
1,5
20%
-25%
Киров
0,7
22%
-34%
2,0
17%
-30%
Краснодар
4,9
66%
-39%
5,4
12%
-27%
Красноярск
1,5
63%
-28%
4,0
37%
-24%
Москва
13,9
-37%
-51%
21,5
2%
-28%
Набережные Челны
0,8
16%
-37%
0,4
2%
-30%
Новокузнецк
<0,1
57%
-54%
1,2
33%
-23%
Новосибирск
2,5
12%
-45%
6,0
25%
-21%
Омск
0,5
54%
-43%
3,3
26%
-21%
Оренбург
0,9
7%
-47%
2,2
15%
-27%
Пенза
1,1
29%
-38%
1,9
32%
-28%
Пермь
2,2
59%
-30%
3,3
22%
-30%
Ростов-на-Дону
3,6
14%
-47%
2,9
1%
-31%
Рязань
1,2
26%
-26%
1,6
14%
-34%
Самара
0,8
17%
-59%
3,5
40%
-28%
Санкт-Петербург
8,5
14%
-36%
14,9
9%
-27%
Сочи
0,1
-46%
-92%
1,3
-11%
-22%
Ставрополь
1,6
9%
-21%
1,5
10%
-37%
Тольятти
0,2
-31%
-59%
1,9
55%
-25%
Томск
0,2
102%
-56%
1,4
16%
-20%
Тюмень
3,0
10%
-50%
3,5
23%
-23%
Ульяновск
0,7
38%
-53%
2,1
10%
-31%
Уфа
2,9
70%
-38%
3,9
31%
-25%
Хабаровск
1,6
1%
-33%
1,9
47%
-18%
Чебоксары
0,5
-37%
-55%
0,9
-34%
-24%
Челябинск
1,6
46%
-28%
4,0
30%
-26%
Ярославль
1,3
67%
8%
2,2
31%
-21%
Все локации
71,5
4%
-43%
122,7
18%
-27%
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.