Глава гильдии риелторов Апрелев: есть четкие критерии элитности загородного дома

Певец Дима Билан продал особняк в элитном поселке в Подмосковье и купил новый, но процесс затянулся на месяцы. 360.ru выяснил, почему звездные дома могут продаваться медленно и какое загородное жилье в премиум-сегменте считают элитным и покупают охотнее.

Звездные особняки не так уж популярны?

Билан еще в феврале рассказывал, что приобрел в ипотеку загородный дом в Подмосковье и выставил два других на продажу. Теперь оба дома удалось продать.

По данным РИА «Новости», один из домов — на Новорижском шоссе — купила некая непубличная персона. Сделка состоялась в мае. Двухэтажный дом в коттеджном поселке «Монтевиль» площадью 440 «квадратов» был в продаже около полугода. Впрочем, специалисты в сфере недвижимости назвали этот срок разумным.

Стартовая цена составляла 270 миллионов рублей, но в итоге Билан снизил ее до 250 миллионов. В целом это тоже соответствует нормальной ситуации на рынке премиального загородного жилья: финальная цена формируется в соответствии со спросом на момент продажи.

На днях также стало известно, что особняк актера Стивена Сигала в подмосковном поселке «Конус» сильно упал в цене: звезда рассчитывала выручить за него 700 миллионов рублей, но теперь сумма снизилась на 50 миллионов. Риелтор Юлия Юсова в беседе с «Газетой.ru» отметила, что первоначальная стоимость была бы оправданной только при условии безупречного состояния объекта.

А четырехэтажный коттедж певицы Аллы Пугачевой на берегу Истринского водохранилища, который в 2023 году поступил в продажу по цене 225 миллионов рублей, стал стоить всего 110 миллионов и по-прежнему не нашел покупателя.

Что такое элитное загородное жилье

Речь идет о совокупности качественных характеристик земельных участков, домов, социальной инфраструктуры и даже окружения, пояснил 360.ru руководитель совета Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Помимо площади дома и архитектурных решений, которые должны вписываться в общую концепцию строительства в поселке, есть ряд важных нюансов, позволяющих отнести жилье к элитному:

наличие полного перечня коммуникаций, подведенных к выставленным на продажу земельным участкам;

ухоженная территория, которую регулярно благоустраивают;

близость воды: реки или озера, пусть и искусственного;

близость развитой социальной, торговой и прочей инфраструктуры;

близость к основным транспортным узлам;

наличие в штате управляющей компании сотрудников, постоянно и оперативно работающих на территории — занимающихся ландшафтом, благоустройством, уходом за посадками;

периметр безопасности — комплекс организационных мер и технических средств, которые защищают территорию от вторжения.

«Премиальность или элитность, безусловно, обеспечена и площадью земельных участков, и их благоустройством, и безопасностью, и в конечном итоге окружением и людьми, которые там проживают. Но главные составляющие — это близость развитой инфраструктуры для жизни, близость к Москве, к основным транспортным узлам. <…> Понятно, что рядом не может быть свалок, источников угрозы экологии, поселок не должен находиться на линии захода самолетов на посадку. Критериев много, но они все понятны, обоснованы», — отметил Апрелев.

Рынок жилья премиум-класса сейчас более или менее активен, на остальных рынках загородного жилья ситуация сложнее с точки зрения цен и длительности продаж.

Какое загородное премиум-жилье в моде

Приоритет сохраняется за уже сформированными, благоустроенными и освоенными поселками, имеющими большую территорию, свой периметр охраны и соцобъекты в пешей доступности.

По словам Апрелева, в премиальном сегменте особенно популярны участки в поселках, где земля может продаваться без подряда. Подразумевается, что владелец жилья будет сам застраивать территорию. При этом общий подход к архитектурным решениям высотности, фасадам, заборам на участках прописан в едином концептуальном плане.

Как отметила в беседе с ТАСС директор департамента загородной недвижимости Татьяна Алексеева, покупатели в этом сегменте стали подходить к сделкам рациональнее: помимо площади и архитектуры жилья, тщательно оценивают местоположение, инфраструктуру поселка, а также потенциальные расходы на содержание недвижимости. Такой анализ действительно может занять не один месяц.

Что касается звездных особняков (которые, скорее всего, отвечают всем возможным критериям), имя владельца может привлечь внимание, но его все же недостаточно для того, чтобы покупатель совершил крупную сделку с закрытыми глазами.

По словам Алексеевой, в элитном сегменте стартовая цена отражает, в частности, ожидания собственника и «эмоциональную составляющую». Однако, если перед знаменитостью стоит цель продать недвижимость как можно быстрее, придется устанавливать адекватную цену с учетом рынка.

Что, кроме финансов, нужно для покупки элитной недвижимости

В некоторых элитных поселках покупателей тщательно отбирают. Продажи идут в закрытом режиме, сделки осуществляются конфиденциально и только с лояльными клиентами из специализированных баз. Иногда покупатели проходят собеседование с УК или девелопером. Но если новый собственник решит продать жилье, совсем не факт, что следующий покупатель будет отвечать всем необходимым критериям.

«Нельзя запретить человеку продажу своего дома, если это не предусмотрено каким-то специальным документом. <…> Никто не может стопроцентно гарантировать присутствие только тех людей, которые одобрены всеми жителями, если таких требований нет, например, в уставе поселка», — рассудил Апрелев.

Подобные ограничения установить можно, но они повлияют на цены недвижимости при сделке купли-продажи. С одной стороны, отсутствие ограничений обеспечит максимальную цену продажи действующему собственнику, но с другой, может привести к снижению цен на другую недвижимость в окружении, если новый собственник будет нежелательным соседом для остальных.

В закрытых поселках есть жесткие регламенты относительно уровня шума, внешнего вида фасада и других моментов. Нарушение грозит штрафом.