Ставка вниз — спрос вверх? Чего ждать от рынка жилья этой осенью
Снижение ключевой ставки оживит рынок недвижимости, однако эффект будет варьироваться в разных сегментах
Осень 2025 года рынок недвижимости встречает на переломе. Снижение ключевой ставки ЦБ до 17% стало главным событием сентября и сразу же повлекло за собой уменьшение ипотечных ставок в крупнейших банках. Но этого пока недостаточно, чтобы изменить ситуацию кардинально. Да, кредиты становятся доступнее, но спрос остается осторожным: часть покупателей ждет дальнейшего смягчения, а рост доходов не поспевает за ростом цен. Что будет с рынком дальше? Стоит ли прямо сейчас покупать квартиру или лучше подождать? Давайте разберемся.
Покупать нельзя подождать?
При планировании покупки недвижимости всегда важно учитывать несколько ключевых факторов: где находится объект, новостройка это или вторичка, а также как вы собираетесь финансировать сделку — собственными средствами или через ипотеку.
Главное различие между столичным и региональным рынком — уровень цен. В августе 2025 года средняя стоимость квартиры на первичном рынке Москвы составила 22,4 млн рублей (+4,1% за месяц), в Петербурге — 12,7 млн (+3,5%), в Нижнем Новгороде — 10,1 млн (+1,3%), в Уфе — 8,7 млн (+2,8%). Исключением стала Казань с падением до 13 млн рублей (–1,2%). На вторичном рынке динамика более спокойная: в Москве медианная цена выросла на 1,9% до 19,8 млн, в Петербурге — +2,7% до 10,5 млн, в Казани — 8,9 млн (+1,0%), в Нижнем Новгороде — 6,9 млн (+1,7%), в Уфе — 5,4 млн (+1,1%).
Разрыв между рынками особенно заметен при сравнении бюджетных вариантов: минимальный бюджет квартиры в Подмосковье — 2,8 млн рублей за 20,3 кв. м, а в Новой Москве аналогичное жильё обойдётся уже в 4,9 млн рублей. Такие детали могут быть очень важными, если бюджет ограничен. Но в целом для рынка восходящий тренд очевиден.
По нашему опыту, конец года в столице пройдет под знаком избирательности: ликвидные квартиры в хороших локациях продолжат рост, а слабые объекты в не самых популярных локациях будут стоять без движения.
Если есть возможность приобрести квартиру до конца года без ипотеки, я бы советовала не откладывать эту покупку. Исторически недвижимость в долгосрочной перспективе только дорожает, а снижение ставок стимулирует переток капитала с депозитов на рынок жилья.
При этом ставки по рыночной ипотеке остаются высокими, поэтому массового оживления ожидать не стоит. Ипотеку разумно рассматривать тем, кто может оформить семейную, использовать материнский капитал или у кого недостающая сумма невелика и есть возможность погасить кредит досрочно. Всем остальным лучше дождаться дальнейшего снижения ставок. Собственно, так и происходит: по данным Росстата, в августе количество сделок на первичном и вторичном рынках Москвы снизилось до 9,42 тыс., против 10,13 тыс. в июле.
Премиальный сегмент: окно возможностей
Если массовый рынок только начинает «просыпаться», в премиальном сегменте все намного интереснее. Здесь драйвером никогда не была ипотека — главным ресурсом всегда оставался свободный капитал. Но высокие ставки в последние месяцы работали как психологический барьер, удерживая состоятельных покупателей в ожидании из-за высокого уровня неопределенности. Теперь этот барьер снят. И те, кто предпочитал держать ликвидность «на руках», снова выходят на рынок. Это не новая волна покупателей, а возвращение тех, кто понимает ценность правильных активов и умеет ждать момента.
При этом, на мой взгляд, мы не увидим скачка цен, а вот увеличение числа сделок считаю очень даже вероятным. Премиальный рынок никогда не жил по законам массового — здесь нет волн, а есть точечные сделки. И покупатель в премиуме действует осторожно и выборочно: огромное значение имеет локация, архитектура и история объекта, уровень отделки и юридическая чистота. Ликвидные лоты способны подорожать, но для основной массы объектов ценовой коридор останется стабильным.
Снижение ключа открывает окно возможностей. Для премиального сегмента оно особенно заметно: рынок оживает, но еще не перегрет. Это момент, когда выигрывают те, кто действует точно и вовремя.
Прогноз до конца года
До конца 2025-го массовый рынок будет оживать, но постепенно. Снижение ключевой ставки и уменьшение ипотечных ставок дают сигнал, но спрос останется сдержанным. Возможно умеренное увеличение активности на вторичном рынке, куда капитал постепенно начнет перетекать с депозитов, которые будут терять привлекательность по мере снижения ставок. Новостройки остаются перегретыми за счет льготной ипотеки, поэтому ярких изменений в спросе и ценах ожидать не стоит.
Что касается премиального сегмента, то здесь будет очень интересно. Осень 2025 — идеальное время для того, чтобы занять активную позицию: найти интересные лоты до общего роста цен, грамотно их подготовить и вывести на рынок, чтобы встретить оживившийся спрос со стороны наиболее платежеспособной аудитории.